kira-sozlesmesi-nedir

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmeleri günlük hayatımızda sıkça karşılaştığımız sözleşme türüdür. Kiralar çok çeşitlidir; ev kiralanması, iş yeri kiralanması, otomobil kiralanması gibi.

Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında bir hakkı veya malı kullanma hakkını sağlayan sözleşme çeşididir. Kullanma veya işletme hakkını devretmeyi borçlanana kiralayan; kullanma karşılığı bedel ödemeyi borçlanana kiracı; kullanma konusu olan mal veya hakka kiralanan denir.

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda da düzenlendiği üzere kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi geniş kapsamlı bir konudur. Kira sözleşmeleri ile ilgili herhangi bir uyuşmazlık durumunda sorunun profesyonelce çözümlenebilmesi ve hak kaybına uğramamak adına hukuki destek almak, kira ve kira sözleşmeleri ile ilgili dava açılması halinde alanında uzman bir avukatla çalışmak olumlu sonuçlar almanızı ve davanızın daha kısa sürede çözümlenmesini imkanı sağlar.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesinin tamamlanabilmesi için bazı unsurların gerçekleşmiş olması gerekir. Bu unsurlar genel olarak;

  • Mal veya hakkın bulunması: Kira sözleşmesine konusu  bir mal veya hak olabilir. Sözleşmenin konusu mal ise bu mal taşınır veya taşınmaz mal; sözleşmenin konusu bir hak ise bu hak başkası tarafından kullanılmaya veya kazanç elde etmeye elverişli bir hak olmalıdır.
  • Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan rızai bir sözleşme türüdür.
  • Bir şeyin kullanılmasının devri: Kira sözleşmesi ile sözleşmenin konusu olan mal veya hak geçici bir süreyle karşı tarafa kullanma hakkını devir borcu doğar. Kiraya veren kişi kiracıya kiralananın zilyetliğini geçici süreliğine devreder.
  • Kira bedeli: Kira bedeli kiracının ödemesi gereken bedeldir. Kira bedeli para ile ödenebileceği gibi para dışında bir şey de olabilir. Mesela kira bedeli olarak altın olarak ödenebilir.

Kira sözleşmesi ile kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı da bunun karşılığı olarak kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesi Çeşitleri

Kira sözleşmesinin çeşitleri mevcuttur. Kira sözleşmesinin başlıca çeşitleri şunlardır;

  • Adi Kira Sözleşmesi

Adi kira sözleşmesi ile kiralayan belli bir malın kullanılmasını bedel karşılığında kiracıya bırakmayı borçlanır. Adi kira sözleşmesiyle kiracıya sadece kiralananı kullanma hakkı verir. Adi kira sözleşmesi sözlü ya da yazılı biçimde yapılabilir. Ancak sözleşmenin kanıtlanması bakımından sözleşmeyi yazılı biçimde yapmak uygun olur. Adi kira sözleşmesine örnek olarak bir otomobilin kiralanması bu kapsama girer.

  • Hasılat Kirası Sözleşmesi

Hasılat kirası ile kiralayan, işletilerek ürün veya kazanç elde edilmesine elverişli bir malın, bir hakkın kullanımı ile işletimini ve işletme sonucunda elde edilecek ürünü veya kazancı hasılat kiracısına bırakmayı karşılığında da hasılat kiracısının bedel ödemeyi borçlandığı sözleşmedir. Hasılat kirası sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü ya da yazılı olarak yapılabilir.

Hasılat kirasına örnek olarak 5 dönümlük zeytin ağaçlarının bulunduğu araziyi kiraya verip, kiracının karşılığında bedel olarak yıllık belirli miktarda kiralayana zeytin vermesi, bir otelin işletilmek için kiralanması gibi.

  • Konut ve Çatılı İşyeri Kirası

Konut ve çatılı işyeri kirası günlük hayatımızda sıkça karşılaştığımız bir kira türüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Konut ve çatılı işyerine ait kira sözleşmesi ile ilgili uyuşmazlık halinde gerekli şartlar sağlandığında taraflar dava açabilirler.

Kira Süresi

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi hukuki nitelikli bir işlemdir ki taraflar için sözleşmenin devamına gerek bulunmadığı veya olağanüstü haller gerçekleştiği takdirde kira sözleşmesi son bulur. Kira sözleşmesi belirli bir süre için düzenlenmiş ise bu sürenin bitimiyle kira sözleşmesi de sona erer.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir.

Kira sözleşmesinin tarafları kiralayan veya kiracı farketmeksizin kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Kira sözleşmesi devam ederken kiracının ölmesi halinde mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

kira-sozlesmesi-nedir

Sözleşme Nedir ve Sözleşme Çeşitleri

Çeşitli ihtiyaçları gidermek için başkalarıyla görüşür ve hukuksal sonuçlar elde etmek için anlaşmaya varırız.Sözleşme, günlük hayatta sıkça yer alan ve hukuki sonuçlar doğuran anlaşmalardır. Genel olarak sözleşmeyi tanımlarsak, sözleşme, iki veya daha çok tarafın, karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamalarından oluşan bir hukuksal işlemdir. Sözleşme kavramı Türk Borçlar Kanununda da düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununa göre ‘Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.

Sözleşmeler hayatımızda geniş bir yer kapsar. Sözleşme ile tarafların haklarını savunma ve oluşabilecek her türlü sorunda hukuki yollara başvurulabilir. Sözleşmelerle ilgili hukuki olarak destek almak yani danışmanlık hizmetlerinden yararlanmak, sözleşmelerin daha düzgün, profesyonelce, sağlıklı, çözüm odaklı kurulmasını; bir zarar doğmasının engellenmesi,  oluşan bir zarar varsa bunun en az seviyeye indirilmesini sağlayabilir, hak kaybına uğramanızın önüne geçebilir. Sözleşme ile ilgili davalarınızda sözleşme hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukata başvurmak ve özellikle bir sözleşme avukatı ile dava sürecini takip etmek davanızın daha kısa sürede ve olumlu sonuçlanmasını sağlayabilir.

Sözleşmenin Kurulması

Sözleşmenin kurulması için iki temel süreç bulunmalıdır;

  • Sözleşme Yapma Önerisi (İcap): Bir tarafın sözleşme yapma isteğini ve yapılmak istenen sözleşmenin temel koşullarını içeren irade açıklamasıdır.
  • Kabul: Sözleşme yapma önerisi kendisine yöneltilen tarafın, bu önerideki koşullarla sözleşmeyi yapmayı kabul ettiğini bildiren irade açıklamasıdır. Sözleşme önerisinin karşı tarafça kabulü ile sözleşme kurulur.Sözleşme bu süreçlerin olumlu sonuçlanması ile kurulur.

Sözleşme yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Sözleşmenin yazılı olması zorunlu değilse sözlü olarak da kurulabilir. Ancak bir sorunla karşılaşıldığında ispat bakımından sözleşmenin yazılı olmasında fayda vardır.

Sözleşmenin Geçerliliği İçin Aranan Şartlar

Sözleşmenin tarafları, sözleşmenin konusunu, sözleşmenin hükümlerini kanunun belirlediği sınırları belirleyebilirler. Ancak bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için sağlanması gereken şartlar vardır. Bunlar genel olarak;

  • Sağlıklı irade beyanı: Sözleşme taraflarının irade beyanları sağlıklı olmalıdır. Mesela hukuki olarak latife beyanı olarak bilinen genel anlamda şaka diye tabir ettiğimiz yolla kurulmuş sözleşme sağlıklı irade beyanıyla kurulmamış sayılır. Eğer ki taraflar iradenin gerçek olmadığını anlayabiliyorlarsa sözleşme geçersizdir.
  • Kanunun Emredici Kuralları: Kanunlardaki kuralların bazıları tarafların irade açıklamalarını tamamlayıcı ya da yorumlayıcı niteliktedir. Bazı kurallar ise emredici niteliktedir. Sözleşme ile ilgili kanunlarda yer alan emredici kurallara sözleşme çerçevesinde kesinlikle uymak gerekir. Emredici kurallara aykırı sözleşme yapılamaz.
  • Kamu Düzeni: Sözleşmenin konusu kamu düzenine aykırı olamaz. Kamu düzeni, devletin ve toplumun yüksek yararını korumak üzere yürürlüğe konulmuş kuralların tümünü kapsar. Sözleşme konusunun bu kurallara aykırı düşmemesi gerekir.
  • Genel Ahlak: Sözleşmenin konusunun genel ahlaka aykırı olmaması gerekir. Örnek olarak bir babanın kızının evlenmesi için başlık parası için yapılan sözleşme ahlaka aykırıdır ve geçersiz olur.
  • İmkansızlık Unsuru: Sözleşmenin konusu yerine getirilmesi olanaksız bir şey olmamalıdır.
  • Kişilik Hakları: Sözleşmenin konusu kişilik haklarına aykırı olamaz.

Sözleşmenin tarafları, konuyu belirlerken kanunun çizdiği sınırları aşarlarsa bunun sonucu, sözleşmenin geçersizliğidir.

Sözleşmenin geçersizlik halleri hata, hile, korkutma gibi hallerdir. Bu durumların varlığı halinde Türk Borçlar Kanunundaki koşullar gerçekleşmiş ise sözleşme geçersiz olur. Sözleşmelerde muvazaa ve gabin ( aşırı yararlanma) de bulunmaması gerekir.

Sözleşme Çeşitleri

Sözleşmelerin kendi içinde birçok çeşidi vardır. Her sözleşmenin kendi koşullarına göre sonuçları vardır. Bu sözleşme çeşitlerini genel olarak bahsedersek;

Satış Sözleşmesi

Satış sözleşmesi, en sık karşılaşılan sözleşme türlerindendir. Satış sözleşmesi alıcının borçlandığı bir bedel karşılığında satıcının bir malın mülkiyetini veya ekonomik değer taşıyan bir hakkı alıcıya geçirmeyi borçlandığı sözleşme çeşididir. Satış ile bir mal veya ekonomik değer taşıyan hak bir miktar para karşılığında diğer kişiye geçer.

Satış sözleşmesinin iki ana türü vardır. Bunlar taşınır mal satışı ve taşınmaz mal satışıdır. Satışın taşınır mal veya taşınmaz mal için yapılmasına göre satış sözleşmesinin düzenlenme biçimi, sözleşmenin koşulları değişmektedir.

Mesafeli Satış Sözleşmesi

Günlük hayatımıza internetin dahil olması ve internet kullanımının artmasıyla birlikte çoğu işimizi internetten yapabilir hale geldik. Mesafeli satış sözleşmesi internetten yapılan alışverişlerde bir hukuki ilişki olması bakımından alıcı ve satıcıyı koruyan bir nevi satış sözleşmesinin internet ortamındaki halidir.

Tüketici, mesafeli sözleşmeyi ya da buna karşılık gelen herhangi bir teklifi kabul etmeden önce ayrıntıları yönetmelikte belirlenen hususlarda ve siparişi onaylandığı takdirde ödeme yükümlülüğü altına gireceği konusunda açık ve anlaşılır şekilde satıcı veya sağlayıcı tarafından bilgilendirilir.

Mesafeli satış sözleşmesi e-ticaret sitelerinin yapmış olduğu sözleşmelerdir. Mesafeli satış sözleşmesi ile internet üzerindeki alışverişlerde, alışveriş yaparken ve sonrasında ortaya çıkabilecek sorunları önlemek amaçlanırken aynı zamanda mesafeli satış sözleşmesi mal ve hizmetle ilgili detaylı bilgi ve iade ile cayma koşulları hakkında bilgiler içerir. İnternet ortamında e-ticarette satış ancak mesafeli satış sözleşmesinin alıcı tarafından onaylanması ile yani okudum, onaylıyorum bölümünü işaretlemesi ile tamamlanabilir.

Trampa (Takas) Sözleşmesi

Trampa, bir malın başka bir mal ile değiştirilmesidir. Trampa sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşmenin iki tarafı da bir şey vermeyi borçlanır. Trampa sözleşmesinin konusunun mal olması gerekir. Yani trampanın para üzerinden olması mümkün değildir. Ancak değiş tokuş edilecek  mallar arasındaki değer farkı varsa bu fark değerinde karşı tarafa bir miktar para verilir.

Trampa konusu mal taşınır veya taşınmaz olabilir. Trampa konusu mal taşınır ise malların zilyetliğinin teslimi ile, trampa konusu mal taşınmaz ise trampa sözleşmesinin resmi senet biçiminde Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılması gerekir.

Bağışlama Sözleşmesi

Bağışlama sözleşmesi, bir kimsenin bir şeyin mülkiyetini karşılıksız olarak öbür tarafa geçirmesini öngören sözleşmedir. Bağışlanacak şey, bağışlamaya konu olan şey taşınır veya taşınmaz mal ya da ekonomik değer taşıyan bir hak da olabilir.

Bağışlanan şey taşınırsa teslim işlemiyle, bağışlanan şey taşınmazsa karşı taraf için tapu kütüğüne malik olarak yazılmasıyla veya bağışlanan şey bir haksa devir işlemiyle bağışlama gerçekleşir.

Bağışlama elden bağışlama veya bağışlama vaadi ile yapılabilir.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi bir bedel karşılığında bir malı veya bir hakkı kullanma imkanı sağlayan sözleşme çeşididir. Günlük hayatımızda sıkça kira sözleşmeleriyle karşılaşmaktayız. Bir malın satışı gibi kiralanması da sıkça gerçekleşen hukuki işlemlerdendir.

Kira sözleşmesinin temel unsurları;

  • Kiralanacak mal veya hakkın bulunması. (Mal taşınır veya taşınmaz olabilir. Kiralanacak olan bir haksa bu hak kullanmaya veya kazanç elde etmeye uygun bir hak olmalıdır.)
  • Kiralayanın kira konusu malı veya hakkı devretmeyi borçlanması
  • Kiracının bedel ödemeyi borçlanması

Kira sözleşmelerinin de kendi içinde çeşitleri vardır.

  1. Adi Kira Sözleşmesi; Adi kira sözleşmesiyle kiralayan belli bir malın kullanılmasını bedel karşılığında kiracıya bırakmayı borçlanır.Adi kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. İspat kolaylığı bakımından adi kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması daha uygundur.Adi kira sözleşmesine örnek olarak bir kişinin iki yıllığına bir mağazayı kiralaması, intifa hakkının kiraya verilmesi gibi.
  2. Hasılat Kirası Sözleşmesi; Hasılat kirası sözleşmesi, kiralayanın işletilerek ürün veya kazanç elde edilmesine elverişli bir malın ya da bir miktar paranın veya ekonomik değer taşıyan bir hakkın kullanımı ile işletimini ve işletme sonucu elde edilecek ürünü veya kazancı hasılat kiracısına bırakmayı, bunun karşılığı olarak da kiracını bir bedel ödemeyi borçlandığı kira sözleşmesidir.Hasılat kirası sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Hasılat kirasına örnek olarak bir otel işletmesinin bir ticari işletmenin kiraya verilmesi gibi.

Kullanım Ödüncü Sözleşmesi

Kullanım ödüncü sözleşmesi, ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.

Ödünç alan, ödünç konusunu ancak sözleşmede kararlaştırılan şekilde, sözleşmede hüküm yoksa niteliğine veya özgülendiği amaca göre kullanabilir. Ödünç alan, ödünç konusunu başkasına kullandıramaz. Ödünç alan, bu hükümlere aykırı davrandığı durumlarda, beklenmedik hâllerden doğan zararlardan da sorumludur. Ancak, bu hükümlere uymuş olsaydı bile zararın doğacağını ispat ederse sorumluluktan kurtulur.

Tüketim Ödüncü Sözleşmesi

Tüketim ödüncü sözleşmesi, ödünç verenin, bir miktar parayı ya da tüketilebilen bir şeyi ödünç alana devretmeyi, ödünç alanın da aynı nitelik ve miktarda şeyi geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.

Ticari olmayan tüketim ödüncü sözleşmesinde, taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça faiz istenemez. Ticari tüketim ödüncü sözleşmesinde, taraflarca kararlaştırılmamış olsa bile faiz istenebilir.

Hizmet Sözleşmesi

Hizmet sözleşmesi birinin göreceği hizmet karşılığında diğer tarafında ücret ödemeyi borçlandığı sözleşme çeşididir. Genel olarak hizmet sözleşmesi ücret ödeyerek başkasını çalıştıran ile ücret karşılığı çalışan arasındaki hukuksal ilişkidir. Hizmet görmeyi borçlanana işçi, çalıştırana da iş sahibi denir.

Hizmet sözleşmesi, kanunda aksine bir hüküm olmadıkça özel bir şekle bağlı değildir.

Geçersizliği sonradan anlaşılan hizmet sözleşmesi, hizmet ilişkisi ortadan kaldırılıncaya kadar, geçerli bir hizmet sözleşmesinin bütün hüküm ve sonuçlarını doğurur.

Evde Hizmet Sözleşmesi

Evde hizmet sözleşmesi, işverenin verdiği işi, işçinin kendi evinde veya belirleyeceği başka bir yerde, bizzat veya aile bireyleriyle birlikte bir ücret karşılığında görmeyi üstlendiği sözleşme çeşididir.

İşveren, işçiye her yeni iş verişinde genel çalışma koşulları dışında kalan ve o işe özgü özellikleri bildirir; gerekiyorsa işçi tarafından sağlanacak malzemeyi, bu malzemenin sağlanması için kendisine ne miktarda ödemede bulunacağını ve iş için ödeyeceği ücreti de işçiye yazılı olarak bildirir.

Eser Sözleşmesi (İstisna Sözleşmesi)

Eser, bedensel veya düşünsel yanı ağır basan türden emek harcayarak, gerekli araç ve malzemeyi de kullanarak meydana getirilen somut bir neticedir.  Eseri meydana getirene yüklenici, bedel ödemeyi borçlanan tarafa da iş sahibi denir.

Eser sözleşmesi, bir bedel karşılığında eser meydana getirmeyi borçlanan yüklenici ile bunun karşılığında bir bedel ödemeyi borçlanan iş sahibi arasındaki sözleşme çeşididir. Eser sözleşmesi şekle bağlı değildir.

Yayım Sözleşmesi

Yayım sözleşmesi, bir fikir ve sanat eseri sahibinin veya halefinin, o eseri yayımlanmak üzere yayımcıya bırakmayı, yayımcının da onu çoğaltarak yayımlamayı üstlendiği sözleşmedir.  Yayım sözleşmesi ile eser sahibinin hakları, sözleşmenin ifasının gerektirdiği ölçüde ve süreyle yayımcıya geçer.

Yayım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Çeviri hakkının yayımcıya geçebilmesi, bunun sözleşmede açıkça belirtilmiş olmasına bağlıdır.

Vekalet Sözleşmesi

Kişiler bir işin yönetimini, işlemin yapılmasını, bir hizmetin görülmesini hizmet sözleşmesiyle bağlı olmayan bir kimseye bırakabilirler. İşin yönetimini, yapılmasını, görülmesini başkasına bırakan ile bu işi görmeyi üzerine alan kişi arasındaki ilişki vekalet sözleşmesidir.

Vekalet sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir.

Vekaletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.Sözleşme veya teamül varsa vekil, ücrete hak kazanır.

Emanet Sözleşmesi (Vedia Sözleşmesi)

Bir şeyi saklamak ve korumak üzere bırakanla onu teslim arasında kurulan hukuki ilişki emanet sözleşmesidir. Emanet sözleşmesi şekle bağlı değildir, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.

Emanet sözleşmesinde süre kararlaştırıldı ise emanet alan o süre bitmeden emaneti geri veremez. Fakat emanet veren bu süreyle bağlı olmadan istediği zaman emaneti geri isteyebilir. Sözleşmede saklama süresi belirtilmediyse iki taraftan her biri dilediği zaman sözleşmeyi bozabilir.

Kefalet Sözleşmesi

Kefalet sözleşmesi, kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir. Kefalet sözleşmesi bir borcun ödenmesini güvenceye almak amacıyla kurulan gerektiğinde üçüncü kişinin yani asıl borçlu dışında kefil olan kişinin borcu ödemeyi yüklendiği sözleşmedir. Kefil sözleşmesinin geçerli olabilmesi için önemli unsurlar vardır;

  • Kefalete konu olan para borcu geçerli bir borç ilişkisine dayanmalıdır.
  • Kefil, kefil olmayı kabul ettiğine irade açıklamasında bulunmalı. Bu irade açıklaması yazılı biçimde olmalı ve kefil tarafından imzalanmalıdır.
  • Kefilin imzaladığı metinde kefaletin hangi borç için verildiği, borçlunun kim olduğu ve kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ne olduğu açıkça düzenlenmiş olmalıdır.

Kefil, alacaklıya ödediği borç tutarı kadar asıl borçludan alacaklı duruma gelir, böylelikle kefil de alacaklıya ödediklerini borçludan isteyebilir.

Kredi Sözleşmesi

Kredi sözleşmesi, kredi açan tarafın kredi alana belli bir sınırı aşmamak şartıyla sürekli olarak kredi vermeyi borçlandığı ve karşılığında faizle komisyon aldığı sözleşme çeşididir. Kredi sözleşmeleri genellikle bir banka ile tacir arasında yapılır. Kredi sözleşmesi yazılı biçimde yapılır.

Tek Satıcılık Sözleşmesi

Tek satıcılık sözleşmesi, seri halde mal üreten bir üretici ile onun mallarını sürekli satın alıp belirli bir bölgede kendi adına ve hesabına satmayı kabul eden tek satıcı arasında kurulan sözleşme çeşididir. Tek satıcılık sözleşmesi ürünleri üretenin, ürünlerin bir kısmını veya tamamını belirli bir bölgede tekele sahip olarak satmak üzere tek satıcıya bedeli karşılığında gönderilmesini, tek satıcının da ürünleri kendi adına ve hesabına satarak malların sürümünü arttırmak için faaliyette bulunmayı yüklendiği sözleşmedir.

Tek satıcılık sözleşmesi belli bir süre için yapılabileceği gibi belirsiz bir süre için de yapılabilir.

Satım İçin Bırakma Sözleşmesi

Satım için bırakma sözleşmesinde, satım için bırakan kararlaştırılan bedel karşılığında bir malı öteki tarafa kendi adına ve hesabına satması için teslim etmeyi borçlanırken, kendisine mal bırakılan taraf belirlenen bedeli ödemeyi ve satılmayan malı geri vermeyi üstlenir. Yani bir mal birine direkt olarak satılmaz satım için birine bırakılır, kendisine mal bırakılan kişi bu malın satabildiği kadarını satar ve satılanların parasını kararlaştırdıkları oranda malı bırakana öder, kalan malları da malı bırakana geri verir.

Franchising (Françaysing) Sözleşmesi (Pazarlama İmtiyazı Sözleşmesi)

Son yıllarda adı sıkça duyulan bir sektör olarak ‘franchising’ ile üretim, pazarlama ve dağıtım süreçlerini kapsayan ve işin yönetim ve yürütülmesine destek sağlayarak, belli bir bedel karşılığında kalitesini kanıtlamış, ismi duyulmuş, başarılı firmalarla gerçekleştirilen iş ilişkisidir. Franchising sözleşmesi, franchise (françays) veren ile franchise alanlar arasında oluşur.

Simsarlık Sözleşmesi

Simsar, karşılıklı çıkarları olan kişileri bir araya getiren, bu kişilere aracılık eden kişidir. Simsarlar bu işten komisyon alır.

Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması helinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmış ise ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir.

Komisyon Sözleşmesi

Alım veya satım komisyonculuğu, komisyoncunun ücret karşılığında, kendi adına ve vekâlet verenin hesabına kıymetli evrak ve taşınırların alım veya satımını üstlendiği sözleşme çeşididir.

Komisyoncu, yaptığı iş hakkında vekâlet vereni bilgilendirmek ve özellikle talimatının yerine getirildiğini kendisine hemen bildirmekle yükümlüdür.

Komisyoncu, ücretinin ödenmesini kendisine verilen işi yapınca isteyebileceği gibi, işin yapılmaması vekâlet verene yükletilebilen bir sebepten kaynaklanması hâlinde de isteyebilir.

Komisyoncu, vekâlet verene karşı dürüstlük kurallarına aykırı davranır, özellikle ona satın aldığından fazla veya sattığından eksik bir bedel bildirirse, ücret alma hakkını kaybeder.

Adi Ortaklık Sözleşmesi

Adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşme çeşididir. Her ortak, para, alacak veya başka bir mal ya da emek olarak, ortaklığa bir katılım payı koymakla yükümlüdür. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa katılım payları, ortaklığın amacının gerektirdiği önem ve nitelikte ve birbirine eşit olmak zorundadır.

Ortaklar, niteliği gereği ortaklığa ait olan bütün kazançları aralarında paylaşmakla yükümlüdürler.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi iki taraflı borç doğuran bir sözleşme çeşididir. Bir taraf öbür tarafa  ölünceye kadar bakmayı borçlanırken, kendisine bakılan taraf da malvarlığından belirli bir kısmı ölünceye kadar bakana devretmeyi borçlanır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Sözleşme, Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmış ise, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.

Ömür Boyu Gelir Sözleşmesi

Ömür boyu gelir sözleşmesi, gelir borçlusunun gelir alacaklısına, içlerinden birinin veya üçüncü bir kişinin ömrü boyunca belirli dönemsel edimlerde bulunmayı üstlendiği sözleşme çeşididir. Sözleşme, aksine açık bir hüküm yoksa, gelir alacaklısının ömrü boyunca yapılmış sayılır. Gelir borçlusunun veya üçüncü bir kişinin ömrüyle sınırlı olarak bağlanmış olan gelir, aksi kararlaştırılmamışsa gelir alacaklısının mirasçılarına geçer.

Ömür boyu gelir sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi son yıllarda sıkça kurulan bir sözleşme çeşididir. Ama arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmemiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını inşaatı yapacak olan tarafa inşaatın yapılması için elverişli bir şekilde teslim etmesi, inşaatı yapan tarafın yani genel olarak müteahhidin de arsa üzerinde inşaatı yapıp arsa sahibine arsa payı karşılığı düşen bölümü teslim etme borcu altına girdiği sözleşmedir.

Faktoring Sözleşmesi

Faktoring, iç ve dış ticaret işlemlerine uygulanan ve özellikle kısa vadeli mal satışlarında başvurulan bir finansman yöntemidir. Faktoring hizmeti veren kuruluşlara da faktoring şirketi denir. Faktoring sözleşmesi, faktoring şirketi  (faktor) ile yurt içi ve dışındaki alıcılarına vadeli mal satan veya hizmet sunan tacir yani satıcı arasında yapılır.

kira-sozlesmesi-nedir

Kefalet Sözleşmesi Nedir?

Kefalet sözleşmesi, bir borcun ödenmesini güvenceye bağlamak amacıyla kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir.

Kefalet sözleşmesi ile bir borçlunun borcunu gerektiğinde onun yerine ödemeyi üstlenen kişi ile o borçlunun alacaklısı arasında hukuki ilişki oluşur. Borçlunun yerine gerektiğinde borcu ödemeyi üstlenen kişi kefildir.

Kefalet sözleşmesi esas itibariyle borçlunun ödeme güçsüzlüğüne düşme ihtimalini teminat altına almak için yapılan alacaklı ve borçlu arasındaki asıl borca bağlı ayrı bir sözleşme çeşididir.

Kefalet Sözleşmesinin Şartları

Kefalet sözleşmesi için temel unsurların oluşması gerekir. Bu unsurlar;

  • Asıl borç: Kefalet sözleşmesi, mevcut ve geçerli bir borç için yapılabilir. Ancak, gelecekte doğacak veya koşula bağlı bir borç için de, bu borç doğduğunda veya koşul gerçekleştiğinde hüküm ifade etmek üzere kefalet sözleşmesi kurulabilir.Asıl borca bağlı olan kefalet başka bir borç ya da sözleşme için kullanılamamaktadır. Kefaletin bağlı olduğu borç sona erdiğinde kefalet sözleşmesi de geçerliliğini yitirmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki kefil asıl borçlunun borcunu değil, kefalet sözleşmesinden doğan kendi borcunu ifa etmektedir.
  • Yazılı irade açıklaması: Kefilin, kefil olmayı kabul ettiğine dair irade açıklaması yazılı biçimde olmalı ve kefil tarafından imzalanmalıdır. Kefil olunduğuna dair sözleşme metni;
  1. Yazılı biçimde yapılmalı
  2. Kefilin sorumlu olacağı en yüksek tutar (azami miktar) açıkça gösterilmeli
  3. Kefalet tarihi belirtilmelidir.

Taraflar, yazılı şekle uyarak kefilin sorumluluğunu borcun belirli bir miktarıyla sınırlandırmayı kararlaştırabilirler.

Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler, kefalet için öngörülen şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz..

Kefalet Sözleşmesinde Eşin Rızası

Kefalet sözleşmesi ile kefil olacak kişi evliyse ve eşler arasında mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, kefil olacak eş ancak diğer eşin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Kefil olabilmek için eşin rızası Türk Borçlar Kanununda düzenlendiği üzere zorunlu bir durumdur.

Eşin rızasının kefalet sözleşmesinin kurulmasından önce ya da en geç sözleşmenin kurulması anında verilmiş olması şarttır. Ancak kefalet sözleşmesinden sonra yapılan;

  • Kefilin sorumlu olacağı miktarın artmasına
  • Adi kefaletin müteselsil kefalete dönüşmesine
  • Kefil yararına olan güvencelerin önemli ölçüde azalmasına sebep olmayan değişiklikler için eşin rızası gerekmez.

Kefalet Sözleşmesi Türleri

Kefaletin en çok uygulanan üç türü vardır. Bunlar;

  • Adi Kefalet

Adi kefalet ile alacaklı doğrudan kefile başvuramaz. Alacaklı borcu temin etmek için ilk olarak alacağı için asıl borçluyu takip etmeli ve alacağını ondan talep etmelidir. Ancak asıl borçlunun ödeme güçsüzlüğünün tespit edilmesinden sonra kefil takip edilebilir.

Aşağıdaki hallerde doğrudan doğruya kefile başvurabilir:  

  • Borçlu aleyhine yapılan takibin sonucunda kesin aciz belgesi alınması
  • Borçlu aleyhine Türkiye’de takibatın imkansız hale gelmesi veya önemli ölçüde güçleşmesi
  • Borçlunun iflasına karar verilmesi
  • Borçluya konkordato mehil verilmiş olması

Sözleşmede, bu durumlarda alacaklının, önce asıl borçluya başvurmak zorunda olduğu kararlaştırılabilir.

  • Müteselsil Kefalet

Müteselsil kefalet ile alacaklı ile borçlu arasında ödeme zamanı geldiğinde alacaklı borcun ödenmesini doğrudan kefilden isteyebilir. Kefil, müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girmeyi kabul etmişse alacaklı, borçluyu takip etmeden veya taşınmaz rehnini paraya çevirmeden kefili takip edebilir. Ancak, bunun için borçlunun, ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması veya açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde olması gerekir.

  • Birlikte Kefil

Bir borç için birden çok kefil olabilir. Birden çok kişi, aynı borca birlikte kefil oldukları takdirde, her biri kendi payı için adi kefil gibi, diğerlerinin payı için de kefile kefil gibi sorumlu olur. Borçluyla birlikte veya kendi aralarında müteselsil kefil olarak yükümlülük altına giren kefillerden her biri, borcun tamamından sorumlu olur.

Kefilin Rücu Hakkı

Kefilin rücu hakkı, kefilin borçlunun alacaklıya olan borcunu ödemesi halinde alacaklıya ödediği değeri borçludan isteme hakkıdır. Kefilin rücu hakkını kullanabilmesi için gerekli şartlar;

  • Geçerli bir kefalet sözleşmesi bulunmalı
  • Kefil alacaklıya olan borcu ifa etmeli
  • Asıl borç muaccel olmalı

Kefil, alacaklıya ödediği borç tutarı kadar asıl borçludan alacaklı duruma gelir; böylelikle kefil alacaklıya ödediklerini borçludan isteyebilir. Kefil, alacaklıya ifada bulunduğu ölçüde, onun haklarına halef olur.                                                   

Kefaletten Dönme

Gelecekte doğacak bir borca kefalette, borçlunun borcun doğumundan önceki mali durumu, kefalet sözleşmesinin yapılmasından sonra önemli ölçüde bozulmuşsa veya mali durumunun, kefalet sırasında kefilin iyiniyetle varsaydığından çok daha kötü olduğu ortaya çıkmışsa, kefil alacaklıya yazılı bir bildirimde bulunarak, borç doğmadığı sürece her zaman kefalet sözleşmesinden dönebilir.

Kefil, alacaklının kefalete güvenmesi sebebiyle uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Kefalet Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kefalet sözleşmesinde asıl borcun sona ermesi ile kefilin borcu da sona erer ve kefalet sözleşmesi son bulur.

Kefalet sözleşmesi süresiz olarak yapılabileceği gibi bir süreye de bağlanmış olabilir. Kefalet süreli ise sürenin son bulmasıyla kefillik de son bulur. Örnek olarak kefil olan kişi, 2 yıllık bir süre için kefil olmuşsa, bu sürenin sona ermesiyle kefil olarak borcundan kurtulmaktadır.

Bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar.

Kefalet, on yıldan fazla bir süre için verilmiş olsa bile, uzatılmış veya yeni bir kefalet verilmiş olmadıkça kefil, ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir.

Kefalet süresi, en erken kefaletin sona ermesinden bir yıl önce yapılmak kaydıyla, kefilin kefalet sözleşmesinin şekline uygun yazılı açıklamasıyla, azamî on yıllık yeni bir dönem için uzatılabilir.

Kefalet sözleşmesi, kefaletten dönme, kefilin rücu hakkı gibi kefillik ve kefalet kavramları ile ilgili konularda hukuki açıdan pek çok sonuç doğurmaktadır. Kefil olma, kefalet sözleşmesi ile ilgili sorunlarınız da, konu ile ilgili uyuşmazlık halinde, bu konularda dava sürecinde hak kaybına uğramamak ve hukuki destek almak için uzman bir avukatla çalışmak sürecin olumlu sonuçlanmasını sağlayabilecektir.

Kefalet Sözleşmesi ve Garanti Sözleşmesi Farkı

Kefalet sözleşmesi ile garanti sözleşmesi birbirine benzeyen, esas itibariyle farklı noktaları bulunan ancak çokça birbiriyle karıştırılan sözleşme çeşitleridir. Yargıtay’ın bir kararında bu ayrım üzerinde durulmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Kararı;

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2017/15947

K. 2017/16801

T. 30.11.2017

Hukuk Genel Kurulu’nun 04.07.2001 gün ve E:2001/19-534, K:2001/583 Sayılı kararında da belirtildiği üzere, kişisel (şahsi) teminat sözleşmelerinin alt kavramlarını oluşturan kefalet ve garanti sözleşmelerinin temel amaçları, esas itibariyle asıl borç ilişkisinin tarafı olmayan üçüncü kişilerce, alacaklıya şahsi teminat (güvence) verilmesidir. Aralarında ana farklar bulunmaktadır:

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 583. maddesi hükmü uyarınca, kefalet sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle tabi olduğu ve ayrıca sözleşmede kefilin sorumlu olacağı belirli bir miktarın gösterilmesi gerektiği halde, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 128. maddesindeki “üçüncü kişinin fiilini üstlenme” başlığı altında düzenlenmiş olan garanti sözleşmesi herhangi bir şekle tabi tutulmadığı gibi, verilen garantinin belli bir limite bağlanmış olması da öngörülmemiştir.

Öte yandan, kefalette, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 591. maddesi hükmü uyarınca kefil, borçluya ait defileri alacaklıya karşı ileri sürebilme hakkına sahipken, garanti akdinde teminat veren kişiye bu hak tanınmış değildir.

Bunların dışında kefil kefaletten doğan borcunu ödedikten sonra, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 596. maddesi hükmü uyarınca asıl borçluya yasadan ötürü dönme (rücu) hakkı bulunduğu halde, garanti sözleşmesinde teminat verene bu hak tanınmamıştır. Nihayet, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 598. maddesi gereğince kefalette, kefilin sorumluluğu asıl borcun geçerli oluşuna ve devamına bağlı iken, bir tür üçüncü kişinin fiilini taahhüt niteliğini taşıyan garanti sözleşmesi, bağımsızlık ilkesi gereğince bu koşullara tabi tutulmamıştır. Bu farklı hüküm ve sonuçlardan anlaşılacağı üzere, garanti veren kişinin sorumluluğu, kefalet veren kimsenin sorumluluğundan çok daha ağır koşullara tabi tutulmuştur. Bu sebeple sözleşmenin niteliğinin tespit ve yorumunda teminat veren kimsenin iradesi de bu yönden titizlikle değerlendirilmelidir. İşte bu nedenledir ki, doktrinde ve uygulamada (11.6.1969 gün ve 1969/4-6 Sayılı İBK) her iki sözleşmenin birbirinden ayırt edilebilmesi için çeşitli kıstaslar belirlenmiştir.

kira-sozlesmesi-nedir

Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesi günümüzde sıkça yapılmakta ve bu sözleşme çerçevesinde taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi arsası üzerinde ve arsadaki belli payı devrederken yüklenici de mülkiyeti kendisine devredilen arsa payı karşılığında bağımsız bölümler yapmayı taahhüt etmekte ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine payı karşılığına denk olanı devretmeyi borçlanmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflardan her ikisine de borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibi arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ederken yüklenici de bağımsız bölüm inşa etmeyi ve arsa sahibine devretmeyi borçlanmaktadır.
Yüklenici kavramı yerine sözleşmelerde ve genel olarak müteahhit kavramı kullanılmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Çeşitleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi farklı şekillerde gerçekleştirilebilir.

  • Belli arsa paylarının yükleniciye devri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin belli arsa paylarının yükleniciye devri ile arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere tahsis edilecek belli payların mülkiyetini tapuda devretmeyi taahhüt ederken; aynı zamanda taraflar sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş süreleri, arsa sahibine verilecek dairelerin plandaki yerleri ile nitelikleri, kullanılacak malzemeler gibi koşullar için düzenlemeler getirmektedir.Arsa sahibinin haklarının teminat altına alınması içinde arsa sahibinin yükleniciye devrettiği paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek tesis edilir. Ancak teminat ipoteği de denilen bu ipotek ile yüklenici ipotek bedelini ödeyerek de ipoteği çözebildiği için bu durumda genellikle arsa sahibinin hakları karşılanamamaktadır.
  • Arsanın tamamen yükleniciye devri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsanın tamamen yükleniciye devri ile arsanın tamamı tapuda yükleniciye devredilmektedir. Bu durumda arsa üzerinde kat irtifakı kurulması gerekmemektedir. Bu tür sözleşmeler genellikle arsada kat irtifakının kurulmadığı durumlarda ve arsa sahibinin yükümlülüklerini azaltmak amacıyla yapılır.
  • Arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devredilmesi ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; Bu tip arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile satış veya satış vaadinden söz edilmeksizin, hangi pay veya bölümlerin yükleniciye, hangilerinin arsa sahibine ait olacağı düzenlenir.Arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların inşaatın belli aşamalara ulaştığında üçüncü kişilere satışı için temsil yetkisi yani vekalet vereceğini taahhüt eder.
  • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaad etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüdü ; Bu tip arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada en sık görüleni ve uygulanandır. Böylece hem taşınmaz satış vaadi hem de inşaat yapımı vardır. Arsa paylarının satışı vaad edilirken taşınmaz satış vaadi,inşaatın yapımı için de eser sözleşmesi yapılmaktadır. Böylece iki sözleşme bir arada düzenlenmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken belirli şekil şartlarına uyulmalıdır. Şekil şartlarına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir. Genel olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartları şöyledir;

  • Taşınmaz bulunması: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu taşınmazdır. Bu sözleşme ile taşınmaz mülkiyetinin devri veya devrinin vaadi söz konusudur.
  • Sözleşmenin resmi şekilde yapılması: Sözleşmenin resmi şekilde yapılmasında kural olarak tapu memuru yetkilidir. Ancak taşınmaz satış vaadi noterde yapılmaktadır. Böylece arsa payını ve buna bağlı olarak kat irtifakını konu alan satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici, üstlendiği edimleri arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenici işi bizzat yapma veya kendisinin gözetimi altında yaptırma, ayıba karşı tefekkül borcu, inşaat ruhsatı ve oturma ruhsatını alma borcu, kat irtifakını ve kat mülkiyetini kurma ve gerekli işlemleri yapma ve inşaatı zamanında tam ve eksiksiz teslim etme borcu altındadır.
Arsa sahibi ise, arsayı teslim borcu ve sözleşmede belirli arsa paylarını devir borcu altındadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilebilir.
Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini haklı ve geçerli bir neden olmaksızın feshederse, müteahhidin sözleşme gereği yaptığı masrafları ve sözleşmenin feshi nedeni ile meydana gelen zararlarını ödemekle yükümlü olacaktır.
Müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini haksız olarak fesh ederse veya taahhütlerini eksik yerine getirirse arsa sahipleri zararlarını müteahhitten isteyebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptal ve Tescili

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bir satış vaadi sözleşmesi de içerdiği takdirde yüklenici yani müteahhid, taahhüde aykırı davranmış ise arsa sahibi müteahhide karşı tapu iptal ve tescil davası açarak kendi payı olan taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşmenin taraflarının borçlarını ifa etmesiyle son bulur. Taraflar anlaşarak da sözleşmeyi sonlandırabileceği gibi sözleşmenin taraflarının yükümlülüklerini yerine getirememesi halinde temerrüde düşme sebebiyle de sözleşme son bulabilmektedir.

Taraflardan birinin ölümünün sözleşmesinin sürdürülmesini olanaksız hale getirmesi, mücbir sebep (doğa olaylarının inşaatın yapılmasını veya devamını imkansız kılması), yüklenicinin parasal veya bedensel güçsüzlüğe düşmesi, yüklenicinin inşaatı süresinde bitirememesi ve gecikmenin olağan süreyi fazlasıyla aşması üzerine arsa sahibinin sözleşmeyi haklı olarak fesh edebilmesi gibi durumlar oluşmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi pek çok hukuki sonuç doğuran ve davalara konu olan bir sözleşme türüdür. Mesela yüklenicinin inşaatı tamamlamadan ortadan kaybolması, inşaatın olağan süreden çok fazla uzamaması ve tamamlanmaması gibi durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili hukuki sorunlarınızda, uyuşmazlıklarınızda, hukuki danışmanlık hizmeti almak ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili davalarınızda uzman bir avukat ile çalışmak hak kaybına uğramanızın önüne geçebilir, davanızın kısa sürede çözümlenmesine olanak sağlayabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak arsa sahibi ve yüklenici arasında açılan davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Arsa sahibi ve yüklenici her ikisi de tacir sıfatını taşıyor ise asliye ticaret mahkemesinde dava açılır.
Yetkili mahkeme açısından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan feshe ve ayıba ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde durumun özelliklerine göre görevli olan asliye hukuk mahkemesi veya asliye ticaret mahkemesinde açılır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararı

T.C.
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/9390
K. 2016/5411
T. 15.12.2016


Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu sebeple arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 Sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir.
Bu durumda, eldeki davada uyuşmazlığın 6502 Sayılı Kanuna göre Tüketici Mahkemelerinde değil genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/1490
K. 2012/1910
T. 26.3.2012


Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur. Tek taraflı irade beyanı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün olmadığından öncelikle yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi için ayrıca dava açılarak bu davayla birleştirilmesi sağlanmalı, sözleşme mahkeme kararıyla feshedildiği takdirde feshin sonucuna göre yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölümle ilgili olarak açılan tapu iptali ve tescil davası değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Bu husus nazara alınmayarak eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

Bize Yazın

İletişim Adresimiz

  • Eski Büyükdere Caddesi No:1,34415 İstanbul Sapphire Plaza
    KAT:16 Residance NO: 1606

logo-beyaz

Copyright 2018 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.