Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından, kamu yararını gözeterek yapılan, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamı veya bir kısmına el konulmasıdır. Bir kamu malının kamulaştırılması söz konusu değildir. Kamulaştırma yalnızca taşınmazlar için gerekli olabilecektir. İdareler, kamulaştırma bedellerini nakden ve peşin olarak ya da eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilir.

Kamulaştırma nasıl yapılır ?

Kamulaştırma yapılması için bir devlet dairesinin veya kamu kurumunun, taşınmaz üzerinde kamu yararı tespit etmelidir. Bu kamu yararı kararının yetkili merciiler tarafından onanması ile taşınmazın tapudaki kaydına tapu sicil müdürlüğü tarafından kamulaştırma şerhi konulması istenir. Sonraki aşama kamulaştırma bedelinin tespitidir. Kamulaştırma bedelinin tespiti taşınmazın; cins ve nevini, yüzölçümünü. değerini etkileyen bütün nitelik ve unsurlarını, bulunması halinde vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve durumuna göre ve olduğu gibi (yapısı bozulmadan, doğrudan) kullanılması halinde  getireceği net gelirini, arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,dikkate alarak bir bedel ortaya çıkar. Taşınmazın sahibiyle öncelikli olarak uzlaşma (pazarlık) yolu denenir. Bu mümkün olmazsa kamu gücü kullanılır. Bilirkişilerce belirlenen bedel üzerine hakim tarafların anlaşamamasına bağlı olarak kamulaştırma kararına hükmederse bilirkişilerce belirlenen kamulaştırma bedeli üzerinden bir kamulaştırma bedeli ödenir ve kamulaştırma işlemi gerçekleşir.

Devletin bunlar dışında kamulaştırmasız el atma, acele kamulaştırma gibi hükümleri de bulunur. Bu konu ile ilgili Farah Hukuk sitemizde bulunan Kamulaştırma (İstimlak) Davası Süreci ve İtiraz adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası

İdare ve taşınmaz malın sahibi arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının oluşturulmasından itibaren üç ay içinde taşınmaz malın sahibi veya idare tarafından kamulaştırma bedeli tespiti davası açılabilir. Dava açılması hâlinde, fiilen el konulmuş olan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespit ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir. Tespit edilen bedel, ilgili devlet dairesi veya kamu kurumu tarafından ödenir.

Eğer taraflardan biri (idare veya taşınmaz malın sahibi) bilirkişinin belirlemiş olduğu bedeli az veya fazla bulabilir. Verilen bilirkişi kararına itiraz hakları bulunmaktadır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları Nelerdir?

Kamulaştırma bedeli belirlenirken birtakım ölçüler baz alınarak hesaplanır. Kamulaştırma Kanununda da belirlenen bu esaslar genel olarak şöyle ayırmak mümkündür:

• Taşınmazın cinsi
• Taşınmazın yüzölçümü
• Taşınmazın değerini etkileyebilecek her türlü unsurlar,
• Bulunması halinde vergi beyanı,
• Kamulaştırma tarihi içerisinde resmi merciilerin takdir ettiği kıymet,
• Arazilerde, taşınmaz malın mevkisine veya şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
• Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan benzer satışlara göre satış değerini,
• Yapılarda (daire, ev, yazlık vs.) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payının hesap edilmesiyle,birlikte bir kamulaştırma bedeli tespit edilir.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren hizmet esas alınarak yapılacak kuruluşun, sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Örneğin tren yolu yapımı ile bir taşınmaza kamulaştırma yapılmasından önce civar yerlerin satış bedeli 100.000 liraysa kamulaştırma ve tren yolunun tamamlanmasından sonra bölgedeki yerlerin değeri 150.000 tl olacaksa burada gelecekteki artış dikkate alınmaz. Taşınmaz sahibine 100.000 liralık bedel verilir.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz

Bilirkişi tarafından, kanunda belirtilen sebepler dikkate alınarak belirlenen hesaplarla yapılan kamulaştırma bedeliyle malın değeri tespit edilir. Malın kamulaştırılmasından sonraki oluşabilecek değer artışı veya azalması burada dikkate alınmaz. Güncel değer dikkate alınır. Belirlenen bu kamulaştırma bedeline mülk sahibi  veya kamulaştırmayı yapan idare tarafından otuz gün içerisinde itirazda bulunulabilir. Bu itirazın Asliye Hukuk Mahkemelerine yapılması gerekmektedir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası Zamanaşımı Süresi

Kamulaştırma bedelinin ilgili taraflara bildirilmesi ile birlikte tarafların idari yargı yoluna başvurmamaları ve 15 günlük hak düşürücü süreyi aşmaları halinde kamulaştırma bedeline yönelik bir dava açma durumları bulunmayacaktır. Bu süre hem taşınmaz malın sahibi açısından hem de ilgili idare açısından gereklidir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kanunumuz, kamulaştırma bedelinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkemeyi taşınmazın bulunduğu yerde bulunan Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlemiştir.

Kamulaştırmada uzlaşma genellikle mal sahiplerinin idare ile aralarında oluşan ve uzlaşma daveti ile başlayıp devam eden bir süreçtir.Mal sahipleri kamulaştırma işlemleri ve devamında uzlaşma veya dava yolunu seçebilmektedirler.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırmanın ne olduğunu açıklayarak yazımıza başlayalım. Kamulaştırmadan söz ederken mülkiyet hakkına değinmekte yarar vardır. Mülkiyet hakkı anayasa ile koruma altına alınmış bir haktır ve sınırlandırılması ancak kamu yararı söz konusu ise gündeme gelebilmektedir. Kamulaştırmayı tanımlayacak olursak devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemine kamulaştırma denmektedir. Kamulaştırmada uzlaşma usulünü ise aşağıda inceleyeceğiz.

Kamulaştırmada Uzlaşma Nedir?

Kamulaştırmada uzlaşmaya değinecek olursak Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen usule göre kamulaştırılacak taşınmazın öncelikle idare tarafından satın alma yoluna gidilmesi öngörülmüştür. Kamulaştırmaya konu edilmesi planlanan taşınmazın maliki ile satın alma usulüne göre uzlaşılamadığı takdirde idare, mahkemeye başvurmak suretiyle taşınmazın idare adına tescilini talep edecektir. Peki kamulaştırmada satın alma olarak da adlandırdığımız kamulaştırmada uzlaşma nasıl yapılmaktadır? Satın alma usulü nedir?

Kamulaştırmada Uzlaşma Şartı

Kamulaştırma işlemlerinde sürecin daha hızlı ilerlemesi adına Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişiklikle kamulaştırmada uzlaşma, satın alma usulü detaylı bir biçimde açıklanma suretiyle kamulaştırmanın bir şartı olarak belirlenmiştir. Bu anlamda idare, kamulaştırmak istediği taşınmazı, kamulaştırmak için mahkemeye başvurmadan önce, kamulaştırmada uzlaşma şartı bulunduğundan, malikle uzlaşma yoluna gidip satın alma usulünü deneyecek uzlaşma olmazsa mahkemeye başvurarak kamulaştırma işlemine devam edecektir.

Kamulaştırmada Uzlaşma Nasıl Yapılır?

Kamulaştırmada uzlaşma, açıklamış olduğumuz gibi idarenin, kamulaştırılmak istenen taşınmazın maliki ile satın alma yoluna giderek uzlaşmasını ifade etmektedir. Kamulaştırma Kanunu sürecin hızlı işlemesi için böyle bir yol öngörmüş ve kamulaştırmada uzlaşmanın nasıl yapılacağını satın alma usulü başlığı altında açıklamıştır. Kamulaştırmada uzlaşma nasıl yapılır sorusunun cevabı, kanunda aşağıdaki gibi açıklanmıştır.

İdarenin, Kamulaştırma Kanunu’na göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulaması esastır.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca idare, kamulaştırmada uzlaşmaya yönelik olarak, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. Kamulaştırmada uzlaşma (satın alma) usulüne sonrasında idarenin malik ile bir davet vasıtasıyla iletişime geçmesi suretiyle devam edilecektir.

Kamulaştırmada Uzlaşmaya Davet

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırmaya konu edilen taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Bu işlem kamulaştırmada uzlaşmaya davet olarak ifade edilebilir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Kamulaştırmada uzlaşma (satın alma) usulü, Kamulaştırma Kanunu’nda yukarıdaki gibi açıklanmıştır. Bu işlemlerin gerçekleşmesinin ardından kamulaştırmada uzlaşma sağlanmış olur.

Kamulaştırmada Uzlaşma Süresi

Kamulaştırmada uzlaşma hususuna ilişkin sürelerden bahsedecek olursak, Kamulaştırma Kanunu’nda belirtildiği üzere malik veya yetkili temsilcisi tarafından, kamulaştırmada uzlaşmaya davet yazısının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır.

Şayet idare, kamulaştırmada uzlaşma hususunda malik ile anlaşmışsa, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedeli ödenmeye hazır hale getirir. Kamulaştırmada uzlaşma usulüne ilişkin süreler bu şekilde belirtilmiştir.

Kamulaştırmada Uzlaşma Olursa Ne Olur?

Kamulaştırmada uzlaşma usulünden yukarıda bahsettik. Kamulaştırma Kanunu’nda satın alma usulü yukarıdaki gibi açıklanmıştır. Bütün bu aşamalardan sonra kamulaştırmada uzlaşma sağlanması durumunda ne olur? Kamulaştırmada uzlaşma sağlanamaması durumunda ne olur bunları inceleyelim. Kamulaştırmada uzlaşma sağlanması durumuna ilişkin olarak kamulaştırmada satın alma usulü uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz şeklinde hükme bağlanmıştır.

Kamulaştırmada Uzlaşma Olmazsa Ne Olur?

Yukarıda kamulaştırmada uzlaşma (satın alma) usulünü ve kamulaştırmada uzlaşma olması durumunu incelemiştik. Şimdi ise kamulaştırmada uzlaşma olmaması durumunda sürecin nasıl işleyeceğini açıklayacağız. Kamulaştırma Kanunu’na göre kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Devamında ise mahkemenin izleyeceği yol ve usuller Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde ayrıntılı olarak belirtilmiştir.

Kamulaştırma (istimlak) davaları hakkında detaylı bilgi almak için Kamulaştırma (İstimlak) Davaları konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.

Kamulaştırma (İstimlak) Davası Süreci ve İtiraz süreci kamulaştırma avukatı tarafından titizlikle incelenerek ele alınması gereken bir süreçtir.Teknik olarak süreler ve itirazların değerlendirilmesi ve dava süreci önem arz etmektedir.

Kamulaştırma (İstimlak) Nedir?

Mülkiyet hakkı anayasa ile koruma altına alınmış bir haktır ve sınırlandırılması ancak kamu yararı söz konusu ise gündeme gelebilmektedir

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir.

Kamulaştırma idare ile uzlaşma yolu ile yapılabileceği gibi, idare ile uzlaşılamayıp dava yoluyla mahkeme kararı sonucunda da yapılabilmektedir.

Neler İstimlak Edilebilir?

Özel mülkiyete tabi olan taşınmazlar, tapuda kayıtlı olup olmadığı fark etmeksizin, kamulaştırmaya konu olabilmektedir. Taşınır mallar kamulaştırmaya konu olamamaktadır. Ancak olağanüstü durumlarda bedeli ödenmek şartıyla taşınır mallara da el konabilmekte ve buna “istimval” denmektedir. İstimval, kamulaştırma ile alakalı değildir. Ayrı başlıkta incelenir.

Hangi Kurumlar İstimlak İşlemi Yapabilir?

Kamulaştırmanın, kamu gücüne sahip bir kamu kurumu tarafından yapılması gerekmektedir. Kamu hizmeti gören, ilgili bakanlığa bağlı olarak faaliyet gösteren kamu kurum ve tüzel kişileri de kamulaştırma yapabilir. Kamu kurumu niteliğinde meslek teşekküllerinin kamulaştırma yetkileri bulunmamaktadır.

Taşınmazların İstimlakı Durumlarında Ne Yapmamız Gerekir?

Kamulaştırmanın, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemi olduğunu belirtmiştik. Aynı zamanda kamulaştırma, Kamulaştırma idare ile uzlaşma yolu ile yapılabileceği gibi, idare ile uzlaşılamayıp dava yoluyla mahkeme kararı sonucunda da yapılabilmekte idi. Taşınmazınızın kamulaştırılması söz konusu ise haklarınızı öğrenmek ve bu hususta hak kaybı yaşamamak adına Farah Hukuk avukatları ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma ise kamulaştırmanın özel bir hali olup Kamulaştırma Kanunu’nda aşağıdaki gibi tanımlanmıştır

3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın usulünce seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına usulünce yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. (Kamulaştırma Kanunu madde 27)

Acele kamulaştırmanın kamulaştırmadan farkı, isminden de anlaşılabileceği üzere kamu yararı gereği hızlı kamulaştırma gereken zamanlarda kamulaştırma prosedürünün kamulaştırma işleminden sonra işletilmesinden ileri gelmektedir. Nitekim kanunda belirtilmiş olan hallerde ilgili taşınmazın kamulaştırılmasına yönelik bir aciliyet ve kamu yararı mevcuttur. Sürecin işlemesiyle zaman kaybedilmemesi gereken durumlarda idarenin başvurmuş olduğu bir yoldur.

Detaylı bilgi için Acele Kamulaştırma konulu makalemize göz atabilirsiniz.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Belirtilmiş olduğu üzere kamulaştırma ancak kamulaştırmaya yetkili olan kamu kurum ve kuruluşlarınca gerçekleştirilebilmektedir. Peki ya bu kamu kurum ve kuruluşları gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan, mahkemeye başvurup ilgili taşınmazın bedelini de ödemeden şahısların taşınmazlarına el koyması durumunda ne olmaktadır?

Kamulaştırmaya yetkili devlet ve kamu tüzel kişilerinin, ilgili taşınmaza yönelik gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan şahısların mallarına el koyması kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılmaktadır. Bu durum anayasal güvenceye sahip olan mülkiyet hakkı bakımından tehdit oluşturmakta olup şahısların başvurabilecekleri hukuki imkanlar mevcuttur.

Detaylı bilgi için Kamulaştırmasız El Atma Davası konulu makalemize göz atabilirsiniz.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Nasıl Yapılır?

Taşınmaz maliki, ilgili taşınmaza yönelik sahip olduğu mülkiyet hakkından vazgeçip taşınmazın bedelini bir bedel tespit davası ile talep edebilecektir.

Bedel tespit davasında mahkemenin varacağı karar ile taşınmazın bedeli tespit edilir. Uygulamada ile bu tespit bilirkişi eliyle olmaktadır. Bilirkişiler ilgili taşınmazın bedelini o taşınmazın emsallerinin o günkü rayiç bedeli üzerinden hesaplamak suretiyle tespit ederler.

Bedel tespiti sonucunda taşınmazınıza değerinden az bir bedel tespit edildiğini düşünmeniz durumunda bilirkişi raporuna itiraz etme hakkınız vardır.

İstimlak Bedeline İtiraz

Bilirkişiler, kanunen belirlenmiş ölçütler çerçevesinde gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Şu belirtilmelidir ki taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sonucunda gerçekleşmesi muhtemel değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr miktarı hesaba katılmaz. Belirlenen bu bedeli haklı bulayan mülk sahibinin buna itiraz etmesi mümkündür. Kamulaştırma bedeline itiraz, 30 gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yapılır.

Bedele Dönüştürülen Yerin Bedel Tespiti

Mahkemece bedeli tespit edilmiş kamulaştırma konusu taşınmaza, sahibi tarafından itiraz edilirse itiraz sonucunda bedel tespiti işlemlerinin tekrarlanması ve mal sahibi haklı ise bedelde artırıma gidilmesi söz konusu olmaktadır. İdari işlemlerde halkın mağdur edilmemesi hususuna dikkat edilmesi gerekmektedir. Şahısların mülkiyet hakları anayasal güvence altındadır ve kamulaştırma işleminde mülkiyet hakkına bir müdahale söz konusu olmaktadır. Gerekçesi ise kamu yararının bulunmasıdır. Bu durumda mülkiyet hakkı sahiplerini de mağdur etmemek adına ilgili taşınmazın bedelinin doğru olarak tespit edilmesi, bir hak kaybına mahal verilmemesi idarenin görevidir. Hukuk düzeni de mülk sahibine bedel tespitine itiraz hakkı tanımıştır.

Kamulaştırmanın İptali ve Kamulaştırılan Yerin Geri Alımı

Taşınmazı kamulaştırılan bir malik, taşınmazı geri almak isterse bu aşağıdaki şartlar doğrultusunda mümkündür:

Kamulaştırılan Malın Geri Alınmasının Şartları:

Kamulaştırma Kanunu’nda belirtildiği üzere;

• Kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmamalı veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılmış olmalıdır,
• Mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödemelidir,
• Bu hak doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır.

Detaylı bilgi için Kamulaştırılan Malın Geri Alınması konulu makalemize göz atabilirsiniz.

İstimlak Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kamulaştırma davalarında görevli ve yetkili mahkeme davanın niteliğine göre belirlenmekle birlikte genel olarak görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise kamulaştırmaya konu olan gayrimenkulün bulunduğu yer  mahkemesidir.

Kamulaştırmasız el atma davaları hususunda fiili el atma değil de hukuki el atma mevcut ise bu işlem idari yargı alanına girmektedir.

İstimlak Davalarında Zamanaşımı Süresi

Kamulaştırma davalarında zamanaşımı süreleri ve davanın açılmasına ilişkin süreler davanın niteliğine göre değişkenlik göstermektedir.

Acele kamulaştırma davalarında;

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin kararına göre:

“Acele el koyma kararından sonra 6 aylık makul süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açılmaz ise; taşınmaz malikinin kamulaştırmasız el atma davası açma hakkı vardır”

Bu karar uyarınca eğer idare, acele el koyma kararından itibaren 6 ay içinde usulüne uygun bir şekilde bedel tespiti ve tescili davası açıp mahkemece tespit edilen değeri taşınmaz malikine ödemezse taşınmaz maliki kamulaştırmasız el atma davası açma yoluyla hakkını arayabilecektir.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında;

Kamulaştırma Kanunu’nda yirmi yıllık süre bulunmakta idi. Ancak bu sürenin Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmesinden sonra şahıslar herhangi bir süre ve zaman aşımına bağlı olmadan idare aleyhine el atmanın önlenmesi ve tazminat talebinde bulunabileceklerdir.

Kamulaştırılan malın geri alınması hususunda;

Kamulaştırılan malın geri alınabilmesi için 5 yıl süre boyunca kamulaştırma işlemini yapan idarenin kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik bir amaçla kullanmaması gerekmektedir. Bu 5 yıllık sürenin başlangıcı ise kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihidir. Bu bedelin kesinleşmesi ise malın satın alma yolu (idareyle uzlaşma) ya da dava sonucu mahkeme tarafından kamulaştırma kararı verilmesi şartlarında farklı zamanlara denk gelmektedir.

Kamulaştırma bedeli şayet idare ile uzlaşmak suretiyle malın kamulaştırılması yoluna başvurulmuş ise;

Anlaşma tutanağının düzenlendiği tarihte

İdare ile anlaşma vuku bulmadığından dava yoluna gidilmiş ise;

Mahkemenin kararı ile birlikte kesinleşecektir.

Nitekim geri almaya ilişkin hakkın doğum tarihi yani kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren kamulaştıran idarenin kamu yararına kullanmadığı 5 sene geçtikten ve  malın geri alınmasına ilişkin diğer şartlar da vuku bulduktan sonra hak doğmuş olur.

Belirtilen 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren hak 1 senelik hak düşürücü süreye tabi olup kullanılmadığında düşmektedir.

Kamulaştırmaya konu taşınmazınızla alakalı hukuki sürecin etkin bir şekilde yürütülmesi ve hak kaybına uğramadan, işlemlerinizin sonuçlandırılması adına Farah Hukuk avukatlarıyla iletişime geçmeniz yararınıza olacaktır.

Kamulaştırılan malın geri alınması günümüzde mülkiyetin el değiştirmesi sonucu amacı dışında veya amaçlanan haricinde kullanılması ile ortaya çıkmaktadır.kamulaştırılan malın geri alınması kamulaştırma avukatlarınca değerlendirilerek titizlikle incelenmelidir.

Kamulaştırma Nedir?

Mülkiyet hakkı anayasa ile koruma altına alınmış bir haktır ve sınırlandırılması ancak kamu yararı söz konusu ise gündeme gelebilmektedir

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir.

Kamulaştırma idare ile uzlaşma yolu ile yapılabileceği gibi, idare ile uzlaşılamayıp dava yoluyla mahkeme kararı sonucunda da yapılabilmektedir.

Kamulaştırılan Malın Geri Alınması Mümkün Müdür?

Taşınmazı kamulaştırılan bir malik, taşınmazı geri almak isterse bu aşağıdaki şartlar doğrultusunda mümkündür:

Kamulaştırılan Malın Geri Alınmasının Şartları

Kamulaştırma Kanunu’nda belirtildiği üzere;

• Kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmamalı veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılmış olmalıdır,
• Mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödemelidir,
• Bu hak doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır.

Kamulaştırılan Mal Ne Kadar Süre İçerisinde Geri Alınabilir?

Kamulaştırılan malın geri alınabilmesi için 5 yıl süre boyunca kamulaştırma işlemini yapan idarenin kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik bir amaçla kullanmaması gerekmektedir. Bu 5 yıllık sürenin başlangıcı ise kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihidir. Bu bedelin kesinleşmesi ise malın satın alma yolu (idareyle uzlaşma) ya da dava sonucu mahkeme tarafından kamulaştırma kararı verilmesi şartlarında farklı zamanlara denk gelmektedir.

Kamulaştırma bedeli şayet idare ile uzlaşmak suretiyle malın kamulaştırılması yoluna başvurulmuş ise;

Anlaşma tutanağının düzenlendiği tarihte

İdare ile anlaşma vuku bulmadığından dava yoluna gidilmiş ise;

Mahkemenin kararı ile birlikte kesinleşecektir.

Nitekim geri almaya ilişkin hakkın doğum tarihi yani kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren kamulaştıran idarenin kamu yararına kullanmadığı 5 sene geçtikten ve  malın geri alınmasına ilişkin diğer şartlar da vuku bulduktan sonra hak doğmuş olur.

Belirtilen 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren hak 1 senelik hak düşürücü süreye tabi olup kullanılmadığında düşmektedir.

Kamulaştırılan Malın Geri Alınmasında Taraflar Kimlerdir?

Belirtilen şartlar gerçekleşip kamulaştırılan malın geri alınması gündeme geldiğinde, taraflardan biri idare iken diğer taraf kamulaştırılan taşınmazını almak isteyen eski malik yahut mirasçılarıdır.

Kamulaştırılan Malın Geri Alınmasında Zaman Aşımı

Kamulaştırılan malın geri alımı 1 yıllık hak düşürücü süreye tabi bulunmaktadır. Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere gerekli şartların gerçekleşmesi ve bahsetmiş olduğumuz 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren 1 yıl içerisinde bu hak kullanılmazsa düşecektir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Belirtilmiş olduğu üzere kamulaştırma ancak kamulaştırmaya yetkili olan kamu kurum ve kuruluşlarınca gerçekleştirilebilmektedir. Peki ya bu kamu kurum ve kuruluşları gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan, mahkemeye başvurup ilgili taşınmazın bedelini de ödemeden şahısların taşınmazlarına el koyması durumunda ne olmaktadır?

Kamulaştırmaya yetkili devlet ve kamu tüzel kişilerinin, ilgili taşınmaza yönelik gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan şahısların mallarına el koyması kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılmaktadır. Bu durum anayasal güvenceye sahip olan mülkiyet hakkı bakımından tehdit oluşturmakta olup şahısların başvurabilecekleri hukuki imkanlar mevcuttur.

Detaylı bilgi için Kamulaştırmasız El Atma Davası konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.

Müdahalenin Men’i Davası

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik bir dava olup uygulama alanını, idarenin hukuki el atmaları oluşturmaktadır. Bir taşınmaza idare hukuki olarak el atmış ise ilgili taşınmazın hukuki niteliği değişmiş, mülkiyet hakkı sahibinin tasarruf yetkisi elinden alınmış bulunmaktadır. Böyle durumlarda malik, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açarak bu kamulaştırmasız el atma durumunun düzeltilmesini ve elinden alınan tasarruf yetkisinin iade edilmesini isteyebilecektir.

Kamulaştırma Bedel Tespiti Nasıl Yapılır?

Taşınmaz maliki, ilgili taşınmaza yönelik sahip olduğu mülkiyet hakkından vazgeçip taşınmazın bedelini bir bedel tespit davası ile talep edebilecektir.

Bedel tespit davasında mahkemenin varacağı karar ile taşınmazın bedeli tespit edilir. Uygulamada ile bu tespit bilirkişi eliyle olmaktadır. Bilirkişiler ilgili taşınmazın bedelini o taşınmazın emsallerinin o günkü rayiç bedeli üzerinden hesaplamak suretiyle tespit ederler.

Bedel tespiti sonucunda taşınmazınıza değerinden az bir bedel tespit edildiğini düşünmeniz durumunda bilirkişi raporuna itiraz etme hakkınız vardır.

Kamulaştırmasız El Atma Davası konusunu incelerken öncelikle kamulaştırmanın tanımını yapmalıyız.kamulaştırma anayasal dayanak ile hukuk sistemimizde temel bulmuş devletin erkini kullandığı bir hukuk yaptırımıdır.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir.

Mülkiyet hakkı anayasa ile koruma altına alınmış bir haktır ve sınırlandırılması ancak kamu yararı söz konusu ise gündeme gelebilmektedir.

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası Madde 35:

Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

Mülkiyet kavramı söz konusu olduğunda liberal mülkiyet ve sosyal mülkiyet anlayışlarından söz etmemiz mümkündür. Anayasamızın bu maddesi, liberal mülkiyet anlayışından kamu yararı ile sınırlandırılabilme koşuluyla bir taviz vererek mülkiyet anlayışının sosyal çerçeveye uyumlu olmasını sağlamış ve bir modern mülkiyet anlayışı meydana getirmiştir.

Anayasa koruması altında olan mülkiyet hakkı ancak kamu yararı doğrultusunda ve dikkat etmek gerekir ki kanunla sınırlandırılabilmektedir. Ve şu husus da önemlidir ki bu hakkın kullanılması toplum yararına aykırı olmamalıdır.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Belirtilmiş olduğu üzere kamulaştırma ancak kamulaştırmaya yetkili olan kamu kurum ve kuruluşlarınca gerçekleştirilebilmektedir. Peki ya bu kamu kurum ve kuruluşları gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan, mahkemeye başvurup ilgili taşınmazın bedelini de ödemeden şahısların taşınmazlarına el koyması durumunda ne olmaktadır?

Kamulaştırmaya yetkili devlet ve kamu tüzel kişilerinin, ilgili taşınmaza yönelik gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan şahısların mallarına el koyması kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılmaktadır. Bu durum anayasal güvenceye sahip olan mülkiyet hakkı bakımından tehdit oluşturmakta olup şahısların başvurabilecekleri hukuki imkanlar mevcuttur.

Kamulaştırmada Fiili El Atma

İdare, taşınmaza yönelik gerekli kamulaştırma işlemlerini yapmadan, taşınmaz üzerinde fiili olarak birtakım işlemlere başlamışsa, örneğin inşasına başlanmış olan birtakım yapılar bulunmakta ise fiili el atmadan söz edilmektedir. Kamu yararı dolayısıyla fiili el atmanın iptali istenememekte olup, tazminat talebi mümkündür.

Kamulaştırmada Hukuki El Atma

Taşınmaz üzerinde henüz bir fiili müdahale mevcut değil ise ancak taşınmaz, kamulaştırma işlemi gerçekleştirilmeden idarenin imar planına dahil edilmiş ise hukuki el atma söz konusudur. İdarenin fiili müdahalesinin başlamasından itibaren ise fiili el atma gerçekleşmiş olacaktır. Peki fiili el atma ve hukuki el atma farklılığı nerede karşımıza çıkmaktadır?

Bu ayrım davanın görüleceği mahkemenin belirlenmesi açısından önem taşımaktadır. Fiili el atma, haksız fiil olarak nitelendirilmektedir ve adli yargının konusunu oluşturmaktadır. Hukuki el atmalar ise idari işlem olarak değerlendirildiğinden idari yargıyı ilgilendirmektedir.

Kamulaştırmasız El Atmaya Karşı Başvurulacak Hukuki İmkanlar

Kamulaştırmasız el atma tamamen hukuk dışı gerçekleşen bir eylem olup hukuk güvenliğini zedelemektedir. Adaletin sağlanması ve şahısların hak kaybına uğramaması aşağıdaki hukuki yollar ile mümkün olacaktır.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik bir dava olup uygulama alanını, idarenin hukuki el atmaları oluşturmaktadır. Bir taşınmaza idare hukuki olarak el atmış ise ilgili taşınmazın hukuki niteliği değişmiş, mülkiyet hakkı sahibinin tasarruf yetkisi elinden alınmış bulunmaktadır. Böyle durumlarda malik, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açarak bu kamulaştırmasız el atma durumunun düzeltilmesini ve elinden alınan tasarruf yetkisinin iade edilmesini isteyebilecektir.

Kamulaştırmada Bedel Tazmini Davası

Kamulaştırmasız el atma sonucu mağdur olan şahısların başvurabileceği bir diğer yol ise bedel tazmini davasıdır. Uygulamada fiili el atma olarak gerçekleşen kamulaştırmasız el atmalarda ilgili taşınmaz üzerinde birtakım çalışmalar başlamış bulunmaktadır. Kamu yararı ayrıcalığı dolayısıyla bu çalışmaların durdurulması ve eski hale getirilmesi yerine bedel tazmini  davası ile taşınmazın tespit edilen bedelinin malike ödenmesi karşılığında malikin uğramış olduğu hak kaybı giderilmiş olmaktadır. Kamulaştırmada bedel tespiti için ” Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası ”  konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Zaman Aşımı

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Zaman Aşımı

Kamulaştırma Kanunu’nda yirmi yıllık süre bulunmakta idi. Ancak bu sürenin Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmesinden sonra şahıslar herhangi bir süre ve zaman aşımına bağlı olmadan idare aleyhine el atmanın önlenmesi ve tazminat talebinde bulunabileceklerdir.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Eğer idare, şahsın taşınmaz malını kullanıyorsa, yani bir fiili el atma mevcut ise, fiili el atma, haksız fiil olarak nitelendirildiğinden adli yargının konusunu oluşturmaktadır. Bu sebeple, bu durumlarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Eğer fiili el atma değil de hukuki el atma mevcut ise bu işlem idari yargı alanına girmektedir

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Acele Kamulaştırma davaları mal sahiplerinin mülkiyet hakkının hızlı bir şekilde kısıtlanması ve hak kayıplarının oluşabileceği bir dava türüdür.

Kamulaştırma Nedir?

Mülkiyet hakkı anayasa ile koruma altına alınmış bir haktır ve sınırlandırılması ancak kamu yararı söz konusu ise gündeme gelebilmektedir

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir.kamulaştırmada uzlaşma sözkonusu olması durumunda “Kamulaştırmada uzlaşma” makalemizi inceleyebilirsiniz.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma ise kamulaştırmanın özel bir hali olup Kamulaştırma Kanunu’nda aşağıdaki gibi tanımlanmıştır

3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın usulünce seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına usulünce yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. (Kamulaştırma Kanunu madde 27)

Acele kamulaştırmanın kamulaştırmadan farkı, isminden de anlaşılabileceği üzere kamu yararı gereği hızlı kamulaştırma gereken zamanlarda kamulaştırma prosedürünün kamulaştırma işleminden sonra işletilmesinden ileri gelmektedir. Nitekim kanunda belirtilmiş olan hallerde ilgili taşınmazın kamulaştırılmasına yönelik bir aciliyet ve kamu yararı mevcuttur. Sürecin işlemesiyle zaman kaybedilmemesi gereken durumlarda idarenin başvurmuş olduğu bir yoldur.

Acele Kamulaştırma Şartları Nelerdir ve Hangi Hallerde Yapılır?

-Yurt savunması ihtiyacı veya aceleliğine Bakanlar Kurulu tarafından karar alınması hali veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durum hallerinden birinin gerçekleşmiş olması

• Kıymet takdiri işleminin taşınmaz malın tespit edilen değerinin mal sahibi adına usulünce yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırmak suretiyle yerine getirilmesi
• Kamulaştırmaya dair yapılması gereken işlemler ve prosedürün aciliyet sebebiyle kamulaştırma işleminin sonrasında yapılmak üzere ertelenmesi

Yukarıda belirtilen haller mevcut ise kamu yararı ve aciliyet sebebiyle kamulaştırma gerekli hale gelmiş bulunmaktadır.Konuya ilişkin itirazlar için “kamulaştırma davasında itiraz” makalemizi inceleyebilirsiniz.

Acele Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

İdare, kamulaştırmak istediği ancak satın alma yoluyla elde edemediği taşınmazı, acele kamulaştırma şartları mevcut ise taşınmaz malikine karşı taşınmaz bedelinin tespiti ve tescili davası açmak suretiyle acele kamulaştırma yoluna gidecektir. Bu davada mahkeme bir nevi tespit makamı rolü üstlenmekte olup dava sonucunda bilirkişilerce ilgili taşınmazın maddi değeri tespit edilecek olup belirlenen bedelin ödenmesi sonucunda taşınmaz idare adına tescil edilecektir.

Acele Kamulaştırma Bedeli Ne Zaman Ödenir?

Acele kamulaştırmada, kamulaştırma için gerekli işlemler aciliyet sebebiyle kamulaştırma işleminden sonraya bırakılmaktadır ancak kamulaştırma bedelinin ödenmesi bunun istisnasıdır. Kanun, acele kamulaştırmanın ancak bedelinin öncesinde ödenmek suretiyle gerçekleştirileceğini öngörmüştür. Bu da mülkiyet hakkına verilen önemi göstermektedir.

Acele Kamulaştırmada Usul

Acele kamulaştırmada süreç, idarenin taşınmaz bedeli tespit ve tescil kısaca acele kamulaştırma davası açması ve bu dava sonucunda ilgili mahkemece bilirkişiler tarafından taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve belirlenen bu bedelin idare tarafından taşınmaz malikine ödenmesinin sağlanması ve sonrasında taşınmazın idare adına tescilinin gerçekleştirilmesi şeklinde ilerlemektedir.

Acele Kamulaştırmayı Kimler Yapabilir?

Acele kamulaştırma idare tarafından kanunda belirtilmiş olan hallerde kanunda belirtilmiş usule uygun olarak gerçekleştirilir.

Acele kamulaştırma yetkisi idarenin her organına verilmemiştir. Bu konuda yetki sadece Bakanlar Kurulu’na ait olup devredilememektedir.

Taşınmazları Acele Kamulaştırma İle Kamulaştırılan Kişilerin Bu İşleme Karşı Başvurabilecekleri Hukuki Yollar Nelerdir ve Bunlar Bir Süreye Tabi Midir?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin kararına göre:

“Acele el koyma kararından sonra 6 aylık makul süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açılmaz ise; taşınmaz malikinin kamulaştırmasız el atma davası açma hakkı vardır” konuya ilişkin  “kamulaştırmasız el atma davası” makalemizi inceleyebilirsiniz. 

Bu karar uyarınca eğer idare, acele el koyma kararından itibaren 6 ay içinde usulüne uygun bir şekilde bedel tespiti ve tescili davası açıp mahkemece tespit edilen değeri taşınmaz malikine ödemezse taşınmaz maliki kamulaştırmasız el atma davası açma yoluyla hakkını arayabilecektir.

Acele Kamulaştırma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Acele Kamulaştırma davalarında yetkili mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri olup davaya bakacak mahkeme kamulaştırılacak gayrimenkulün bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesidir. Acele kamulaştırma davalarında mahkemenin görevi ise kanunda belirtildiği gibi ilgili taşınmazın değerini belirlemek ve bu değerin idare tarafından taşınmaz malikine ödenmesini sağlamaktır.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]