Tapu iptal ve tescil davasına geçmeden önce tescille ilgili kısa bir bilgi vermek istiyoruz.
Tescil
Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya mülkiyet hakkı başta olmak üzere diğer ayni hakların da yazılması anlamına gelen bir ifadedir.Tescilin yapılabilmesi için iki şart gerekir:
- Yetkili kişinin tescil talebinde bulunması,
- Talepte bulunanın taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini ve tescil sebebini belgelendirmesi.
Tapu Tescil Davası
Taşınmazın olağanüstü zamanaşımıyla kazanıldığı hallerde( Detaylı bilgi almak için ilgili makalemize bakabilirsiniz.) kişi tescil davası yoluyla mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini ister.
Tescil davası, hazineye veya ilgili kamu tüzel kişilerine ya da varsa tapuda malik gözüken kişiye karşı açılır.
Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Davanın konusu mahkemece bir defa gazetede ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde de 3 defa ilan olunur.
Son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde kimse itirazda bulunmazsa ya da yapılan itiraz yerinde görülmezse veya davacının iddiaları da kanıtlanırsa hakim, taşınmazın davacı adına tesciline karar verir. Aynı davada davalı veya itiraz edenler de birtakım deliller öne sürerek taşınmazın kendi adlarına tescil edilmesini isteyebilirler
Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu iptal ve tescil davası, tapudaki tescilin gerçeği yansıtmadığını, tescilin yolsuz olduğunu, kanuna ve usule aykırı olarak yapıldığı iddia edilen tapu kaydının düzeltilmesi için açılır.
Bu dava ile yolsuz ve hileli tesciller engellenir.
Tescil yapılırken geçerli bir tescil sebebinin aranmasından kaynaklı olarak eğer tapuda malik gözüken kişinin eski malikten taşınmazı alırken aralarında yaptıkları sözleşme geçersiz ise tescil de yolsuz olacaktır.
Davayı açan kişi, tapuda haksız olarak malik gözüken kişinin tapusunun iptalini ve gerçek hak sahibi olan kendisinin adının tapuya tescilini ister.
Bu davada mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Aşağıdaki durumların varlığı halinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir:
- Tapu kütüğünde haklı bir neden olmadan işlem yapılması,
- Malik dışında başka bir kişi adına tescil yapılması,
- İlgili taşınmazdaki tescilin değiştirilmiş olması,
- İlgili tescilin tapu kütüğünden silinmiş olması,
- Yapılan yolsuz tescil sonucu ayni hakkın zedelenmiş olması
Tapu kütüğünde bulunan yolsuz tescile karşı malikler ayrıca el atmanın önlenmesi ve istihkak davası da açabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Davalı
Dava, tapu kaydında haksız, yolsuz tescile neden olarak taşınmazın sahibi olarak görünen kişiye karşı açılır. Eğer bu kişi ölmüşse dava mirasçılarına karşı açılır.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılma Nedenleri
Tapu iptal ve tescil davası aşağıdaki nedenlerle açılabilir:
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle
- Aile konutu nedeniyle
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle
- Mirastan mal kaçırma(Muris muvazaası) nedeniyle
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapuda devir işlemi yapan herkesin ayırt etme gücüne ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Ayırt etme gücünden kasıt kişinin tapudaki işlem sırasında yaptığı işlemi, önemini kavrayabilecek durumda olmasıdır. Bunlara sahip olmayan kişinin tapuda yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ya da tapuda devir işlemleri için hukuki ehliyetsizlik nedeniyle dava açılabilir.Örneğin: 18 yaşını doldurmamış veya akıl hastalığı olan birisinin tapuda işlem yapması durumunda.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Günlük hayatta çoğu işte kişiler kendi işlerini yapması için başka bir kişiye hukuki boyutta yetki verirler. Yetki verilen bu kişi vekil, verilen yetki ise vekalettir.
Vekil, işlerini özenli ve vekalet verene karşı sadakatli bir şekilde yapmak zorundadır. Ayrıca vekil, görevlendirilmeden yaptığı işlemler için kendisi sorumlu olur.
Eğer vekil kendisine böyle bir yetki verilmemişken, vekalet veren adına tapuda işlem yapıp, yolsuz tescile yol açarsa vekalet veren bu işleme karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Örneğin vekil, tapuda devir işlemi gerçekleştirmiş ve vekalet verenin taşınmazını başka bir kişiye devredip o kişi adına tescil yapılmasına neden olmuş olabilir.
Ancak eğer taşınmazı devralan bu kişi iyi niyetliyse, yani vekilin yetkisiz olduğunu bilmiyor ve bilmesine de olanak yoksa, kişinin iyi niyeti korunur ve tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Süre:
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılacak dava herhangi bir zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir, her zaman açılabilir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile konutu, bütün ailenin yaşadığı ortak konuttur. Bu önemi yüzünden eşlerden biri diğerinin açık rızasını almadan aile konutunu başkasına devredemez, üzerinde ipotek kurduramaz ya da sınırlı ayni hak tesis edemez.
Eğer eşlerden biri diğerinin izni olmadan konutu devretmişse bu tescil yolsuz olur ve diğer eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için daha önceden tapu, taşınmazın aile konutu olduğuna dair şerh koydurulmuş olması gerekir.
Bu şerhin koyulmadığı takdirde, konutu devralan kişi, aile konutunun diğer eşin izni olmadan devredildiğini bilmiyorsa yani iyi niyetliyse, kişinin iyi niyeti korunur yani dava açılamaz. Eğer devralan kişi bunları biliyorsa, tapuda şerh olmasa da dava açılabilir ve yolsuz tescil düzeltilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu kişi, diğer tarafa ölünceye kadar bakmayı borçlanır ve karşılığında bakılan kişi de malvarlığındaki taşınmazı veya taşınmazları bu kişiye devretme borcu altına girer. Tapuda yapılan bu devirden sonra taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışlarından ötürü bu sözleşmenin devam etmesini istemiyorlarsa sözleşmeyi feshedebilirler. Bunun üzerine de tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
Mirastan Mal Kaçırma(Muris Muvazaası) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Mirastan mal kaçırma, miras bırakan kişinin bazı mirasçılarına daha çok mal verip diğerlerini mirastan mahrum bırakmak istemeleri sebebiyle bu mirasçılarına mallarını devretmesi şeklinde gerçekleşir.
Kendisinden mal kaçırılan bütün mirasçılar bu devir işleminin geçersiz kılınması için tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı Olması
Geçerli bir hukuki sebep olmasa da iyi niyetli şekilde tapu sicilinde 10 yıl boyunca kesintisiz ve davasız olarak malik olarak görünen kişi, 10 yılın sonunda taşınmazın mülkiyetini kazanır. Bu durumda yolsuz tescil sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
Zamanaşımı Süresi
Bu dava mülkiyet hakkına dayanır ve bu yüzden herhangi bir süreye tabi olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak yine de yolsuz bir tescil olduğunun öğrenilmesinden sonra kısa bir süre içinde açılmasında fayda vardır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu mahkeme kesin yetkilidir, taraflar davanın başka bir mahkemede görülmesini kararlaştıramazlar.
