Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde kurulabilen bir mülkiyettir. Bağımsız bölüm, binanın ayrı ayrı, başlı başına kullanılmaya uygun bir bölümü veya bir binanın bütünü için söz konusu olur. Örneğin: Daire, büro, mağaza vs.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır.

Ortak yerler, ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerlerdir.Örneğin: Asansör, kömürlük, bahçe,

Ana taşınmaz kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünüdür.

 

Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat mülkiyeti aşağıdaki şekillerde kurulabilir:

  1. İradi olarak kurulması
  2. Mahkeme kararıyla kurulması
  3. Kat irtifakı ile kurulması

 

Şartları

Kat mülkiyeti ne şekilde kurulursa kurulsun, aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

 

  • Kagir ve tamamlanmış olma:Kat mülkiyeti anca tümü kagir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir. Bir bina tamamlanmadan önce kat mülkiyeti kurulamaz.Kagirden kasıt, taş ve tuğladan yapılan yapıdır.

  • Binanın tamamına özgülenme: Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamında kurulursa geçerli olur. Binanın yalnız bazı bölümlerinde kat mülkiyeti kurulabilme imkanı yoktur.

 

     Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için binadaki bağımsız bölümlerin farklı kişilere ait olmasına gerek yoktur. Binanın tek maliki bile, taşınmazı bağımsız bölümlere ayırıp, her birine arsa payı tahsis ederek binasını kat mülkiyetine çevirebilir.

 

Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması

Kat mülkiyeti iradi olarak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur.

 

Resmi Senet

Kat mülkiyetinin kurulması için resmi senet, taşınmaz tek kişinin malı ise bu kişinin, birden çok kişinin paylı mülkiyetine tabi ise bütün paydaşların talebi üzerine tapu sicil memurunca düzenlenir. Taleple birlikte bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ve buna orantılı olarak arsa payları belirlenir ve resmi senete yazılır.

 

Kat mülkiyetinin kurulması için, o taşınmazın maliki veya bütün paydaşlarının kanunda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. Söz konusu belgeler aşağıda sayılmıştır:

  1. Yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi
  2. Kat mülkiyetini kuran maliklerce imzalanmış yönetim planı

 

Tescil

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Kütükte kat mülkiyetine tabi olan her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılır ve böylece her bağımsız bölüm taşınmaz niteliğini kazanır.

Resmi senet aynı zamanda tescil talebidir. Tapu memuru resmi senedi düzenleyince hem bağımsız bölümlere kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfa açar, hem de ayrıca bir talebe gerek kalmadan kat mülkiyetini tescil eder.

 

Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Kurulması

Bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri talep ettiği takdirde hakim kat mülkiyetinin kurulmasına karar verir.

Bunun için binanın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olması ve her paydaşa birer bağımsız bölümün düşmesi gerekir. Paydaşlara düşen bağımsız bölümlerin değerleri arasında denklik yoksa, değeri daha az olan bağımsız bölümün değeri bedel ilavesiyle denkleştirilir.

Kendisine mahkeme kararı ile kat tahsis edilen maliklerden her biri kanunda sayılan gerekli belgelerle tapu memuruna başvurur ve memur aynı iradi yolla kat mülkiyetinin kurulmasındaki işlemleri yaparak taşınmazı kat mülkiyetine çevirir.

 

Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanarak Kurulması

Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere uyularak paylı mülkiyetin paylarına, inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcunun bağlanmasıdır. Kat irtifakı sahibi paydaş, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun bir şekilde kat mülkiyetine tabi olacak bina yapmalarını isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirme yetkisine sahip olur ve taşınmazdaki diğer paydaşları, ki onlar da aynı zamanda kat irtifakı sahibidir, binayı inşa etme borcu altına sokar.(Konuyla ilgili detaylı bilgi açmak için kat irtifakı makalemizi okuyabilirsiniz.)

Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulduktan sonra yapının tamamı bitirilerek, yapının tamamına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesi ve yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi gerekir. İskan ruhsatını tapu dairesince alınmasından itibaren 60 gün içinde usulune uygun proje  ile kat mülkiyetini kuran maliklerce imzalanmış yönetim planına ve kat irtifakını kuran resmi senede dayalı olarak kat mülkiyetine geçiş tapu dairesince başka bir talebe gerek olmaksızın sağlanır. Bu işlemi aynı zamanda gerekli belgeleri ibraz eden arsa sahibi veya kat irtifakı sahipleri de gerçekleştirebilirler.

Bu mülkiyete geçiş şeklinde sayılan gerekli belgelerden sadece usulune uygun proje ile yönetim planının verilmesi aranır. İskan ruhsatının yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi söz konusudur.

Toplu yapılarda ise yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilir.

 

Satış Vaadi Sözleşmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdikten sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir. Bu sözleşmenin noterde yapılması gerekir.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti aşağıdaki hallerde sona erer:

 

  • Kütükteki kaydın terkini ile: Kat maliklerinin yazılı talebi üzerine ana taşınmazdaki kat mülkiyeti sona erdirilebilir.Bu talep ile kat mülkiyeti kütüğündeki kayıtlar terkin edilir.

  • Ana taşınmazın tamamen yok olması ile:  Ana taşınmazın deprem, sel gibi sebeplerle arsası ile birlikte yok olması halinde kat mülkiyeti sona erer.

  • Ana taşınmazın kamulaştırılması ile: Ana taşınmazın tamamının kamulaştırması da kat mülkiyetini sona erdirir.  Her bağımsız bölüm için kamulaştırma bedeli ayrı ayrı hesaplanır ve o bölümün malikine ödenir.

  • Anataşınmazın harap olması ile: Üzerinde kat mülkiyeti kurulu binanın tamamı yangın, deprem gibi sebeplerle harap olmuşsa, arsa olarak kalan ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Arsa olarak kalan taşınmaza genel kütükte bir sayfa açılır ve arsa payları oranında kat maliklerinin paylı mülkü olarak tescil edilir.

 

 

Ana taşınmazın tamamı değil de, yalnız bir veya birkaç bağımsız bölümü harap olmuşsa, harap olan bağımsız bölümün maliki 2 yıl içinde bağımsız bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri 2 yılın sona ermesinden itibaren 1 yıl içinde o bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında kendilerine devrini hakimden isteyebilirler.  Arsa payını devralanlar devir tarihinden itibaren 2 yıl içinde bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadır. Eğer yaptırmazsa ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Birden fazla harap olmuş bağımsız bölümlerden birinin yapımı diğerine bağlıysa, bu bağımsız bölümlerin malikleri harap olma tarihinden itibaren 6 ay içinde yapıları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmek zorundadır.Bildirmezlerse arsa payları, dava yoluyla bölümlerini yaptırmak isteyen diğer kat maliklerine devredilir.

 

Leave a comment



Bize Yazın

İletişim Adresimiz

  • Eski Büyükdere Caddesi No:1,34415 İstanbul Sapphire Plaza
    KAT:16 Residance NO: 1606

logo-beyaz

Copyright 2018 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.