Ecrimisil, diğer adıyla haksız işgal tazminatı, taşınmazı kullanma hak ve yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından, taşınmaz sahibinin rızası veya taşınmaz idareye ait ise idarenin izni dışında haksız ve kötü niyetle kullanılması ve malı teslim etmemesi sonucu doğan bir tazminat türüdür. Bu malın haksız yere kullanılmasından doğan zarar ecrimisil olarak haksız işgalde bulunan kişiden tazmin olunur. Ancak her kullanma sonucu ecrimisil talep edilemez, birtakım şartları vardır.
Ecrimisil Davasının Şartları
Ecrimisil davasının şartlarını ele alacak olursak;
1-Haksız işgal: Taşınmaz sahibinin ecrimisil talebinde bulunabilmesi için, taşınmazın kötü niyetli bir kişi tarafından haksız yere işgal edilmiş olması gerekir. Haksız işgalin oluşabilmesi için ise taşınmazı kullanan kişinin taşınmaz üzerinde hak ve yetkiye sahip olmaması gerekir. Örnek olarak: Kiraya verilen taşınmazın, kira sözleşmesi sona erdikten sonra da kullanılmaya devam edilmesi; taşınmaz üzerinde izinsiz inşaat yapılması, taşınmazın izinsiz kullanılması…
2-Haksız işgal nedeni ile doğmuş bir zarar: Söz konusu zarar birçok şekilde oluşabilmektedir. Bunlar:
- Taşınmazın sadece kullanılmış olması sebebiyle doğan zarar
- Taşınmazın kullanılması sebebiyle oluşan olağan yıpranmadan doğan zarar
- Taşınmaz sahibinin, bu kullanım dolayısıyla mahrum kaldığı kardan doğan zarar
3-İlliyet bağı: Taşınmaz sahibinin oluşan zararı ile taşınmazın haksız yere kullanılması arasında illiyet bağı olmalıdır. Bu da söz konusu zararın taşınmazın haksız olarak işgal edilmesinden doğması gerektiği anlamına gelir.
4-Kötü niyet: Taşınmazı haksız olarak kullanan kişi kötü niyetli olmalıdır. Taşınmazı haksız olarak kullanan kişi bu taşınmaz üzerinde tasarruf hak ve yetkisine sahip olmadığını bilerek işgali gerçekleştirmelidir.
- Taşınmazın kullanılmasında işgal edenin kusurlu olmasına gerek yoktur, kusur ecrimisilin talep edilmesinde bir şart değildir.
- Ayrıca mal sahibinin bu malı kullanamamaktan dolayı bir zarara uğrayıp uğramaması davanın açılabilmesi bakımından önem değildir.
Geriye Yönelik kaç yıllık ecrimisil talep edilir?
Ecrimisil davasında, geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık ecrimisil istenebilir. Geriye dönük olarak talep edilebilmesinin anlamı, ancak mevcut olan zararın talep edilebilir olmasıdır. Yani ileride doğacak olan zararlar ecrimisil ile talep edilemez. Taşınmazın işgalinden itibaren 5 yıl içinde talep edilmeyen ecrimisil, zamanaşımına uğrar, dava yoluyla talep edilemez.
Ecrimisilde İhtarname Şartı
Ecrimisil davasının açılabilmesi için haksız ve kötü niyetle taşınmazı işgal eden kişiye ihtarname ile durumun bildirilmesi gerekir. Ancak belirtmek gerekir ki mirasçıların açmış oldukları ecrimisil davalarında ihbarname şartı aranmaz, doğrudan dava yoluna başvurmak yeterli olacaktır.
Mirasçılar Arasında Ecrimisil
Kural olarak, paylı veya elbirliği halindeki mülkiyet durumunda taşınmazı kullanan malikten ecrimisil talep edilebilmesi, intifadan men koşulunun gerçekleşmesine bağlıdır. İntifadan men bir paydaşın hakkından fazlasını işgal eden, kullanan diğer paydaşını/ortağını hakkı olmayan kadarki kısmından yararlanmasını sonlandırmak bir başka deyişle kendisinin yararlanma iradesini ortaya koyması demektir.Ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmesi gerekmektedir.
İntifadan men koşulu dava şartıdır ve hakim kendiliğinden dikkate alır.
Aşağıdaki hallerde intifadan men koşulu aranmaz:
- Taşınmazın kamu malı olması,
- Ecrimisil istenen taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren yerlerden olması,
- Ecrimisil istenen taşınmazın işyeri, konut gibi kiraya verilerek hukuksal gelir elde edilen yerlerden olması,
- Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiasında bulunması ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
- Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerin belirli halde bulunması,
- Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması,
- Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay ya da muris tarafından kurulan işletmenin ya da, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgal edilmesi.
Ecrimisil ve Kira
Ecrimisil ve kira bedeli aynı şeyler değildir.Kirada bir kira sözleşmesi söz konusuyken, ecrimisilde mal sahibi ya da idare ile ecrimisil borçlusu arasında bir sözleşme söz konusu değildir.Kirada bir kullanma bedeli sonucu ödeme yapılır, ecrimisilde ise malın izinsiz kullanımı sonucu tazminat söz konusudur.
Ecrimisil Bedelinin Tespiti Nasıl Yapılır?
Mahkemeler ecrimisil bedelini aşağıdaki ölçütleri ve bilirkişi incelemesini dikkate alarak belirler:
- İmar durumu,
2.Yüzölçümü,
- Niteliği,
4.Tarım arazilerinde verimi,
- Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,
- 6. Konumu,
- Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği
- Ayrıca bedelin tespitinde aynı yer ve mahalde bulunan benzer nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller de göz önünde bulundurulur.
- Ecrimisil, taşınmazın işgalden önceki haliyle getireceği muhtemel gelir esas alınarak hesaplanır. Ancak tespit ve takdir edilen ecrimisil bedeli, kira bedelinden az olamaz.
Dava Süresi
Ecrimisil davalarının süreleri mahkemelerin yoğunluğu veya olayların içeriğine göre değişim gösterebilmektedir. Ecrimisil davalarında geriye dönük olarak son 5 yılın talebinde bulunulabileceğini belirtmiştik. Bununla birlikte ülkemiz yargı yoğunluğu dikkate alınıldığında ecrimisil davaları ortalama olarak 1 veya 1.5 yıl kadar sürmektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme, genel yetkili mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak haksız işgal, idarenin taşınmazı üzerinde gerçekleştirilirse bu davalarda idare mahkemeleri görevli olur. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
