Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Mülkiyet hakkı, çeşitli şekilde kısıtlanabilir. Bu kısıtlamalar kanunda yazar. Ancak bunlardan ayrı olarak taşınmazın maliki de kendi yetkilerine birtakım kısıtlamalar koyabilir.

 

A-Malikin Kısıtlamaları

Malik sahip olduğu mülkiyet hakkını aşağıda sayılan şekillerde kısıtlayabilir:

 

  • Sınırlı Ayni Haklarla:

    Sınırlı ayni haklarla malik kendi mülkiyet hakkını başka bir kişiye malında haklar vererek kısıtlayabilir..

 

 

 

  • Şerh Edilmiş Alım Hakkıyla:

    Alım hakkı, taşınmazın malikinin başka bir kişiye taşınmazını satın alabilme hakkını vermesidir. Alım hakkı sahibi  bu hakkını kullanınca malik taşınmazın mülkiyetini devretme, hak sahibi de taşınmazın bedelini ödeme borcu altına girer. Malik taşınmazı mülkiyetini devretmezse alım hakkı sahibi tescil davası açarak mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.Örneğin:Kişi bir taşınmazı satın almak istemekte ve malik de bu taşınmazı ona satmak istemektedir ancak kişinin şu an için yeterli parası yoktur bu yüzden malikin malı başkasına satması ihtimaline karşı malikin kendisine alım hakkı vermesini ister. 

 

Sözleşmenin yapılması ve hakkın devri: Malik bir kişiye bu hakkı vermek isterse alım sözleşmesini resmi şekilde yani tapu sicilinde yapmalıdır.Alım hakkı sahibi, bu hakkının başka bir kişiye devretmek isterse yine resmi sözleşme yapmalıdır. Ancak hakkın devredilebilmesi için tarafların yaptıkları sözleşmede buna izin vermeleri gerekir.

Şerh:Alım hakkı tapuya şerh edilmezse sadece alım sözleşmesi yapılan malike ve onun mirasçılarına karşı kullanılabilir. Tapuya şerh edilirse, sözleşmeyi yapan malik taşınmazı başkasına sattığında alım hakkı yeni maliklere karşı da kullanılabilir. Yani alım hakkının tapuya şerh edilmesi demek, taşınmazın maliki kim olursa olsun hakkın ona karşı da kullanılabilmesi demektir.

Hakkın kullanım süresi:Alım hakkı, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde kullanılabilir ve bu süre en fazla 10 yıl olarak kararlaştırılabilir. Yani bu süre sonunda hak sahibi benim alım hakkım var diyerek malike beyanda bulunursa, bunun bir anlamı olmayacaktır.Alım hakkının şerhi de tapuya düşülmesinden itibaren 10 yıl içinde etkisini kaybeder.

 

  • Şerh Edilmiş Geri Alım Hakkıyla: Geri alım hakkı, taşınmazını başka bir kimseye devretmiş olan malike, belli bir süre içinde taşınmazını geri almasını sağlar. Sözleşmenin yapılması ve hakkın devri:Bu hakkın oluşması için geri alım sözleşmesi yapılır ve bu sözleşmede resmi şekilde tapu sicilinde yapılmalıdır.

 

Bu anlaşma sayesinde o an için malını elinden çıkarmak zorunda kalan satıcıya malını geri alma imkanı sağladığı gibi, alıcıya da ödediği parayı geri alabilme konusunda taşınmaz rehninden daha iyi bir teminat sağlar.Geri alım hakkı sahibi, bu hakkının başka bir kişiye devretmek isterse yine resmi sözleşme yapmalıdır. Ancak hakkın devredilebilmesi için tarafların yaptıkları sözleşmede buna izin vermeleri gerekir.

Şerh: Geri alım hakkı tapu siciline şerh verilmemişse sadece bu hakkı veren kişiye ve onun mirasçılarına karşı kullanılabilir. Eğer geri alım hakkı şerh verilmişse, bu şerhte gösterilen süre içinde taşınmazı satın alan herhangi bir malike karşı da kullanılabilir.

Hakkın kullanım süresi: Geri alım hakkı sözleşmede kararlaştırılan süre içinde kullanılabilir ve bu süre en fazla 10 yıl olarak kararlaştırılabilir.Geri alım hakkının şerhi de tapuya düşülmesinden itibaren 10 yıl içinde etkisini kaybeder.

 

 

  • Şerh Edilmiş Önalım Hakkıyla: Önalım sözleşmesi ile malikin taşınmazını başka bir kişiye satması halinde diğer tarafa öncelikli olarak alım hakkı tanınabilir.

 

 

B- Kanundan Doğan Kısıtlamalar

 

 

 

 

  • Komşuluk İlişkisi Dolayısıyla: Komşuluk sebebiyle oluşan karşılıklı ilişkilerde, komşuların birbirlerini rahatsız etmemeleri, zarara sokmamaları veya birbirlerine yardım etmeleri amacıyla koyulmuş kısıtlamalardır.

  • Taşınmazın kullanılmasına ilişkin kısıtlamalar: Herkes taşınmazını kullanırken ve işletme faaliyetlerini sürdürürken, komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmak zorundadır. Özellikle komşular arasında hoş görülebilecek şekilde olmayan gürültü, duman, kötü koku vs. yaparak komşulara rahatsızlık vermek yasaktır. Bu konuda örnekler arttırılabilir: Malikin taşınmazında kumarhane veya randevu evi işletmesi ya da diğer komşulara güneş ışığının geçişine engel olma gibi. Ancak taşkınlık derecesinde olmayan durumlara komşular katlanmalıdır.

  • Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların, topraklarını sarsacak, tehlikeye düşürecek ya da üzerindeki tesisleri etkileyecek şekilde zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

 

Malik kazı yapacaksa gerekli önlemleri almalıdır, gerektiğinde kazı çalışması da durdurulur. Komşuya bir zarar verirse bunu tazmin eder.

Malikin bu yükümlülüklere uymayarak yaptığı inşaatta zarara uğrayan komşu, süresi içinde itiraz etmezse ve söz konusu inşaat da komşuya zarar vermek amacıyla yapılmamışsa  yapı kaldırılmaz, bu şartlar yoksa komşu yapının kaldırılmasını isteyebilir. Yapı kaldırılmasa da komşusuna zarar veren malik bu zararı karşılamalıdır.

 

  • Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Komşu bu dalları kesmeyip binasının veya ekinlerinin üzerine taşmasına müsaade ederse bu dallarda yetişen meyveleri toplayabilir.

 

Ancak komşu ormanlar söz konusu ise herhalde ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine taşmasına müsaade etmek zorundadır; onları kesemez, meyvelerini alamaz.

 

  • Suların akışına katlanma yükümlülüğü:Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına olacak şekilde değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.

Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.

 

  • Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü: Bir malikin taşınmazından mecra geçirilmesine katlanması için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

 

  1. Mecra geçirilmesi zorunlu olmalıdır.
  2. Mecranın başka yerden geçirilmesi imkansız veya aşırı ölçüde masraflı olmalıdır.
  3. Mecrayı geçirecek kişi, malike uğrayacağı zararı tamamıyla ve peşin olarak önceden vermelidir.
  4. Mecra geçirmek isteyen kişi ile malik arasında komşuluk ilişkisi bulunmalıdır.

Bu yükümlülük sadece su,gaz, elektrik gibi akıcı maddelerin nakline yönelik   tesisatlar için geçerlidir. Bir teleferik geçirmek için bu yükümlülükten yararlanılamaz.

Bu şartlar varsa ihtiyaç sahibi herhangi bir istemde bulunmadan, doğrudan doğruya mecrasına geçirebilir.

 

  • Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü: Genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmayan taşınmaz sahibi, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçit hakkı tanımalarını isteyebilir.  Şartları aşağıda sayılmıştır:

 

  1. Malikin gene yola çıkmak için yeterli ya da hiç geçidi bulunmamalıdır.
  2. Taşınmazların durumu ve çeşitli maliklerin uğrayacakları zararlar göz önünde tutularak, geçidin başka bir komşudan talep edilemeyecek olması gerekir.
  3. Geçit isteyen, yükümlü malike fedakarlığının karşılığında tam bir denkleştirme bedeli ödemelidir.

 

  • Kaynak irtifakı kurma yükümlülüğü: Bir malikin diğerinden kaynak irtifakı kurulmasını isteyebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

 

  1. Kaynak irtifakı istenen malikin suyu kendi ihtiyacından fazla olmalıdır.
  2. İrtifakı isteyen malikin evine, arazisine veya işletmesine gerekli olan suyu başka yerden sağlaması aşırı zahmetli ve masraflı olmalıdır.
  3. İrtifakı kuracak olan malike tam bir bedel verilmelidir.
  • Her taşınmaz maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine kendi yararlandığı oranda katılmakla yükümlüdür. Örneğin: Kurulan bir geçit irtifakı dolayısıyla yapılan yoldan yükümlü taşınmaz maliki de yararlanıyorsa, o da yapılan masraflara yararlandığı oranda katılacaktır.

 

  • Herkesin Yararlanabileceği Kısıtlamalar

 

 

  • Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve merasına girebilir ve oralarda yetişen yabani meyve,mantar ve benzer şeyleri yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayabilir.
  • Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyükbaş ve küçükbaş hayvan, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına arazi maliki izin vermek zorundadır.
  • Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ise ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır. Malik bu yüzden uğradığı zarar için bir miktar bedel isteyebilir.

 

 

Leave a comment



Bize Yazın

İletişim Adresimiz

  • Eski Büyükdere Caddesi No:1,34415 İstanbul Sapphire Plaza
    KAT:16 Residance NO: 1606

logo-beyaz

Copyright 2018 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.