Kira Tespit Davası

Kira Tespiti Davası ;Kira bedeli kiracı ile kiraya veren arasında serbestçe belirlenir. Fakat bazı durumlarda kira bedelinin tespit edilmesi mahkemeden istenebilir. Aşağıdaki hallerde kira tespit davası açılabilir;

  • Kira ilişkisinin 5 yıldan kısa süre için kurulduğu ve bedel artışı konusunda tarafların anlaştığı hallerde kira tespiti istenemez. Fakat tarafların anlaştıkları bedel artışı önceki kira yılına ait ÜFE artış oranının üzerinde olmamalıdır. Eğer tarafların anlaştıkları bedel artışı bu oranın üzerinde bir oransa mahkemeden bu orana göre bir kira tespit etmesi istenebilir.
  • Kira ilişkisinin 5 yıldan kısa süre için kurulduğu ve bedel artışı konusunda tarafların anlaşma yapmadığı hallerde mahkemeden kira bedelinin tespit edilmesi istenebilir. Mahkeme artış oranını önceki yılın ÜFE artış oranıyla sınırlı olmak üzere tayin edecektir.
  • Kira ilişkisinin 5 yıldan uzun süre için kurulduğu veya beş yıldan sonra yenilendiği hallerde tarafların kira bedeli artışı anlaşması yapıp yapmadığına bakılmaksızın mahkemeden kira tespiti talep edilebilir. Mahkeme çevredeki emsal kira bedellerini, evin durumunu ve hakkaniyeti gözeterek kira bedel artışını belirler. Bu durumda belirlenen kira bedelinde hakim önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı değildir.
  • Kira ilişkisinin yabancı para üzerinden kurulduğu hallerde 5 yıl boyunca kira ilişkisi sürdürüldükten sonra kira tespiti mahkemeden talep edilebilir. Bu durumun istisnası aşırı ifa güçlüğüdür. Döviz kurunda öngörülemeyecek yükselişler aşırı ifa güçlüğünü ortaya çıkarabilir. Bu durumda 5 yıl beklenmeden de kira tespit davası açılabilmektedir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, kira bedelindeki artışın ne kadar olacağının belirlenmesini sağlayan davadır. Kira tespit davasında mahkeme bazı durumlarda önceki kira yılının ÜFE artış oranıyla bağlı olarak, bazı durumlarda ise bu oranla bağlı olmayıp emsal kiralar ve evin durumuna bakarak karar vermektedir. Kira tespit davası hem kiracı hem kiraya veren tarafından açılabilir. Kira tespit davasının doğru bir şekilde açılması ya da davasız şekilde karşı tarafla anlaşılması için Farah Avukatlık Bürosu olarak verdiğimiz danışmanlık hizmetinden faydalanabilirsiniz.

Mahkemenin tespit edeceği kira artış bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için izlenebilecek iki yol vardır;

  • Mahkemenin tespit edeceği kira artış bedelinin yeni dönemde uygulanması için kira tespit davası yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılmalıdır. Aksi takdirde mahkemenin tespit ettiği artış bedeli bir sonraki kira yılı için geçerli olabilir. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına dair bir hüküm varsa yeni kira döneminde etkili olması için kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcına kadar açılabilir.
  • Mahkemenin tespit edeceği kira artış bedelinin yeni dönemde uygulanması için izlenebilecek diğer bir yol kiracıya yazılı ihtar çekme yoludur. İhtarname yazılı olmalıdır. İhtarnamede kira bedelinin arttırılacağının belirtilmesi yeterlidir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedeli kiracı ve kiraya veren arasında serbestçe belirlenebilir. Kural olarak kira bedelindeki artış önceki yılın ÜFE artış oranını geçmemek kaydıyla yapılabilir. Kira tespit davası için şartlar yerine getirildiyse kira bedelinin tespit edilmesi mahkemeden istenebilir. Bazı hallerde mahkeme önceki yılın ÜFE artış oranından fazla bir oranda artış yapabilir.

Kira Artış Miktarının Tespiti

Kira artış miktarı tespit edilirken bazı kriterler göz önünde tutulur. Kural olarak kira bedelinin artışı en fazla önceki yılın ÜFE artış oranında yapılabilir. Ancak farklı durumlarda farklı kriterler dikkate alınmaktadır.

  • 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışı kiracı ve kiraya veren arasında da belirlense mahkemece tespit de edilse önceki yılın ÜFE artış oranıyla sınırlıdır.
  • Kira ilişkisi 5 yıldan uzun sürdüyse veya 5 yıldan sonra yenilenecekse hakim kira bedelini tespit ederken evin durumu, çevredeki benzer evlerin kira bedeli, hakkaniyet ve ÜFE artış oranını dikkate alır. Burada mahkeme ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
  • Yabancı para üzerinden kurulan 5 yıl sürmüş kira ilişkisinde açılacak olan kira tespit davasında hakim kira bedelini tespit ederken evin durumu, çevredeki benzer evlerin kira bedeli, döviz kurundaki değişimler, hakkaniyet ve ÜFE artış oranını dikkate alır. Bu durumda da mahkeme kararında ÜFE artış oranı ile sınırlı bir karar vermez zorunda değildir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme duruma göre belli kriterleri dikkate alarak kira bedelini belirler. Kira bedelinin önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı olduğu durumlarda kira bedelinin tespiti daha kolaydır. Böyle olmayan durumlarda ise mahkeme evi yerinde inceleyerek, çevredeki benzer evlerin kira bedellerini araştırarak, tarafların maddi durumuna bakarak ve sözleşmenin kurulduğu anla kira tespit davasının açıldığı an arasındaki döviz kuru dalgalanmaları ve bunun öngörülüp öngörülemeyeceğini araştırarak kirayı tespit eder.

Kira Tespit Davasında Husumet

Kira tespit davasında aslolan davanın kiracıya karşı açılmasıdır. Fakat kanun kira tespit davasını yararı olduğu takdirde kiracıya da açma hakkı vermiştir. Ev arkadaşlığı olan hallerde birden fazla kiracının varlığı sözkonusudur. Böyle bir durumda kiracıların hepsine birlikte kira tespit davası açılmalıdır. Eğer kiralayan birden fazla kişi var ise kiralayanlar kira tespit davasını hep birlikte açmalıdır.

Kira tespit davasında husumet konusunda önemli olan bir konu da alt kiradır. Alt kira, kiracının kiraya vereni zarara uğratacak bir değişiklik yapmadan evi başka birine kiralamasıdır. Böyle bir ilişki varsa sonradan kiracı olan kişi kira tespit davasını kendisine kiralayan ilk kiracıya açar.

Kira Tespit Davası Sonuçları

Kira tespit davasının sonucunda yeni bir kira bedeli belirlenir. Bu kira bedelini kabul etmek istemeyen taraf kira sözleşmesinden dönme hükümlerine göre sözleşmeden dönebilir. Kira tespit davasında istenen sonuçların alınması, sürecin sağlıklı yürütülmesi için Kira Hukuku alanında deneyimli bir hukuk bürosu ile çalışmak önemlidir.

Kira Tespit Davasında Zamanaşımı

Kira tespit davasında bir zamanaşımı süresi yoktur, her zaman açılabilir.

Ancak belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olmasını isteyen kişi tespit davasını yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceye kadar açmalıdır. Eğer kiracıya kiranın artırılacağı bilgisinin yer aldığı bir ihtarname çekildiyse yeni kira yılı başlamadan açılan kira tespit davası yeni kira dönemi için sonuç doğurur.

Kira Tespit Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yerindeki ya da taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Özellikle kira bedelinin tespiti için evin incelenmesi ve çevredeki benzer evlerin kira bedellerinin öğrenilmesi gereken bir kira tespit davası sözkonusuysa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması daha avantajlı olacaktır.

Kiracı Tahliye Davası Nedir ve Şartları Nelerdir?

Kiracı Tahliye Davası Nedir ve Şartları Nelerdir? sorularının ayrıntılı cevaplandığı bu makalede kiracı tahliyesi ve şartlarını ayrıntılı değerlendirdik.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için belli sebeplerle açtığı davadır. Bu davada mahkeme kararı ile kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracının evden çıkarılması hedeflenir. Tahliye davasına boşaltma davası da denmektedir. Kiracı tahliye davası kira hukuku içinde önemli bir yere sahiptir ve birçok kişi alakadar eden bir konudur.

Kiracı Tahliye Davası Sebepleri

Kiracı tahliye davası ancak belli sebeplerle açılabilir. Günümüzde kiracı ile kiraya veren arasında birçok problem çıkabilmektedir. Fakat kanunlar her problemde kiracının tahliye edilmesine olanak vermez. Kiracının sürekli tahliye edilme korkusuyla yaşamasını engellemek için kiracı tahliye davası yalnızca belirli hallerde açılabilir. Kiracı tahliye davası çeşitli ihtiyaçlara cevap verebilmek amacıyla ortaya çıkmıştır. Kiracı tahliye davasının sebepleri kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanabilir. Başlıca kiracı tahliye davası sebepleri şunlardır;
  • Kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan belli bir süre sonra boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiyse ve o tarihte evi boşaltmamışsa kiraya veren boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.
  • Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin kiralanan ev ile aynı ilçede ya da beldede oturmaya elverişli bir evi varsa ve kiraya veren bunu kira sözleşmesi yaparken bilmiyorsa sözleşmenin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.
  • Kiracı, bir yıldan kısa süreli bir kira sözleşmesi varsa kira süresinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, kiraya veren kişi kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.
  • Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli bir kira sözleşmesi varsa bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, kiraya veren kişi iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.

Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Davası Sebepleri

Kiracı tahliye davası kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılabilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerin anahtar kavramı “ihtiyaç” kelimesidir. Çeşitli ihtiyaçlar sebebiyle kiraya verenin kiracı tahliye davası açması mümkündür. Kiraya verenden kaynaklı kiracı tahliye davası sebepleri şu şekildedir;
  • Kiraya veren konut ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren kanunda sayılan kişilerin gerçek bir konut ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir. Bu kişilerin konuta samimi bir şekilde ve zorunlu olarak ihtiyacı olmalıdır.  Kiraya verenin;
  1. Kendisinin
  2. Eşininin
  3. Altsoyunun (Çocukları, torunları vs.)
  4. Üstsoyunun (Annesi, babası, dedesi vs.)
  5. Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin
konut ihtiyacını karşılamak için kiracı tahliye davası açmasına izin verilmiştir. Bu sayılan kişiler dışında birinin konut ihtiyacı kiracı tahliye davası açmaya sebep olamaz. Kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı tahliye davası açılmalıdır. Fakat sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır. Bu süreler sonuç alabilmek için önemli olduğundan bir avukata danışmak daha iyi sonuçlar alınmasını sağlayacaktır. Kiraya veren sayılan kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye ettiyse sözkonusu evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Fakat başkasına kiralamak için haklı bir sebebi varsa başkasına kiralayabilir.
  • Kiraya veren işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren yalnızca belirli kişilerin işyerine ihtiyacı olduğunu iddia ederek tahliye isteyebilir. Aynı konuta ihtiyaç sebebiyle açılan kiracı tahliye davasında olduğu gibi işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı tahliye davasında da ihtiyaç sahibi kişinin kiraya verenin;
  1. Kendisi
  2. Eşini
  3. Altsoyu
  4. Üstsoyu
  5. Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
olması aranmıştır. Bunlar dışında başkasının işyerine ihtiyacını karşılamak amacıyla kiracı tahliye davası açılamaz. Kiracı tahliye davasının ne zaman açılması gerektiği konusu da bir önceki maddede bahsedilen konut ihtiyacındaki ile aynıdır. İşyeri ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye edildiyse yine 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan eski kiracı dışında birine kiralanamaz.
  • Kiralanan ev başkasına satıldıysa yeni ev sahibi kira sözleşmesinin de tarafı olmuş olur. Yani ev başka birine satıldığında kiracı, kiracı olarak kalmaya devam eder. Fakat yeni ev sahibinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ve konut ihtiyacı varsa yeni ev sahibi de kiracı tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaçlar zorunlu ve gerçek olmalıdır. Yeni ev sahibi konut veya işyeri ihtiyacını evi aldıktan itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimi yaptıysa 6 ay içerisinde kiracı tahliye davasını açabilir.
  • Kiralanan evin yeniden inşası veya imarı söz konusuysa ya da evde önemli ölçüde bir onarım yapılacaksa kiraya veren tahliye talep edebilir. Bu konuda önemli olan nokta imar, inşa veya onarım esnasında evin kullanılacak durumda olmaması gerekir. Bu durumda kiracı tahliye davasının açılması gereken süre konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı tahliye davasıyla aynıdır. Bu sebeple yapılan tahliye sonucunda imar, inşa ya da onarım yapılmadıysa 3 yıl içerisinde eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bahsedilen işlemler yapıldıysa da eski kiracının öncelikle kiralama hakkı vardır. Kendisine bildirildikten sonra eski kiracı 1 ay içinde bu hakkı kullanmazsa başkasına kiralanabilir.

Kiracı Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Kiracı tahliye davası yalnızca belli şartlar altında açılabilecek bir davadır. Öncelikle kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden birisinin ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu sebepler yukarıda sayılmıştır. Daha sonrasında kiracı tahliye davası belirtilen sürelerde açılması gerekmektedir. Bu süreler her durum için farklılık arz edebilir. Hangi sebebe dayanılması gerektiğinin tespiti ve süresinde kiracı tahliye davasının açılabilmesi çok önemlidir. Bu nedenle bu sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi doğru sonuç almak adına tavsiye edilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü İle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhüdü kiracının evi belli bir süre sonra boşaltacağını belirttiği belgedir. Bu taahhüt yazılı olmalıdır, sözlü olarak evin boşaltılacağının söylenmesi geçerli değildir. Kiracının evi boşaltacağına dair yazılı taahhütü kiraya veren bizzat kendisi ya da yasal temsilcisi tarafından verilmelidir. Kiracı, bu taahhüdü kiraladığı evi teslim aldıktan sonra vermelidir. Kiracı taahhütname üzerinde ne zaman evi boşaltacağını net olarak yazmış olmalıdır. Kiracı evi belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse e o tarihte evi boşaltmadıysa kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren, evin boşaltılması için belirlenen günden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır.

İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi

Kiraya veren, bir yıl içinde yaptığı iki haklı ihtara dayanarak kiracı tahliye davası açabilir. İki haklı ihtarın ardından kiracı kirayı ödese bile kiracı tahliye davası açma hakkı düşmez. İhtara dayalı kiracı tahliyesinde belli şartlar aranmıştır. Bunlar;
  • Kiracıya yapılan iki ihtar haklı olarak yapılmış olmalıdır. İhtarın haklı olması demek kiracının ödeme tarihi gelmesine rağmen ödemediği kiralar için ihtar çekilmesi demektir.
  • Kiracıya yapılan iki ihtar bir kira yılı içerisindeki farklı aylara ait olmalıdır. Örneğin; 2017’de yapılan bir haklı ihtar varsa 2018’de yapılan başka bir haklı ihtar kiracı tahliye davası açma hakkını vermez. İki ihtarda aynı yıl içinde yapılmış olmalıdır. Ayrıca bu ihtarlar aynı aya da ait olamaz. Örneğin; Nisan ayında ödeme tarihi gelmesine rağmen ödenmeyen kira için çekilen iki ihtar kiracı tahliye davası açma hakkı doğurmaz.
  • Kiracıya yapılan ihtarlarda istenen kira bedelinin hangi ay için istendiği açıkça gösterilmelidir.

Kiracının Ölümüyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiracının ölümü sonucunda mirasçıları ya da kiraya fesih bildirimi süresi içinde kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih bildirimi süresi 6 aydır. Yani kiracı öldükten sonra sözleşmeyi feshetmek isteyen mirasçılar ya da kiraya veren 6 ay içinde bunu gerçekleştirmelidir. Kiracı, kiralanmış olan evde başkalarıyla yaşıyorsa kira sözleşmesi kiracıyla birlikte oturanlara geçmektedir. Bu durumda kiraya veren kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi sona erdiremez. Fakat kiracıyla birlikte oturanların kiracının ölümü sonrasında bu sözleşmeyi devam ettirmek istemeleri ve sözleşmeye uygun davranışlar göstermeleri gerekir. Eğer ölen kiracıyla birlikte oturanlar sözleşmeyi devam ettirmek istemiyorsa ya da sözleşmeye uygun davranışlar göstermiyorsa sözleşme son bulur.

Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiracı Tahliye Davası

Kiracının, kira bedelini kararlaştırılan günde ödememesi sonucunda kiraya veren ihtar çekebilir. Bu ihtar açıkça hangi aya ait olduğunu göstermelidir. Bu şekilde bir kira yılı içinde iki farklı aya yönelik çekilen iki haklı ihtar tahliye sebebi olur. İki haklı ihtar çeken kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir. Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılması da sözkonusu olabilir. Hangi yolun daha avantajlı olduğunun belirlenmesi sürecin hızlı ve etkili ilerlemesi açısından önemlidir. Bu nedenle kira hukuku alanındaki bu tarz sorunlarda hukuki danışmanlık hizmetinden faydalanmak iyi olacaktır.

Kiracı Tahliye Davasında Zamanaşımı Süresi

Kiracı tahliye davasında zamanaşımı süresi davanın dayandığı sebebe göre değişiklik göstermektedir. Bu süreler şu şekildedir;
  • Yazılı taahhüde dayalı kiracı tahliye davasında boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay
  • Kiracının veya eşinin aynı ilçede ya da beldede konutu olduğu sebebine dayanarak açılan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay
  • İki haklı ihtara dayanarak açılacak kiracı tahliye davasının kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay, kira sözleşmesi 1 yıl veya daha uzun süreliyse kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
  • Konut veya işyeri ihtiyacı dayanarak açılan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay, sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay
  • Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak açılan kiracı tahliye davasında, konutun alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirilmiş olmak şartı ile konutun alındığı tarihten itibaren 6 ay
  • İmar, inşa veya esaslı onarıma dayanarak açılan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay, sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay

Kiracı Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiracı tahliye davası davalının, yani kiracının yerleşim yerinde açılır. Örneğin; Bakırköy’de yaşayan kiracıya karşı açılacak olan dava Bakırköy Adliyesi’nde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.
Bize Yazın

İletişim Adresimiz

logo-beyaz

Copyright 2020 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.

Avukata Sor