İntifa Hakkı Nedir?

İntifa Hakkı Nedir? başkasına ait bir mal üzerinde, belli bir kişiye bu malı kullanma ve bu maldan elden edilenlerden yararlanma imkanı sağlayan haktır.  Malın sahibi aslında yine malı mülkiyetinde bulundurur ancak malın kullanımı ve bundan doğan yararlanmaları intifa hakkı sahibine tahsis etmiş olur. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

İntifa hakkının başkasına verilmesi ile mal üzerinde kuru mülkiyet hakkı olan kişi yani malik o maldan fayda sağlayamaz.İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

İntifa hakkı kurulma şekli bakımından yasal intifa hakkı, sözleşme ile kurulan intifa hakkı, mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı olarak üçe ayrılır;

  • Yasal İntifa Hakkı

Yasal intifa hakkı diğer adıyla kanuni intifa hakkı kanunda öngörülen intifa hakkıdır. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir. Kanundan doğan intifa hakları;

-Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı

-Ana babanın velayeti altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı

-Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakları

  • Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı

Bir taşınmaz maliki üçüncü kişi yararına malı üzerinden intifa hakkı tesis edebilir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Genelde uygulamada görülen bir taşınmazın tamamına ( kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkı kütüğe tescil olmak zorundadır.

Bunun için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir.

  • Mahkeme Kararıyla Kurulan İntifa Hakkı

Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkında kesinleşmiş mahkeme kararı aranır.

İntifa Hakkı Süresi

İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer.

Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir. Belirtilen süreden önce tüzel kişilik sona ererse intifa hakkı da sona erer.

İntifa Hakkı Sahibinin Hakları ve Sorumlulukları

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.

İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Ekimi veya dikimi yapan malik veya intifa hakkı sahibi, olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir.

Nitelikleri itibariyle malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir.

İntifa hakkı sahibinin hakları olduğu gibi intifa hakkı konusu üzerinde sorumlulukları da vardır. İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur. İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir.

İntifa Hakkı İçin Gerekli Belgeler

İntifa hakkının sağlanabilmesi için bazı belgeler gereklidir. Bu belgeler genel olarak;

  • İntifa hakkının tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerin fotoğrafları nüfus cüzdanları
  • İntifa hakkında tarafların birer vesikalık fotoğrafları
  • Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası
  • İlgili belediyeden alınmış emlak vergisi değerini belirtir belge
  • İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı

İntifa Hakkı Devredilebilir mi?

Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

İntifa Hakkı Mirasçılara Geçebilir mi?

İntifa hakkı mirasçılara geçemez. İntifa hakkı hak sahibinin hayatı ile sınırlıdır. Yani intifa hakkını elde eden kişinin intifa hakkı ölümü ile son bulur.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

İntifa hakkının sona ermesinin çeşitli sebepleri olabilir. Bunlar genel olarak;

  • İntifa hakkı konusunun tamamen yok olması
  • Taşınmazlarda tescilin terkini
  • İntifa hakkı sebebinin ortadan kalkması
  • İntifa hakkı süreli olarak belirlenmişse bu belirlenen sürenin dolması
  • Taşınmazın kamulaştırılması
  • Taşınmazın cebri icra yoluyla satılması
  • İntifa hakkı sahibinin ölümü
  • Mahkeme kararı

Taşınırlarda intifa hakkının sona ermesi genel olarak taşınırın yok olması veya intifa hakkı  süreye bağlı ise bu sürenin sona ermesidir.İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür.

İntifa Hakkı Zamanaşımı

İntifa hakkına konu olan malın geri verilme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

İntifa Hakkının Kaldırılması Davası Nasıl Açılır?

İntifa hakkı bulunan için intifa hakkının kaldırılması davası açılarak intifa hakkının kaldırılması mümkündür. İntifa hakkı davası açılabilmesi için sözleşmeyle tesis edilen intifa hakkı bulunmalıdır. İntifa hakkı sahibinin sözleşmede yazılan kurallara uyulmamış olması ve bunun ispat edilmesi gerekir.

İntifa hakkı ile ilgili hukuksal konularda bir avukat ile çalışmak hukuki sorunun daha kısa sürede ve profesyonelce çözümlenmesini sağlayacaktır. İntifa hakkı ile ilgili hukuksal konularda danışmanlık hizmeti ve intifa hakkı ile ilgili konularda dava sürecinde Farah Hukuk bünyesinde uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Zilyetlik Nedir Çeşitleri Nelerdir?

Zilyetlik, bir kişinin bir eşyayı elinde bulundurması ve bu eşyayı kullanmasıdır. Zilyetlik Nedir? Çeşitleri Nelerdir? sorusunun cevabı ; Bu genelde fiili hakimiyet olarak adlandırılır. Fiili hakimiyeti elinde bulunduran kişiye de zilyet denir. Zilyet, mal üzerinde fiili hakimiyet bulunduran gerçek veya tüzel kişilerdir.

Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır.

Zilyetlik İle Mülkiyet Arasındaki Fark

Mülkiyet mal üzerindeki hak, zilyetlik malın kullanım hakkını elinde bulundurmaktır. Malik gerçek sahip iken, zilyet mal üzerinde kullanma hakkına sahip olan kişidir.

Zilyet Olmanın Şartları Nelerdir?

Zilyetliğin olabilmesi için gerekli olan esaslı iki şart vardır;

  • Zilyetlik iradesi
  • Fiili hakimiyet

Bir kişinin bir şey üzerinde zilyet olabilmesi için zilyetlik iradesine ve fiili hakimiyete sahip olması gerekir. Yani bir telefonu zilyet olma iradesi olmaksızın sadece bir süreliğine elinde bulunduran kişi zilyet değildir.

Genellikle zilyetliği elinde bulunduran zilyedin, haklı bir gerekçeyle zilyetliği elinde bulundurup bulundurmamasına bakılmaz.

Zilyetlik Nasıl Kazanılır?

Zilyetliğin yani fiili hakimiyetin kazanılma yolları vardır. Bu yollar;

  • Zilyetliğin Aslen Kazanılması: Bir eşya üzerinde kişinin başkasının rızası olmaksızın kendi iradesiyle fiili hakimiyet kurmasıdır. Zilyetlikte aslen kazanmaya sahipsiz eşyalar, yakalanan hayvanlar mesela balık tutmak örnek verilebilir.
  • Zilyetliğin Devren Kazanılması: Bir kişinin eşya üzerindeki fiili hakimiyeti bilerek ve isteyerek başkasına devretmesi suretiyle zilyetlik devredilir. Zilyetliği kazanan kişinin zilyetliği daha önce eşyayı zilyetliğinde  bulunduran kişinin rızasına dayanmaktadır. Örneğin satışla zilyetlik devredilebilir.
  • Zilyetliğin Tesisen Kazanılması: Zilyedin kendi zilyetliğini muhafaza ederek, eşya üzerinde başkası için de zilyetlik tanımasıdır
  • Zilyetliğin Miras Yoluyla Kazanılması: Bir kişinin ölümü nedeniyle eşya üzerindeki zilyetliğin mirasçı tarafından kazanılmasıdır.

Zilyetliğin Çeşitleri Nelerdir?

Zilyetliğin çeşitleri vardır. Bunları genel olarak sıralarsak;

  • Asli Zilyetlik – Fer’i Zilyetlik

Asli zilyet asıl zilyet anlamındadır. Bir şeye malik sıfatıyla sahip olanlar o şeyin asli zilyedidir.  Fer’i zilyetlik ise yan zilyetlik anlamında asıl zilyet sayesinde zilyetlik sahibi olandır. Asli ve fer’i zilyetlik genellikle birden fazla zilyetliğin ortaya çıkması halinde görülür. Asli zilyet fer’i zilyete göre daha üstündür. Çünkü asli zilyet fiili hakimiyet aranmaksızın zilyete konu mal üzerinde mülkiyet hakkını saklı tutar. Asli ve fer’i zilyete örnek olarak evini birine kiralayan kişi asli zilyet, evi kiralayıp kullanan kişi ise fer’i zilyettir.

  • Dolaylı Zilyet – Dolaysız Zilyet

Dolaylı zilyet-dolaysız zilyet kavramları diğer tabiriyle vasıtalı zilyet-vasıtasız zilyet olarak da kullanılmaktadır.

Dolaysız zilyet, eşya üzerindeki fiili hakimiyeti doğrudan kullanan kişinin zilyetliğidir. Dolaylı zilyet ise eşya üzerindeki fiili hakimiyeti bir başkası aracılığıyla, eşyanın malikinin rızası ile kullanan kişinin zilyetliğidir.

  • Tek Başına Zilyetlik – Birlikte Zilyetlik

Tek başına zilyetlik, bir eşya üzerinde yalnızca tek bir kişinin zilyet olmasıdır. Birlikte zilyet ise bir zilyet üzerinde birden fazla kişinin zilyet olmasıdır. Birlikte zilyet iki şekilde olabilir. Birlikte zilyet olanlardan herbiri eşya üzerindeki zilyetliğini diğerlerinden bağımsız olarak kullanabiliyorsa müşterek zilyetlik; birlikte zilyet olanlar o şeyi ancak birlikte kullanabiliyorlarsa yani diğer zilyetler olmadan zilyetlik kullanılamıyorsa iştirak halinde zilyetlik diğer adıyla elbirliği zilyetlik vardır.

  • Hakka Dayanan Zilyet – Hakka Dayanmayan Zilyet

Hakka dayanan zilyet, zilyetin zilyetlik durumunu bir hakka dayandırmasıdır. Hakka dayanmayan zilyet ise zilyetin zilyetliğinin herhangi bir hakka dayanmamasıdır. Örnek olarak hırsız bir malı çaldığında artık hırsız o malın zilyedidir. Ancak hırsızın mal üzerindeki zilyetliği hakka dayanmayan zilyetliktir.

Zilyetliğin Sona Ermesi

Zilyetlik eşya üzerindeki fiili hakimiyetin ortadan kalkması ile sona erebilir. Ancak fiilî hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez. Yani geçici süreyle, zilyetliğin fiili hakimiyeti ortadan kaldırmadan kullanılmaması halinde zilyetlik son bulmaz.

Zilyetlik Davaları

  • Zilyetliğin Gaspında İade ve Tazminat Davaları

Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasp eden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür. Zilyetliği gasp edilen kişi gasp edenden malın iadesi dava yoluyla talep edebilir. Davalı, o şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhâl ispat ederse onu geri vermekten kaçınabilir.

Dava, şeyin geri verilmesine ve zararın giderilmesine yönelik olur.

  • Zilyetliğe Saldırı Halinde Açılacak Dava

Birinin zilyetliği saldırıya uğradığında zilyetliği saldırıya uğrayan kişi bu saldırıya son verilmesini isteyebilir. Saldırıda bulunan, şey üzerinde bir hak iddia etse bile; zilyetliği saldırıya uğrayan, ona karşı dava açabilir. Dava, saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yönelik olur.

Zilyetliğe karşı saldırı sona erse dahi saldırı yenilenecek durumda ise davacı saldırının sebebinin önlenmesini de talep edebilir.

Zilyetlik Davalarında Hak Düşürücü Süre

Zilyetliğin gaspı ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her halde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Zilyetlik ile ilgili hukuksal konularda bir avukat ile çalışmak hukuki sorunun daha kısa sürede ve profesyonelce çözümlenmesini sağlayacaktır. Zilyetlik ile ilgili hukuksal konularda danışmanlık hizmeti ve konu ile ilgili dava sürecinde Farah Hukuk bünyesindeki uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?

Muhdesat, bir arazi üzerinde bulunan bina gibi yapılar ile ağaçları ifade eder. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir? sorusunun cevabı; Bir kişi arazinin sahibi olduğu halde bu arazi üzerindeki eski hak sahiplerinin ağaçları veya yapıları olabilir. Bir arazi üzerinde imar uygulaması yapıldıktan sonra oluşabilecek parsellerde eski hak sahiplerinin ağaçları veya yapıları olabilmektedir. Arsa üzerindeki yapı ve ağaçların sahibine muhdesat sahibi denir. Muhdesat sahibi hukuki olarak bir hak sahibidir. Muhdesat, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Muhdesat tespiti için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, gayrimenkul hukuku alanında ortaklığın giderilmesi davası yargılaması ve kamulaştırması işlemi sırasında muhdesatın davacı olan tarafça meydana getirdiğini kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerine karşı açılan dava türüdür.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında mahkeme kararı ile davacı muhdesatın kendisi tarafından oluşturulduğunu ya da muhdesatın kendisine ait olduğunu tespit eder.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Dava Şartları

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilmesi bazı şartların sağlanmış olması gerekir. Bu şartlar genel olarak;

 

  • Gayrimenkul bulunması: Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ancak bir taşınmaz için açılabilir. Bu taşınmaz genellikle bir arsadır.
  • Taşınmaz üzerinde taşınmazın malikinin mülkiyeti dışında yapı veya ağaçlar bulunması: Taşınmaz üzerinde taşınmazın mülkiyeti dışında başka kişilere ait yani hak sahiplerine ait yapı yani bina tesis gibi veya ağaç, bağ gibi dikili alanların bulunması halinde muhdesatın aidiyetinin tespiti için dava açılabilir.
  • Muhdesatın sahibine ait olduğunun kabul edilmemesi: Muhdesatın muhdesat sahibine ait olduğu kabul edilirse hukuki bir sorun oluşmaz. Ancak muhdesatın sahibine ait olduğu kabul edilmezse muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir.

 

Burada belirtmek gereken önemli bir husus ise gayrimenkul üzerinde bulunan muhdesat bakımından derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz. ‘Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’ makalesi ile Kamulaştırma ile ilgili Farah Hukuk internet sitesindeki makaleleri inceleyebilirsiniz.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabilmesi için gerekli şartlar genel olarak düzenlenmiştir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile ilgili danışmanlık hizmeti ve dava süreci ile ilgili Farah Hukuk bürosuyla iletişime geçebilirsiniz.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kime Karşı Açılır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, muhdesatın davacıya ait olduğunu kabul etmeyen tüm tapu kayıt maliklerine karşı açılır.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının kimlere karşı açılabileceği sorusu gibi muhdesatın aidiyeti davasının kimlere karşı açılamayacağı da bir başka önemli sorudur. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça kabul eden ortaklara ya da tapu kayıt maliklerine karşı açılamaz. Muhdesatın davacıya ait olup olmadığı konusunda açık olarak beyanda bulunmayan, bu konuda sessiz kalan tüm tapu kayıt maliklerine karşı da muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir.

Muhdesatın Tapu Kütüğü Beyanlar Hanesinde Gösterilmesi

Muhdesat sahibi hukuki olarak bir hak sahibidir. Muhdesatın gösterilmesi de tapu kütüğü beyanlar hanesinde gösterilmesi ile sağlanır.

Başkasına ait bir taşınmaz üzerinde muhdesat meydana getiren kimse , taşınmaz malikine karşı tazminat veya alacak isteminde bulunabilir. Bunun istenebilmesi için daha güvenceli olması bakımından muhdesatın ve muhtesatı meydana getiren kişinin tutanağın beyanlar hanesinde gösterilmesi öngörülmüştür.   

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Harç ve Yargılama Giderleri

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası nispi harca tabidir. (Nispi harç, alınacak harcın, üzerinden tahsil edileceği meblağın belli bir oranı nispetinde olması.) Davacı, muhdesatın toplam değerinden kendi payına düşen bölümünün değeri kadar nispi harç ödemelidir.

Yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri bakımından kabulüne karar verilen ve harçlandırılan değer üzerinden davacı yararına avukatlık ücret tarifesi hükümleri uyarınca avukatlık ücret takdiri gerekir. Kabul ve red oranına göre davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin de davalılardan tapu kaydındaki payları oranında  alınmasına karar verilmesi gerekir. Bu açıklamaların dayanağı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 326. maddesidir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasına bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında yetkili mahkeme ise muhdesatın bulunduğu yerdeki mahkemedir.

Muhdesat Nasıl Kaldırılır?

Taşınmaz üzerinde  taşınmazın malikinden başkasına veya paydaşlarından birine ait muhdesat varsa malın sahibi, cinsi, iktisap sebebi ve ihdas tarihi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir. Muhdesat sahibi tapu dairesinden tescil belgesi ile kendi hakkını terkin ettirebilir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gayrimenkul hukuku alanındaki bir dava türüdür. Yukarıda Muhdesat ve muhdesat sahibi, muhdesatın gösterildiği yer, muhdesatın kaldırılması gibi muhdesatla ilgili genel durumlar ve muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının ne olduğu, dava  şartları, davanın kime karşı açılacağı, davanın yargılama ve harç giderleri, davaya bakmakla görevli ve yetkili mahkeme belirtilmiştir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının daha kısa sürede ve çözüm odaklı olarak sonuca ulaşabilmesi için bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmek olumlu sonuçlar doğurur. Bu süreçte Farah Hukuk bünyesindeki uzman avukatlarımızla irtibata geçebilirsiniz.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Yargıtay Kararları

 T.C.

YARGITAY

8. HUKUK DAİRESİ

E. 2014/25215

K. 2017/2111

T. 20.2.2017

ÖZET : Dava muhdesatın tespiti istemine ilişkindir. Muhdesat, sahibine arazi mülkiyetinden ayrı, bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez. Muhdesat sahibinin hakkı, sadece şahsi bir haktır ( TMK 722, 724, 729 m.ler ). Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez. Açıklanan ilke ve esaslara göre, kural olarak muhdesatın arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez. Ne var ki; çoğun içinde azda vardır kuralı gereğince, muhdesatın mülkiyetinin aidiyetinin tespiti isteğinin, muhdesatı meydana getirenin tespitini de kapsadığı kabul edilmelidir. Muhdesatın aidiyeti isteğiyle açılan bu tür davalarda, güncel hukuki yararın mevcut olması ve iddianın kanıtlanması durumunda muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğinin tespitine karar verilmesi gerekir.

YARGITAY

7. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/4035

K. 2012/4362

T. 7.6.2012

ÖZET : Muhdesatın aidiyetin tespitine ilişkin davalar ancak taraflar arasında görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasının varlığı ya da kamulaştırma işlemine tabi tutulan taşınmaz üzerindeki muhdesatlar hakkında görülebilir. Taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesi davasında karar verildiği anlaşıldığından davacının aidiyet tespiti davası açmakta hukuki yararının bulunmadığı, bir başka deyişle dava şartı gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmelidir.

Vakıf Nedir Nasıl Kurulur?

Vakıf Nedir Nasıl Kurulur? sorusunun cevabını verelim; gerçek kişilerin yani bireylerin veya tüzel kişilerin yani kurum veya kuruluşların yeterli mal ve hakları belirli ve sürekli bir amaca özgülemeleri ile oluşan tüzel kişiliğe sahip mal topluluklarıdır. Vakıf ile bir hizmetin gelecekte de devamını sağlamak için insanların kendi istekleri doğrultusunda ancak resmi işlemlerle bir mal veya mal topluluğunun ya da bunların gelirinin belli bir amaca tahsis edilmesidir.

Vakıf Nasıl Kurulur?

Vakıf kurma işlemi iki farklı hukuki şekilde yapılabilir;

  • Resmi Senetle Vakıf Kurma

Resmi senetle vakıf kurulması bir kişinin sağlığında belirli malvarlığı ile resmi senede bağlı olarak vakıf kurulmasıdır. Vakfedenin, sağlığında hüküm ifade etmek üzere vakıf kurabilmesi için vakıf kurma iradesi resmi senede bağlanmalıdır. Resmi senedi noterler düzenleyecektir. Resmi senet Noterlik Kanunu 89. maddesine göre ‘düzenleme şeklinde’ yapılmalıdır.

Resmi senetle vakıf kurma işlemi temsilci aracılığıyla yapılabilmektedir. Resmî senetle vakıf kurma işleminin temsilci aracılığıyla yapılması, temsil yetkisinin noterlikçe düzenlenmiş bir belgeyle verilmiş olmasına ve bu belgede vakfın amacı ile özgülenecek mal ve hakların belirlenmiş bulunmasına bağlıdır.

  • Vasiyetname ile Vakıf Kurma

Vasiyetname ile vakıf kurma vakfedenin ölümünden sonra hüküm ifade edecek şekilde vakıf kurulmasıdır. Vasiyetname ile vakıf kurulması ölüme bağlı tasarruf yoluyla gerçekleşir. Vakıf kurma iradesinin yer alacağı şekli anlamda ölüme bağlı tasarruflar vasiyetnamedir.

Vakıf; resmi vasiyetname, el yazısı ile vasiyetname veya sözlü vasiyetname ile kurulabilir. Mirasbırakan, terekesinin tasarruf edilebilir kısmının tamamını veya bir bölümünü özgülemek suretiyle vakıf kurabilir. Vakıf, ancak kanun hükümlerine uyulmak koşuluyla tüzel kişilik kazanır

Vakıf kurma işleminin miras sözleşmesinde yer alması halinde, vakıf kurma işlemi açısından miras sözleşmesi, vasiyetname olarak hüküm ifade eder. Vasiyetname ve miras sözleşmesi farklı hukuki kavramlardır. Miras sözleşmesi ile ilgili daha detaylı bilgi için Farah Hukuk internet sitesindeki ‘Miras Sözleşmesi Nedir ve Şartları Nelerdir?’ adlı makaleyi inceleyebilirsiniz.

Vakfın Amacı

Vakıf malvarlığı değerlerinin belirli bir amaca tahsisi ile kurulur. Vakfın amacının sürekli olması gerekir. Geçici amaçlarla vakıf kurulamaz.

Vakfın amacı vakıf kuran tarafından hukuk düzenin sınırları içerisinde kaldığı sürece serbestçe belirlenir. Yani vakfın amacının cumhuriyetin Anayasa ile belirlenen niteliklerine ve Anayasanın temel ilkelerine, hukuka, ahlâka, millî birliğe ve millî menfaatlere aykırı veya belli bir ırk ya da cemaat mensuplarını desteklemek amacıyla vakıf kurulamaz. Bu nitelikteki bir amaca sahip vakfın tescil edilmesi halinde vakıf tüzel kişilik kazanamaz. Amacı imkansız olan vakıflar da tüzel kişilik kazanamaz.

Kimler Vakıf Kurabilir?

Kimlerin vakıf kurmaya yetkili olabileceği resmi senetle vakıf kurma ve vasiyetname ile vakıf kurma bakımından farklıdır.

Resmi senetle vakfedenin sağlığında kurulan vakıflarda, vakıf kuran tam fiil ehliyetine sahip olmalı yani kişi kendi işlem ve eylemleriyle hak edinebilme ve borç altına girebilmelidir. Tam fiil ehliyetine sahip olan kişi ayırt etme gücüne sahip ve ergin (18 yaşını doldurmuş kişi) olan kişidir.

Tam ehliyetsiz ve sınırlı ehliyetsizlerin ( ayırt edebilen küçük ve kısıtlıların) vakıf kurması yasal olarak mümkün değildir.

Sınırlı ehliyetlilere ( ayırt etme gücüne sahip ergin ve kısıtlı olmayan kişilere) durumlarından ötürü yasal danışman atanır, kanunda belirtilen hukuki işlemleri yapabilmek için yasal danışmana danışmak zorundadırlar. Sınırlı ehliyetlilerin vakıf kurmasına hukuki bir engel yoktur.

Vasiyetname ile vakıf kurmada ise ölüme bağlı tasarruf yoluyla kurulan vakıf için vakıf kuranın vasiyetname yapma ehliyetine sahip olması gerekir. Yani ayırt etme gücüne sahip olan ve on beş yaşını doldurmuş kişiler vasiyetname yolu ile vakıf kurabilir.

Tüzel kişilerin vakıf kurması halinde tüzel kişinin organlarının vakıf kurma konusunda yetkili olması gerekir.

Vakfın Tescili

Vakıf tescil işlemlerinde resmi senetle kurulan vakıflarda vakfeden tarafından, vakfedenin ölmesi halinde mirasçılarından birisi tarafından başvuru yapılabilir. Vasiyetname ile kurulan  vakıflarda ise ilgililerin ve vasiyetnameyi açan sulh hakiminin bildirimi üzerine ya da Vakıflar Genel Müdürlüğünce re’sen mahkemeye başvuru yapılabilir.

Tescil işleminde resmi senetle veya vasiyetname yolu  ile yapılmasında vakfın tescili için resmi senetle kurulan vakıflarda resmi senedin düzenlenmesi tarihinden itibaren, vasiyetname yolu ile kurulan vakıflarda ise vasiyetnamenin açılması tarihinden itibaren her ikisinde de yetkili kişiler başvuruda bulunmazsa, Vakıflar Genel Müdürlüğü başvuruda bulunacaktır.

Vakıflar, vakfın yerleşim yeri asliye hukuk mahkemesi nezdinde tutulan sicile tescil ile tüzel kişilik kazanır.

Vakfın tescil ve mahkeme işlemleri Vakıflar Yönetmeliği 7. maddesinde düzenlenmiştir.  Mahkeme, dosya üzerinde Genel Müdürlüğün görüşünü almak, gerekirse vakfedeni dinlemek ve bilirkişi incelemesi yaptırmak suretiyle vakfın tesciline karar verir. Mahkeme, mal ve hakların korunması için gerekli önlemleri resen alır. Mahkeme, tescile veya tescil isteminin reddine ilişkin olarak verdiği kararı, resmi senetle birlikte Genel Müdürlüğe resen tebliğ eder.

Tüzel kişilik kazanan vakıf, yerleşim yeri mahkemesi nezdinde tutulan, vakfeden ile vakıf adının, yerleşim yerinin, organlarının, amaç ve bu amaca özgülenen mal ve haklarının gösterildiği sicil defterine tescil edilir.

Tescil kararı, başka bir mahkemece verilmiş ise ilgili belgelerle birlikte tescil için vakfın yerleşim yeri mahkemesine gönderilir.

Vakıfların Sona Ermesi

Vakfın sona erme halleri üçe ayrılır. Bunlar;

  • Vakfın Kendiliğinden Sona Ermesi

Vakfın kendiliğinden sona ermesi halleri genel olarak;

  • Amacın kendiliğinden sona ermesi
  • Amacın imkansız hale gelmesi

Vakfın amacının imkansızlaşması sonucu, amacın değiştirilmesine olanak bulunmadığı takdirde vakıf sona erecektir.

  • Vakfın Mahkeme Kararı İle Sona Ermesi

Yasak amaç güttüğü veya yasak faaliyetlerde bulunduğu sonradan anlaşılan veya amacı sonradan yasaklanan vakfın amacının değiştirilmesine olanak bulunmazsa; vakıf, denetim makamının ya da Cumhuriyet savcısının başvurusu üzerine duruşma yapılarak dağıtılır.

  • Vakfın, Vakıf Kuranın Alacaklılarının ve Saklı Pay Sahibi Mirasçılarının İtirazı Üzerine Sona Ermesi

Vakıf kuranın, vakıf kurma ile tahsis ettiği malvarlığı değerlerinin vakfa geçmesinden sonra vakıf kuranın geriye kalan malvarlığı borçlarını ödeyemeyecek hale gelirse, vakıf kuranın alacaklıları açacakları bir iptal davası ile vakfa itiraz edebilirler. Dava olumlu neticelenirse vakıf iptal edilecektir.

Vakıf kuranın sağlığında, resmi senetle veya vasiyetname ile kurulan vakıflar, saklı pay sahibi mirasçıların saklı paylarına tecavüz teşkil ediyorsa, saklı pay sahibi mirasçılar vakıf kurma işlemi ile vakfa tahsis edilen malların saklı paylarını işgal eden bölümün tenkisini talep edebilirler. Tenkis sonucu kalan malvarlığının yetersizliği sebebiyle, vakfın amacının gerçekleşmesi imkansızlaşırsa vakıf sona erer.

Vakıf kurulmasında; vakfın amacı, vakfın tescili, vakfın sona ermesi gibi vakıf ile ilgili konularda hukuki danışmanlık hizmeti ve vakıflarla ilgili dava sürecinde uzman bir avukatla çalışmak hukuki sorunun daha kısa sürede ve profesyonelce çözümlenmesini sağlayacaktır. Bu süreçte Farah Hukuk bünyesindeki uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Kooperatif Nedir Nasıl Kurulur?

Son dönemde kişilerin Kooperatif Nedir Nasıl Kurulur? sorusu ile sık sık karşılaşmaktayız.Kooperatif insanların ihtiyaçlarını az bir maliyetle karşılamak amacıyla kurulan kâr amacı gütmeyen karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle kurulan tüzel kişiliklerdir. Kooperatifler, uygulamada sıkça görülen ve  Kooperatifler Kanunu ile düzenlenmiş bir alandır. Kooperatifler kanununda yer alan tanıma göre, tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.

Kooperatif Nasıl Kurulur?

Bir kooperatif en az 7 ortak tarafından imzalanacak ana sözleşme ile kurulur.  Ana sözleşme ticaret sicili müdürlüğünde yetkilendirilmiş personel huzurunda imzalanmalıdır. Ana sözleşme ortaklar tarafından imzalandıktan sonra noterde onaylanır. Ana sözleşme noterde onaylandıktan sonra onaylı ana sözleşme ile ilgili Bakanlık veya Ticaret İl Müdürlüklerine kuruluş izni için başvurulur. Bakanlık kuruluş için izin verdiği takdirde, kooperatif bulunduğu yerdeki ticaret sicilince tescil ve ilan olunur. Ticaret siciline tescil ve ilan olunmak suretiyle kooperatif kurulur ve tüzel kişilik kazanır.

Tescil ve ilan olunacak hususlar şunlardır;

  • Ana sözleşme tarihi
  • Kooperatifin amacı, konusu ve varsa süresi
  • Kooperatifin unvanı ve merkezi
  • Kooperatifin sermayesi ve bunun nakdi kısmına karşılık olarak ödenen en az miktar ve her ortaklık payının değeri
  • Ortaklık payı belgelerinin ada yazılı olduğu
  • Ayni sermaye ve devralınan akçalı kıymetlerle işletmelerin neden ibaret oldukları ve bunlara biçilen değerler
  • Kooperatifin ne suretle temsil olunacağı ve denetleneceği
  • Yönetim Kurulu üyeleriyle kooperatifi temsile yetkili kişilerin ad ve soyadları
  • Kooperatifin yapacağı ilanların şekli ve ana sözleşmede de bu hususta bir hüküm varsa yönetim kurulu kararlarının pay sahiplerine ne suretle bildirileceği
  • Kooperatifin şubeleri: Kooperatifler, lüzum gördükleri takdirde memleket içinde ve dışında şubeler açabilirler. Şubeler, merkezin sicil kaydına atıf yapılmak suretiyle bulundukları yer ticaret siciline tescil olunurlar.

Ticaret Bakanlığı, ana sözleşmelerin, kanunun ihtiyari hükümlerinden ayrıldığını ileri sürerek kooperatifleri kuruluşuna izin vermekten kaçınamaz. Ana sözleşmenin değişiklikleri de kuruluştaki usullere bağlıdır.

Kooperatif ana sözleşmede bulunması gerekli hususlar;

  • Kooperatifin adı ve merkezi
  • Kooperatifin amacı ve çalışma konuları
  • Ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren hal ve şartlar
  • Ortakların pay tutarı ve kooperatif sermayesinin ödenme şekli, nakdi sermayenin en az 1/4 nün peşin ödenmesi
  • Ortakların ayni sermaye koyup koymayacakları
  • Kooperatiflerin yükümlerinden dolayı ortakların sorumluluk durumu ve derecesi
  • Kooperatifin yönetici ve denetleyici organlarının görev ve yetki ve sorumlulukları ve seçim tarzları
  • Kooperatifin temsiline ait hükümler
  • Yıllık gelir gider farklarının, hesaplama ve kullanma şekilleri
  • Kurucuların adı, soyadı iş ve konut adresleri

Kooperatiflere Ortak Olma

‘Kooperatife üye olmak’ olarak da bilinen kooperatife ortak olma kooperatif kavramıyla ilgili sık sorulan sorulardandır. Bir kooperatif en az 7 ortak tarafından kurulur. Bu 7 ortak kurucu ortaklardır. Kooperatife sonradan ortak olma şekilleri şöyledir;

  • Kurulmuş olan bir kooperatife sonradan kooperatife ortak olma
  • Kooperatif ortaklarından birinin ortaklık payını devralarak kooperatife ortak olma
  • Taşınmaz mal veya işletme karşılığı kooperatife ortak olma
  • Miras yoluyla kooperatife ortak olma

Kooperatif ortaklığına girmek için gerçek kişilerin medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmaları gerekir. Ortak olmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler, kooperatif ana sözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvururlar. Kooperatif, ortaklarına kendi varlığı dışında şahsi bir sorumluluk veya ek ödemeler yüklüyor ise ortak olmak isteği, bu yükümlülüklerin yazılı olarak kabul edilmesi halinde değer taşır.

Yönetim Kurulu; ortaklar ile ortak olmak için müracaat edenlerin ana sözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırmak zorundadır. Yapı kooperatiflerinde konut, iş yeri ve ortak sayısı genel kurulca belirlenir. Yönetim Kurulu, genel kurulca kararlaştırılan sayının üzerinde ortak kaydedemez.

Tüzel kişilerin kooperatife ortaklıklarında, kamu ve özel hukuk tüzel kişileri amaçları bakımından ilgilendikleri kooperatiflerin kuruluşlarına yardımcı olabilir, önderlik edebilir ve ortak olabilirler.

Kooperatif Ortaklığından Çıkma

Her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır. Ortaklıktan çıkmak isteyen ortak, bir dilekçe ile kooperatif yönetim kuruluna başvurur. Çıkma keyfiyetinin kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürmesi halinde ayrılmak isteyen ortağın, muhik bir tazminat ödenmesine dahi hüküm ana sözleşmeye konulabilir.

Kooperatif Çeşitleri

Kooperatifler ihtiyaçları uygun maliyetle karşılamaya çalışan, toplumun çıkarını amaçlayan kuruluşlardır. Kooperatiflerin kuruluş amaçları birbirinden farklı olabilir. Kooperatifler farklı alanlarda faaliyet gösteren kendi içinde kooperatif çeşitleri bulunmaktadır. Bu kooperatif çeşitleri genel olarak;

 

  • Konut Yapı Kooperatifleri: İnsanların barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla kurulan konut yapı kooperatifleri konut sahibi olmak isteyenlerin gereksinimlerini karşılamak üzere kurulmuştur.
  • Tarım Kredi Kooperatifleri: Tarımsal üretimde ortaklarına düşük maliyetli ve yeterli kredi sağlamak amacıyla kurulan tarım kredi kooperatiflerinde üzerinde durulan nokta üreticidir. Üreticinin yetiştirdiği ürünler uygun fiyatla satılır, ürünlere uygun pazarlar bulunur. Üreticiye kredi kolaylığı sağlanmaya çalışılır. Bu kooperatiflerin ortakları genelde küçük çiftçilerdir.
  • Tarımsal Kalkınma Kooperatifleri: Bu kooperatifler tarımsal kalkınmayı destekleme amaçlı tarımsal alanda üretimi geliştirmek ihtiyaçları temin ve tedarik etmek, tabi kaynaklardan faydalanarak ortakların ekonomik gücünü arttırmak, iş sahası temin etmek gibi faaliyetlerde bulunan kooperatif çeşididir.
  • Sulama Kooperatifleri: Kurak ve yeterli su kaynağı olmayan yerlerde zirai sulama tesisleri kurarak tarımda verimin arttırılması, sulamada sorunların çözülmesi amacıyla faaliyetlerde bulunan sulama kooperatifleri çiftçilerin kullanacağı su miktarını ve sırasını da düzenler.
  • Tüketim Kooperatifleri: Kooperatif ortakların ihtiyaçlarını uygun şartlarla karşılamak amacıyla kurulan tüketim kooperatifleri, ortaklarına ucuz ve kaliteli mal sağlamaya çalışarak aracıları ortadan kaldırmaya çalışır veya aracının kâr düzeyini düşürerek ortakların ihtiyacının karşılanmasını ön planda tutar..

 

  • Esnaf ve Sanatkar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri: Kooperatif ortağı olan esnaf ve sanatkarları meslekleriyle ilgili gerekli krediyi sağlayan veya kredi için kefil olan  kooperatif türüdür.

Kooperatif çeşitleri daha pek çoktur. Su ürünleri kooperatifleri, pancar ekici kooperatifleri, tütün tarım satış kooperatifleri, yaş sebze meyve kooperatifleri, motorlu taşıyıcılar kooperatifleri, …

Pek çok kooperatif bulunmakla birlikte kooperatiflerin genel amacı uygun şekilde kendi kapsadıkları faaliyet alanında çözüm üretmek bunu yaparken toplum çıkarını ön planda tutmaktır.

Kooperatiflerin Dağılması

Kooperatiflerin dağılma sebepleri:

  • Anasözleşme gereğince
  • Genel Kurul kararı ile
  • İflasın açılmasıyla
  • Kanunlarda öngörülen diğer hallerde, ilgili bakanlığın mahkemeden alacağı karar üzerine, Diğer bir kooperatifle birleşmesi veya devralınması suretiyle,
  • Üç yıl olağan genel kurulunu yapmaması halinde,
  • Amacına ulaşma imkanının bulunmadığının ilgili Bakanlıkça tespiti halinde mahkemeden alacağı kararla Dağılır.

Konut yapı kooperatifleri, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır. Mahkemece veya genel kurulca tasfiye memurları seçilmediği takdirde tasfiye işlerini yönetim kurulu yapar, Tasfiye kurulu üyelerine, atamayı yapan merci tarafından tespit edilecek miktarda ücret ödenir.

Kooperatiflerle hukuksal konularda bir avukat ile çalışmak hukuki sorunun daha kısa sürede ve profesyonelce çözümlenmesini sağlayacaktır. Kooperatiflerle ilgili hukuksal konularda danışmanlık hizmeti ve kooperatiflerle ilgili konularda dava sürecinde Farah Hukuk bünyesinde uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

 

El Atmanın Önlenmesi Müdahalenin Men’i Davası

El Atmanın Önlenmesi Müdahalenin Men’i Davası kanunda mülkiyet sahiplerinin malları üzerindeki tasarruflarının korunması amacı ile tanınmış bir haktır.

El Atmanın Önlenmesi Davası (Müdahalenin Men’i Davası) Nedir?

Bir malın sahibi sahip olduğu mal üzerinde kullanma, o maldan yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Mal sahibinin bu mallar üzerindeki yetkisine mülkiyet hakkı denir. Mülkiyet hakkına sahip olan mal sahibinin yani malikin malına haksız olarak müdahale eden ve sahibinin o malı kullanmasına engel olan kişiye karşı el atmanın önlenmesi davası diğer adıyla müdahalenin men’i davası açılabilir.

El atmanın önlenmesi davası (müdahalenin men’i davası) Türk Medeni Kanunu 683. maddesinde düzenlenmiştir. ‘Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’ El atmanın önlenmesi davası ile amaçlanan haksızca gerçekleşen el atmanın mahkeme kararı ile önlenmesidir.

El atmanın önlenmesine örnek olarak tarla sahibinin taşınmazındaki mahsulünün başkası tarafından toplanması halinde bu kişiye karşı el atmanının önlenmesi davası açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasının (Müdahalenin Men’i Davasının) Şartları Nelerdir?

El atmanın önlenmesi davasının (müdahalenin men’i davasının) açılabilmesi için gerekli olan şartlar şunlardır;

  • Mülkiyet hak ve yetkileri; Davayı açacak kişinin dava konusu mal üzerinde mülkiyet hakkı bulunmalıdır.
  • Haksız saldırı; Mala karşı hiçbir haklı sebebe dayanmayan müdahale ile mal sahibinin malının kullanımının engellenmesi halinde yani o malı yetkisi olmadan kullanan veya sahibinin kullanmasını engelleyen kişi mala karşı haksız saldırıda bulunmuş olur. Eğer haksız bir saldırı varsa el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açılabilir.

Malın maliki mülkiyet hakkı ile sahip olduğu yetkiyi ancak kendi rızası ile başkasına devredebilir veya kiralayabilir. Rızasında dışında bu yetkiyi başkasının kullanması haksız fiil oluşturur.

Müdahalenin haksız yani hukuka aykırı olması yeterlidir. Ayrıca davalının kusurlu olmasına gerek yoktur. Davalı kusurlu veya kusursuz olsun el atmanın önlenmesi davası (müdahalenin men’i davası) açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası (Müdahalenin Men’i Davası) Nasıl Açılır?

El atmanın önlenmesi davası (müdahalenin men’i davası) mülkiyet hakkına sahip malikin

taşınmaz malına karşı gerçekleşen haksız kullanım veya yararlanma için söz konusu haksız müdahaleyi önlemek amacıyla açılır. El atmanın önlenmesi davasında davacının talebinin haklı görülmesi halinde mahkemenin vereceği karar icraya konularak dava konusu malı işgal edenlerin işgali sonlandırılacaktır. Sonuçta haksız el atma ortadan kalkacak ve dava konusu mal eski haline getirilecektir  

El atmanın önlenmesi davasında müdahale devam ederken açılan davalarda haksız müdahalenin durdurulmasını, haksız müdahale edilen alanda bir yapı inşa edilmişse bu yapının yıkılmasını ve mülkiyet hakkı sahibinin uğradığı zararlardan ötürü kendisine tazminat ödenmesini talep edebilir.  

El atma ile malın sahibi zarara uğruyorsa bunun tazmin edilmesi gerekir. Tazminat talep edildiği takdirde talep edilen maddi tazminat aslında ecrimisil olacaktır. Çünkü ecrimisil haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil ile ilgili daha detaylı bilgi için Farah Hukuk internet sitesindeki ‘Ecrimisil Davası ve Şartları’ makalesini inceleyebilirsiniz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken ayrı bir husus olarak el atmanın önlenmesi davasında (müdahalenin men’i davasında) ecrimisil için ayrı bir dava açmaya gerek yoktur.

El atmanın önlenmesi davası ile birlikte ecrimisil de talep edilebilir. El atmanın önlenmesi davasında dikkat edilmesi gereken bunun gibi durumlar vardır. El atmanın önlenmesi diğer adıyla müdahalenin men’i davası için hukuki olarak destek almak ve hak kaybına uğramamak için Farah Hukuk bürosuyla iletişime geçebilirsiniz.

El Atmanın Önlenmesi Davasını (Müdahalenin Men’i Davasını) Kimler Açabilir?

El atmanın önlenmesi davası (müdahalenin men’i davası), dava konusu malın maliki ya da malik olan kişinin mirasçıları tarafından açılabilir.

Taşınmaz mal elbirliği mülkiyete tabi ise elbirliği mülkiyetinden kastedilen birden fazla kişinin taşınmaz mal üzerinde payları belirli olmaksızın malik olmasıdır. Yani elbirliği mülkiyetinde kişilerin özellikle belirli üzerinde söz sahibi olacakları bir pay olmadığı için sadece o pay üzerinden söz sahibi olma gibi bir durum oluşmaz. Herkes taşınmazın geneli üzerinde söz sahibidir. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazda paydaşlardan her biri dava açabileceği gibi hepsi veya yetki vermiş oldukları bir paydaş dava açabilecektir.

Hazineye ait yerlere yerlere karşı haksız el atma varsa bu sebeple açılacak el atma davalarında davacı hazine olacaktır.

El atmanın kamu tarafından yapılması yani kamulaştırmaya yetkili devlet ve kamu tüzel kişilerinin, ilgili taşınmaza yönelik gerekli kamulaştırma prosedürü uygulamadan şahısların mallarına el koyması kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılmaktadır. Kamulaştırmasız el atmada başvurulabilecek hukuki imkanlar ve daha ayrıntılı bilgi için Farah Hukuk internet sitesindeki ‘Kamulaştırmasız El Atma Davası’ makalesini inceleyebilirsiniz.

El Atmanın Önlenmesi Davası (Müdahalenin Men’i Davası) Kimlere Karşı Açılır?

El atmanın önlenmesi davasında (müdahalenin men’i davasında) kendisine karşı dava açılacak kişi yani davalı ise dava konusu mala el atmış yani haksız müdahalede bulunan kişi veya kişilerdir.

El Atmanın Önlenmesi Davasında (Müdahalenin Men’i Davasında) Zamanaşımı

Tapuya dayanılarak el atmanın önlenmesi davasında (müdahalenin men’i davasında) bazı istisnalar dışında herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur. Çünkü mülkiyet hakkı temel haktır. Bu hak için bir sınırlama getirilmesi uygun değildir. El atılan mal için malın asıl sahibi yani mülkiyet hakkı sahibi olan malik her zaman malının haksız kullanımı sebebiyle el atmanın önlenmesi davası açabilir.

Gasp ve saldırıdan dolayı dava açılacak ise zilyedin yani malı elinde bulunduran hak sahibi kişinin eylem ve faili öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her halde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle davanın açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü süredir. Dava belirli sürelerde açılmazsa  dava açma hakkı düşer.

El Atmanın Önlenmesi Davasında (Müdahalenin Men’i Davasında) Görevli ve Yetkili Mahkeme

El atmanın önlenmesi davasında (müdahalenin men’i davasında) görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. El atmanın önlenmesi davasında yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Hisseli Arsa Tarla Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli Arsa/Tarla Satışı Nasıl Yapılır? sorusu Hisseli arsa/tarla satışının nasıl yapılacağı, hisselerin paylı mülkiyet ya da elbirliğiyle mülkiyete dayandığına göre değişik şekilde olacaktır. Hisseli Arsa/Tarla satışı nasıl yapılır sorusu üzerinde duracağımız makalemizde birden fazla arsa ya da tarla malikinin mallarını nasıl satacağını aydınlatmaya çalışacağız

Hisseli Arsa Tarla Ne Demektir?

Hisseli arsa/tarla birden fazla malikin belirli hisselerle veya paylarla birlikte sahip olduğu arsa/tarlaya denir. Bu hisse veya pay sahiplerine ise hissedar/paydaş denmektedir. Payların niteliği elbirliği ve paylı mülkiyette farklı özellik göstermektedir. Paylı mülkiyette paydaşların belirli payları bulunur ve hisseli arsa/tarla üzerinde bu paylara göre karar alırlar ancak elbirliğiyle mülkiyette bölünmüş belirli paylar olmayıp bir bütün halinde hisseli arsa/tarla üzerinde hak sahipliği söz konusu olur. Özetle, elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.

Hisseli Arsa Tarla Kimlere Satılabilir?

Hisseli arsa/tarla kimlere satılabilir sorusuna iki farklı cevap verebiliriz. İlk olarak paylı mülkiyette paydaşlar arasında tek bir hissedar kendi hissesini hisseye paydaş olan yani hissedar olanlardan birine satabilir. İkinci olarak da hissedar olmayan herhangi bir üçüncü kişiye de satış mümkün olabilmektedir.

Hisseli Arsada Tarlada Paydaşlar Arasında Satış Nasıl Yapılır?

Hisseli arsada/tarlada paydaşlar arasında satışı bir araya gelerek rahatlıkla yapabilirler. Bunun önünde bir engel bulunmamaktadır. Ancak hisseli arsada/tarlada paydaşlar arasında satış yapılmayıp da bir paydaş üçüncü bir kişiye payını satarsa özellikli bir durum söz konusu olacaktır. Paylı mülkiyette bir paydaşın arsa ya da tarla üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını yani öncelikli satın alma hakkını kullanabilirler. ‘’Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Davası Nedir?’’ başlıklı makalemizden bu konu hakkında daha ayrıntılı bilgiye sahip olabilirsiniz. Elbirliğiyle mülkiyette ise arsa/tarla üzerinde belirgin paylar olmadığı için ancak elbirliğiyle mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülürse ondan sonra oluşacak pay üzerinde bir tasarrufta bulunabilmek söz konusu olacaktır. Hisseli arsa satışında yapılması gereken işlemler doğrultusunda ve önalım hakkı davası varsa bunun sonucunda oluşacak dava sürecinde bir avukat yardımı alarak bu süreci yürütmek faydalı olacaktır.

Hisseli Arsada Tarlada Üçüncü Kişilerle Satış Nasıl Yapılır?

Hisseli arsada/tarlada üçüncü kişilerle satış, paylı mülkiyette de elbirliğiyle mülkiyette de oybirliğiyle gerçekleşebilmektedir. Bu konuda bütün paydaşların uzlaşması doğrultusunda bir karar alınması gerekir. Ancak asıl sorun uzlaşma halinde değil uzlaşamama halinde çıkmaktadır. Böyle bir durumda çeşitli ihtimaller gündeme gelebilir. Hisseli arsada/tarlada üçüncü kişilerle satışta çıkabilecek sorunları aşağıda daha detaylı olarak inceleyeceğiz.

Hisseli Arsa/Tarla Satışında Satışa Yanaşmayan Paydaş Paydaşlıktan Çıkarılabilir Mi?

Hisseli arsa/tarla satışında satışa yanaşmayan paydaş paydaşlıktan çıkarılabilir ancak bunun belirli şartlar dahilinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Hakim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı arsa/tarladan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Hisseli Arsa/Tarla Satışında Satışa Yanaşmayan Paydaş Yüzünden Paydaşlığın Sona Erdirilmesi Mümkün Müdür?

Hisseli arsa/tarla satışında satışa yanaşmayan paydaş yüzünden paydaşlığın sona erdirilmesi de mümkündür. Bu sayede paydaşlık sona erdirilecek ve isteyen istediği gibi arsa/tarla paylaşımından sonra satışta bulunabilecektir. Böyle bir durumda paydaşlardan her biri arsanın/tarlanın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma, arsanın/tarlanın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, arsanın/tarlanın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı arsanın/tarlanın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Hisseli Arsa/Tarla Satışı Nerede Yapılır?

Hisseli arsa/tarla satışı, hissedar ile alıcı olan kişiyle birlikte anlaşma yapılarak Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılır. Burada Tapu Sicil Müdürlüğünce hisse devrinde istenecek evraklar belirlenecektir. Hisseli arsa satışı yapılacaksa sonradan bir sorun yaşamamak için, hisse sınırlarının noter ve Tapu Müdürlüğü tarafından belirlenmesi sorun çıkmaması açısından iyi olacaktır. Hisseli arsa/tarla satışı hakkında hak ve maddi kayıplarını en aza indirmek için avukatınızla bu süreci yürütmekte fayda vardır.

Hisseli Arsa/Tarla Satışı Hakkında Yargıtay Kararları

‘’…Taşınmaz elbirliği mülkiyet rejiminden paylı mülkiyet rejimine dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesi ifa olanağı kazanmaz. Ancak mevcut durum satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğini de gerektirmez. Bir taahhüdü işlem olarak sözleşme geçerlidir. Mahkemece yanılgıya düşülerek hüküm gerekçesinde sözleşmenin geçersizliğinin yazılması açıklanan nedenle doğru olmamıştır. Ne var ki, az önce söylendiği üzere taşınmazdaki mülkiyet rejimi paylı mülkiyete dönüştürülmeden sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması nedeniyle bu aşamada açılan davanın reddi sonuçta doğrudur…’(YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2006/8419 K. 2006/10289 T. 2.10.2006)

Apartman ve Site Yönetimi Seçimi

Apartman ve site yönetimi seçimi günümüzde insanların her gün barınma ihtiyaçlarını giderdikleri evlerinde karşımıza çıkabilecek en önemli konulardan biridir. İnsanların yaşadıkları yer hakkında düzene ilişkin söz sahibi olabilmesi dolayısıyla katıldıkları apartman ve site yönetimi seçimi ve çıkarabileceği sorunlar bu makalemizin konusunu oluşturacaktır. Temel alacağımız yasa ise Kat Mülkiyeti Kanunudur.

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Apartman ve Site Nedir?

Kat mülkiyeti kanununa göre apartman ve site tam olarak kullanılan terimler değildir. Günlük hayatta hep apartman ve site terimlerini kullansak da resmi bir belgede veya işlemde apartman ve site yerine hangi terimlerin kullanıldığının bilinmesinde de fayda vardır.

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe örneğin apartman ve bahçesine veya otoparkına bütün olarak ‘’Ana gayrimenkul’’ denir. Yalnız esas yapı kısmına yani bizim incelememizde apartman olarak kullanacağımız kısma ise ‘’Ana yapı’’ denmektedir. ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine ise ‘’Bağımsız Bölüm’’ denmektedir. Bağımsız bölümden kasıt aslında bir apartmanın dairesi, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kısımlardır.

Makalemizde site olarak kullanacağımız terim yerine ise toplu yapı denildiği görülmektedir. Site yani toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Bir uyuşmazlıkta bu terimlerle de karşılaşıldığında bunları karıştırmamakta fayda vardır.

Apartman Yönetimi Nedir, Apartman Yöneticisi Kimdir?

Apartman yönetimi, apartmanla ilgili konularda yönetim açısından en üst birimdir. Kat malikleri, apartmanın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Apartman yönetimi için kimseye atanan kimseye apartman yöneticisi, eğer apartman yönetimi kurula verilmişse bu kurula da yönetim kurulu denir.

Apartman Yönetimi/Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman yönetimi/yöneticisi nasıl seçilir sorusuna, öncelikle açıklamalarımızda apartman yönetimi yerine kısaca yönetici diyerek devam edeceğimizi belirterek cevaplamaya başlayalım. İlk olarak, apartmanda sekiz veya daha fazla daire varsa, yönetici seçimi mecburidir. Apartmanın bütün daireleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden seçilir; eski yönetici tekrar seçilebilir.

Apartman Yönetimi/Yöneticisi Seçiminde Anlaşılamazsa Ne Olur?

Apartman yönetimi/yöneticisi seçiminde anlaşılamazsa o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince seçilen yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Apartman Yönetiminin/Yöneticisinin Seçiminden Sonra Denetimi Mümkün Müdür?

Apartman yönetiminin/yöneticisinin seçiminden sonra denetimi de mümkündür. Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve apartmanın yönetimi tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir.

Apartman Yönetimi/Yöneticisi Seçimine Karşı Dava Açılabilir Mi?

Apartman yönetimi/yöneticisi seçimine karşı dava açılabilir.  Kat malikleri kurulunca verilen apartman yönetimi/yönetici seçimi kararı aleyhine, kurul toplantısına katılan aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Apartman Yönetimi Karar Defteri Nedir?

Apartman yönetimi karar defteri yönetici tarafından tutulan ve apartman hakkında kararların içine işlendiği bir defterdir. Kat malikleri kurulu kararları ‘’(1)’’ den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bahsettiğimiz karar defterine yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek karar defterine imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa ona göre çözülür.

Site Yönetimi Nedir, Site Yönetimi Nasıl Oluşur?

Site yönetimi günümüzde çoğumuzun içinde yaşadığı sitelerin toplu olarak yönetilmesidir. Ancak site yönetimi apartman yönetimine göre daha karışık bir düzene sahiptir. Şimdi site yönetimi nasıl oluşur sorusuna cevap aramaya çalışacağız.

Site içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan daire maliklerinden oluşan ‘’blok kat malikleri kurulu’’nca yönetilir.

Bir arazide blok niteliğinde olmayan yapılar örneğin müstakil evler varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı arazide yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve oraya ait ortak yerlere ilişkin olarak, orada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’kat malikleri kurulu’’nca yönetilir.

İmar planına göre bir adada (imar planındaki teknik tabiriyle ada) birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’ada kat malikleri kurulu’’nca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ‘’ada temsilciler kurulu’’na verilebilir.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

Site kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’toplu yapı kat malikleri kurulu’’nca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ‘’toplu yapı temsilciler kurulu’’na verilebilir.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

Site Yönetiminde Yönetim Planı

Site yönetiminde yönetim planı, site kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayacak bir yönetim planıdır. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Site Yöneticisi Seçimi Nasıl Olur?

Site yöneticisi seçimi, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı arazideki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici seçer. Blok yöneticisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davasında Tapu, taşınmazın sahibinin kim olduğunu gösteren resmi belgedir. Taşınmaz üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.  Haklı bir sebep olmaksızın, kanuna aykırı, usulsüz olarak gerçekleştirilen tapudaki kaydın yanlışlığın düzeltilmesi ve hukuka uygun hale getirilebilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılır. Tapu iptal ve tescil davası yolsuz tescilin önlenmesini, hilenin engellenmesini sağlar.

Tapu İptal ve Tescil Davası Açabilmek İçin Gerekli Koşullar

Tapunun iptali için bazı koşullar gerçekleşmiş olmalıdır. Bunlar;

  • Tapu kütüğünde haklı bir neden olmaksızın işlem yapılmış olması,
  • Malın maliki dışında başka bir kişi adına tescil yapılması
  • Tescilin değiştirilmiş olması
  • İlgili tescilin tapu kütüğünden silinmiş olması
  • Yapılan yolsuz tescil sonucu ayni hakkın zedelenmiş olması halinde tapu iptali davası açılabilir.

Bu durum Türk Medeni Kanunu (TMK)nda düzenlenmiştir.  TMK 1023. madde, ‘Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.’

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası yolsuzluğa neden olan kendisi üzerine tescil işlemi gerçekleştiren  mevcut tapuya sahip kişiye karşı açılır. Bu kişinin ölmüş olması halinde mirasçısı olan külli haleflerine karşı dava açılır. Külli halef, ölen kişiye ait mal varlığı bir bütün olarak kendisine geçen mirasçıdır. Davayı açan kişi mülkiyeti devretmiş ve bu sebeple haksızlığa uğramış olmalıdır. Davacı davalının elinde bulundurduğu tapunun iptalini talep eder.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptal ve tescil davaları devir işlemi sırasında veya sonrasında haksızlığa uğradığı düşünülen her durumda açılabilir. Sıkça görülen tapu iptal ve tescil davası  durumları;

  • Hesap Hatası Nedeniyle Tapu İptal Davası

Tapu sicilinde sorun olmayacak basit yazım ya da hesap hataları ilgili tapu memuru tarafından kendiliğinden düzeltilebilir. Hata daha daha büyük düzeyde ise iki tarafın da yazılı rızası varsa tapu memuru düzeltebilir. İki tarafında yazılı rızası yoksa, ancak dava ile tapuda düzeltme yapılır.

Devir teslim sürecinde yapılan hesap hatalarında iptal davası açılabilir. Örnek olarak bir evin satışında yapılan mali hatalar büyük sorunlara neden olabilmektedir. Hatta davacı için büyük sorun teşkil eder. Bu aşamada hukuki olarak taşınmazın tapusunu devreden kişi mevcut tapuyu elinde bulunduran kişiye karşı dava açabilir.

  • Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası), miras bırakan kişilerin mallarını mirasçılardan kaçırmak amacıyla bazı mirasçılarına malların devredilmesi diğer mirasçıların mallardan mahrum edilmesidir.

Mirastan mal kaçırma nedeni ile mirasta hak kaybına uğramış tüm mirasçıların dava açarak sözleşmenin muvazaa nedeniyle geçersizliğinin tespitini ve buna dayanarak tapu kaydının iptalini isteme hakkı mevcuttur.

Mirastan mal kaçırma ile ilgili daha detaylı bilgi için Farah Hukuk internet sitesindeki ‘Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Davası Nasıl Açılır?’ makalesini inceleyebilirsiniz.

  • Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekil, birinin işini görmesi için yetki verilen kişidir. Verilen yetkiye ise vekâlet denir. Vekil, vekalet veren kişiye karşı sadakat ve özen borcu altındadır. Vekil vekalet verenin rızası olmadan bir işlem yaparsa bundan sorumlu olur. Vekil, dürüstlük kuralına aykırı olarak vekaleti veren kişi adına olumsuz sonuçlar doğurabilecek tapu kaydı işlemi gerçekleştirdiği durumda daha doğrusu yolsuz tescil varsa vekalet veren kişi bu işleme karşı tapu iptal ve tescili davası açabilir.Kendi lehine hak tesis edilen veya taşınmaz kendisine devredilen kişi iyi niyetliyse, iyi niyet korunur ve tapu iptali davası açılamaz.

  • Aile Konutu Olması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Aile konutu olması nedeniyle ortak taşınmaz olan bir malın tapuda aile fertlerinin onaylamadığı bir kişiye devredilmesi durumunda eşlerden biri diğerinin açık rızasını almadan bir başka kişiye devir işlemini gerçekleştiremez. Gerekirse eş tapu kütüğüne aile konutu şerhi koydurabilir. Aile konutu şerhi bulunan tapu siciline karşı devir gerçekleşmesi halinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

  • Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme ile  sözleşme konusu malın mülkiyetini bakım borçlusuna geçirme, bakım borçlusu da bakım alacaklısına yasanın öngördüğü anlamda ölünceye kadar bakıp gözetleme yükümlülüğü altına girer.Ölene kadar bakma sözleşmesi sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

  • Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Kişinin hukuki ehliyete sahip olmaması( Tapuda devir işlemini yapan herkesin ayırt etme gücüne ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Mesela 18 yaşın altında olması, akıl sağlığının yerinde olmaması gibi) Bu durumda  tapunun iptali için dava açılabilir.

  • Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılamaz?

Tapuyu iyi niyetle 10 yıl kesintisiz elinde bulunduran kişi, bu süre içerisinde hiçbir tapu iptali beyanında bulunulmaması halinde tapunun sahibidir. 10 yılın ardından ne sebeple olursa olsun bu kişiye karşı tapunun iptali davası açılamaz. Tapunun eski sahibi olan kişi kendi çıkarları adına herhangi hukuki bir neden olmaksızın tapunun sahibine karşı dava açamaz.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Sonuçları

Dava, yolsuz tescil, hile ve sahtecilik hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali tescil istemi ile ilgilidir. Tapu iptal ve tescil davası sonucu iptal talebinde bulunan kişi lehine hüküm verilirse mevcut tapuyu elinde bulunduran kişinin tapusu iptal edilir. Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğu için mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Zamanaşımı Süresi

Tapu iptal ve tescil davası ayni bir hakka dayandığı için zamanaşımına tabi değildir. Haksızlığa uğradığını düşünen ve dava açmaya yetkili olan her kişi zaman sınırlaması olmaksızın iptal davası açmaya yetkilidir.

Tapudaki kaydın kanuna aykırı, uygunsuz olması halinde en kısa süre içerisinde dava açılmalıdır. Taşınmaza ilişkin bu davalar yüksek maliyetlidir ki bu noktada bir hukuk bürosuna başvurmak daha uygun olacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Davada yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın açılmasının ardından tapu kütüğü incelenir, usulsüzlük olup olmadığına bakılır. Bu konuda genellikle yetkili mahkeme bilirkişi tayin eder. Bilirkişinin incelemeleri ve sonucunda oluşturulan raporlarla mahkeme kararını verir.

Muvazaa Sebebiyle Tapu İptali Davası

Muvazaa Sebebiyle Tapu İptali Davası konusundan evvel Muvazaanın tanımının yapılması gerekmektedir.Muvazaanın unsurları ve oluşumundaki duruma göre dava çeşidinin belirlenmesi söz konusu olacaktır.

Muvazaa Nedir?

Anlaşma yapan kişilerin 3. kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerini yansıtmayan ve kendi aralarında geçersiz olması amacıyla yapılan danışıklı işlemlerine muvazaa denir. Muvazaalı işlemlere halk arasında danışıklı işlem ya da hileli işlem de denilmektedir. Muvazaa genel olarak ikiye ayrılır. Bunlar nisbi muvazaa ve mutlak muvazaadır. Nisbi muvazaa tarafların gerçek sözleşmeyi gizleme amacıyla başka bir sözleşmenin yapılmış gibi gösterilmesidir. Mutlak muvazaa ise 3. kişileri aldatma amacı ile gerçekte var olmayan ve tarafları bağlamaması konusunda anlaşılan işlemlerdir.

Muvazaanın 3 unsuru vardır;

  • Tarafların gerçekte istedikleri ile yaptıkları işlem arasında bilerek yarattıkları uyumsuzluk
  • 3. kişileri aldatma amacı
  • Tarafların muvazaa anlaşması yapmaları

Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali Ne Demektir?

Tapuya tescilde dayanılan sebebin geçerli olması gerekir. Muvazaa nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmeye dayanılarak tapuda yapılan tesciller yolsuz tescil olacaktır. Muvazaalı işlem sebebiyle yolsuz olan tescilinin sonucunda tapunun iptal edilmesi gerekir. Muvazaalı işlem tapu iptali ve tescili davasında kanıtlandığında yolsuz tescil de iptal edilir. Yani muvazaalı anlaşma ile yapılan tapu tescilleri dava kararıyla iptal edilebilir.

Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal Davasını Kimler Açabilir?

Muvazaalı anlaşmalar sonucunda kişilerin hakları zedelenebilir. Muvazaalı anlaşmalar sebebiyle hak kaybına uğradığını iddia eden kişiler muvazaa nedeniyle tapu iptal davası açabilir. Muris muvazaası denen durumda ise her mirasçı muvazaa nedeniyle tapu iptal davası açabilir. Muvazaa nedeniyle tapu iptal davası açmak isteyen kişilerin bu alanda deneyimli bir avukattan destek alması tavsiye edilir.

Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal Davasının Şartları

Muvazaa nedeniyle tapu iptal davası açmak için belli şartların yerine gelmesi gerekir. Öncelikle tapu tescilinin dayandığı sözleşme muvazaalı yani hileli, danışıklı olmalıdır. Muvazaalı anlaşmanın konusu olan şey tapuya tescil edilmiş olmalıdır. Muvazaa nedeniyle tapu iptal davası açacak kişi muvazaalı anlaşma nedeniyle hak kaybına uğramış olmalıdır.

Muvazaa Nedeniyle Tasarrufun İptali

Borçlu kişinin alacaklılarını zarara uğratmak amacıyla yaptığı muvazaalı işlemlerin iptali istenebilir. Örneğin; borçlu alacaklılarından mal kaçırmak için malvarlığını bir başkasına bağışlamış gibi gösterir, fakat aslında bu malı bağışlamadığı konusunda o kişiyle anlaştıysa tasarrufun iptali davası gündeme gelir. Alacaklılara zarar vermek amacıyla muvazaalı işlem yapan borçluya karşı elinde aciz belgesi bulunan alacaklılar tasarrufun iptali davası açabilir. Muvazaa nedeniyle tasarrufun iptali davasında çözüme daha hızlı ve etkili bir şekilde ulaşmak için Farah Hukuk’un tecrübeli kadrosuyla iletişime geçebilirsiniz.

Tapu İptal Davası İle Tasarrufun İptali Davasının Farkları Nelerdir?

Muvazaa sebebiyle açılan tapu iptal davası ile tasarrufun iptali davası birbirleriyle karıştırılmaya müsait kavramlardır. Fakat bu iki dava farklı durumlarda, farklı şartlar altında açılmaktadır. Öncelikle tapu iptal davası ile tasarrufun iptali davası nitelik olarak farklıdır. Tapu iptal davası nitelik olarak ayni bir dava iken, tasarrufun iptali davası şahsi dava niteliğindedir. Diğer bir farklılık ise tapu iptali davasında muvazaa nedeniyle işlemin hiç yapılmamış sayılması istenirken, tasarrufun iptali davalarında muvazaalı işlemin alacaklı açısından geçersiz sayılması istenir. Aralarındaki son fark ise dava açılma sürelerinde ortaya çıkmaktadır. Tapu iptal davası her zaman açılabilirken tasarrufun iptali davası muvazaalı işlemin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır. Bu ayrımlar teknik konular olduğu için net bilgi edinmek ve hangi davanın açılması gerektiğini öğrenmek için hukuk bürosuna başvurmak tavsiye edilir.

Muvazaalı Satış Nasıl İspat Edilir?

Muvazaalı satışın varlığını iddia eden kişi bunu ispat etmek durumundadır. Eğer muvazaalı anlaşmayı yapan taraflardan biri diğerine karşı muvazaayı ispat etmek istiyorsa yazılı bir delil getirmelidir. Muvazaalı anlaşmayı yapan taraflar dışında 3. bir kişi muvazaayı kanıtlamak istiyorsa bunu her türlü delile dayanarak ispat edebilir. 3. kişinin muvazaanın varlığını ispat etmesi zor olduğu için böyle bir delil serbestliği getirilmiştir. Tanık, belge vb. her türlü ispat aracı ispat etmede kullanılabilir. Muvazaanın ispatı bu tip davalarda hayati önem taşımaktadır. Hangi delillerin daha faydalı olacağı, ne gibi imkanların kullanılabileceği konularında hukuki danışmanlıktan faydalanmak yararlı olacaktır.

Muvazaada İyiniyetli 3. Kişi

Tarafların iddia ettiği muvazaa herkese karşı ileri sürülebilir. Fakat muvazaaya karşı iyiniyet korunur. Muvazaalı sözleşme sonucunda mal kendisine geçen kişi emin sıfatıyla zilyet durumundadır. Bu kişiden malı alan 3. kişi iyiniyetli ise muvazaa ona karşı ileri sürülemez, kazanımı korunur. İyiniyetli 3. kişi yazılı borç ikrarına dayanarak muvazaalı alacağını kazandıysa ona karşı da muvazaa ileri sürülemez. Bir diğer durumda muvazaalı sözleşme ile taşınmazın yani ev, arsa gibi sabit yapıların devredilmiş olmasıdır. Taşınmazların devri tapu sicilinde gösterilir ve tapu sicilinde yer alan kayıtlara güven korunur. İyiniyetli 3. kişi muvazaalı sözleşme ile devredilmiş bir taşınmaz üzerinde tapu siciline güvenerek hak tesis ederse bu hakkı korunur.

Tapu İptal Davasında Zamanaşımı

Muvazaaya dayanarak açılacak olan tapu iptal davası her zaman açılabilir. Belli bir zamanaşımı süresi yoktur.

Tapu İptal Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Muvazaa sebebi ile açılan tapu iptal davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bize Yazın

İletişim Adresimiz

logo-beyaz

Copyright 2020 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.

Avukata Sor