akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Yapı Malikinin Sorumluluğu

Bir binanın veya diğer yapıların malikleri, bunların bakım ve onarımından doğan zararlardan kusuru bulunmasa bile ve hatta bu bakım ve onarım yükümlülüğü başka bir kişiye (Örneğin:kiracıya) bırakılmış olsa bile tazminat ile sorumludur.

Söz konusu zarar ile malikin özensizliği arasında bağlantı kurulabiliyorsa malikin sorumluluğu oluşur. Yani zarar ile yapının yapımında bir bozukluk veya bakımında bir eksiklik arasında bağlantı olması gerekir.

 

Yapı Malikinin Sorumluluğunu Kaldıran Haller

Her ne kadar yapı maliki ortaya çıkacak zararlardan kusuru olmamasına rağmen sorumlu olsa da bu hiçbir şekilde sorumluluktan kurtulamayacağı anlamına gelmez. Malik  bazı durumlarda sorumluluktan kurtulabilir fakat bunun için malikin kusuru olmadan sorumlu olması gerekir yani malikin zaten bir kusuru varsa sayılan sebeplerden dolayı sorumluluktan kurtulamayacaktır. Malik aşağıdaki hallerden birinin varlığını kanıtlarsa bu sorumluluktan kurtulabilecektir.

 

  • Mücbir Sebep: Eğer binanın yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklik malikle alakası olmadan, bir mücbir sebepten dolayı meydana gelmiş ise malikin bu konudaki sorumluluğu ortadan kalkacaktır. Mücbir sebep yapı malikinin önleyemeceği ve öngöremeyeceği olaylardır. Örneğin: Deprem, fırtına, aşırı rüzgar gibi haller.
  • Zarar Görenin Kusuru: Zarar gören kişinin bağışlanamaz şekilde ağır kusuru varsa ve zarar sırf onun eylemlerinden dolayı ortaya çıkmışsa yapı maliki bundan sorumlu tutulamaz. Örneğin: Kiracının kaçak elektrik kullanması yüzünden elektrik akımına kapılıp yaralanması kiracının kendi kusurundan kaynaklanır ve bundan ev sahibi sorumlu tutulamaz.
  • Üçüncü Kişinin Kusuru: Zarar gören ve yapı maliki dışında başka bir kişinin özensizliği, ağır kusuru sebebiyle yapı malikinin sorumluluğunu oluşturan bağ kesilmiş ise malikin sorumluluğu ortadan kalkar. Örneğin: Terör olayları nedeniyle patlayıcılardan zarar gören binadaki kişiler bina sahibini bundan dolayı sorumlu gösteremez.

 

 

Yapı Malikinin Sorumluluğunda Zamanaşımı Süresi

Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Ayrıca her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır.

 

Yapı Malikinin Sorumluluğu Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava, zararın meydana geldiği veya zarar görenin yerleşim yerindeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Kusursuz Sorumluluk Halleri

Kusursuz sorumluluk; bir kusur unsuruna bağlı olmaksızın, kanunun öngördüğü hallerde kusur aranmadan haksız fiil sebebiyle sorumluluk halidir. Yani haksız fiildeki kusur unsuru olmadan kişinin sorumlu tutulabilmesidir. Bu durumlar:

  • Hakkaniyet sorumluluğu
  • Özen sorumluluğu
  • Tehlike sorumluluğu

şeklinde kanunumuzda düzenlenmiştir.

 

Hakkaniyet Sorumluluğu

Hakkaniyet sorumluluğu, kişinin işlediği haksız fiil sonucunda koşullar gereği kusurunun olmaması veyahut sorumlu tutulamaması sonucunda ortaya çıkan zararın giderilmesi ile ilgilidir. Hakkaniyeti gerektiriyorsa hakim, ayırt etme gücü bulunmayan kişinin verdiği zararın tamamen veya kısmen giderilmesine karar verecektir.

 

Özen Sorumluluğu

Kusursuz sorumluluk hali olan özen sorumluluğu; kişinin yaptığı veya yaptırdığı iş ya da sahibi olduğu işletme veya binadan kaynaklı olarak çevresine verebileceği zararların önlenmesi için gerekli özeni göstermesidir. Özen sorumluluğu üç çeşittir.

  • Adam çalıştıranın sorumluluğu
  • Hayvan bulunduranın sorumluluğu
  • Yapı malikinin sorumluluğu

olmak üzere kanunda öngörülen özen sorumluluğu kapsamındaki faaliyetlerdir.

 

Tehlike Sorumluluğu

Önemli ölçüde tehlike arzeden bir işletmenin faaliyetinden zarar doğduğu takdirde, bu zarardan işletme sahibi ve varsa işleten birlikte sorumludur. Bir işletmenin, mahiyeti veya faaliyette kullanılan malzeme, araçlar ya da güçler göz önünde tutulduğunda, bu işlerde uzman bir kişiden beklenen tüm özenin gösterilmesi durumunda bile sıkça veya ağır zararlar doğurmaya elverişli olduğu sonucuna varılırsa bunun önemli ölçüde tehlike arzeden bir işletme olduğu kabul edilir. Özellikle, herhangi bir kanunda benzeri tehlikeler arzeden işletmeler için özel bir tehlike sorumluluğu öngörülmüşse, bu işletme de önemli ölçüde tehlike arzeden işletme sayılır. Yani işletmenin kuruluşu veya kullandığı malzeme ve iş gücü gereği tehlike yaratacak bir iş yapıyor olması, işletmeye çevresine verdiği zararı karşılama yükümlülüğü de getirmektedir. Önemli ölçüde tehlike arzeden bir işletmenin bu tür faaliyetine hukuk düzenince izin verilmiş olsa bile, zarar görenler, bu işletmenin faaliyetinin sebep olduğu zararlarının uygun bir bedelle denkleştirilmesini isteyebilirler. Bu denkleştirme talebi tehlike sorumluluğundan kaynaklı bir maddi tazminat talebidir.

 

Adam Çalıştıranın Sorumluluğu

Adam çalıştıran; çalışanın, kendisine verilen işin yapılması sırasında başkalarına verdiği zararı gidermekle yükümlüdür. Adam çalıştıran, çalışanını seçerken, işiyle ilgili talimat verirken, gözetim ve denetimde bulunurken, zararın doğmasını engellemek için gerekli özeni gösterdiğini ispat ettiği takdirde sorumlu olmayacaktır. Bir işletmede adam çalıştıran, işletmenin çalışma düzeninin zararın doğmasını önlemeye elverişli olduğunu ispat etmedikçe, o işletmenin faaliyetleri dolayısıyla sebep olunan zararı gidermekle yükümlüdür. Adam çalıştıran kişinin çalışanının iş gereği verdiği zararı karşılaması adam çalıştıranın sorumluluğu gereği bir maddi tazminattır. Adam çalıştıran ödediği tazminat için zarar veren çalışana, ancak onun çalışanın sorumlu olduğu ölçüde çalışandan zararı talep etme hakkına sahiptir

 

Hayvan Bulunduranın Sorumluluğu

Bir hayvanın bakımını ve yönetimini sürekli veya geçici olarak üstlenen kişi, hayvanın çevreye verdiği zararı gidermekle yükümlüdür. Hayvanın çevreye verdiği zarardan dolayı maddi tazminat ödenmesi gerekecektir. Hayvan bulunduran, bu zararın doğmasını engellemek için gerekli özeni gösterdiğini ispat etmedikçe bu tazminattan kurtulamaz. Hayvan, bir başkası veya bir başkasına ait hayvan tarafından ürkütülmüş olursa, hayvanı bulunduranın, bu kişilerden tazminatı talep etme hakkı mevcuttur.

Bir kişinin hayvanı, başkasının taşınmazı üzerinde bir zarar verdiği takdirde, taşınmazı kullanan kişi, o hayvanı yakalayabilir, zararı giderilinceye kadar alıkoyabilir; hatta durum ve koşullar haklı gösteriyorsa hayvanı diğer yollarla etkisiz hale getirebilir. Bu durumda, taşınmazı kullanan kişi derhal hayvan sahibine bilgi vermek ve sahibini bilmiyorsa, onun bulunması için gerekli girişimleri yapmak zorundadır.

 

Yapı Malikinin Sorumluluğu

Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin sahibi, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen (ortak) sorumludurlar. Bir yapının(bina, iş hanı…) çevresine ve içindekilere verdiği zararların karşılanması için yapının sahibinden maddi tazminat talep edilebileektir. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilerden talep hakkı mevcuttur.

Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir.

 

Tazminatlarda Zamanaşımı

Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak 2 yılın ve her halde fiilin işlendiği tarihten başlayarak 10 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden kaynaklı ise bu zamanaşımı uygulanır. Haksız fiil dolayısıyla zarar gören bakımından bir borç doğmuşsa zarar gören, haksız fiilden doğan tazminat istemi zamanaşımına uğramış olsa bile her zaman bu borcu ifadan kaçınabilir.

Rücu istemi, tazminatın tamamının ödendiği ve birlikte sorumlu kişinin öğrenildiği tarihten başlayarak 2 yılın ve her halde tazminatın tamamının ödendiği tarihten başlayarak 10 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Tazminatın ödenmesi kendisinden istenilen kişi, durumu birlikte sorumlu olduğu kişilere bildirmek zorundadır. Aksi takdirde zamanaşımı, bu bildirimin dürüstlük kurallarına göre yapılabileceği tarihte işlemeye başlar.

 

Tazminata İlişkin Kararlar

 

  • Hakim, zarar verenin kusurunun olup olmadığı, ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığı hakkında karar verirken, ceza hukukunun sorumlulukla ilgili hükümleriyle bağlı olmadığı gibi, ceza hakimi tarafından verilen beraat kararıyla da bağlı değildir. Aynı şekilde, ceza hakiminin kusurun değerlendirilmesine ve zararın belirlenmesine ilişkin kararı da, hukuk hakimini bağlamaz. Yani ceza hakimi ve hukuk hakimi haksız fiil ile ilgili birbirinden bağımsız karar vereceklerdir çünkü haksız fiilin sonuçları iki kanun açısından farklıdır.
  • Bedensel zararın kapsamı, karar verme sırasında tam olarak belirlenemiyorsa hakim, kararın kesinleşmesinden başlayarak 2 yıl içinde tazminat hükmünü değiştirme yetkisini saklı tutma hakkına sahiptir.
  • Zarar gören, iddiasının haklılığını gösteren inandırıcı kanıtlar sunduğu ve ekonomik durumu da gerektirdiği takdirde hakim, istem üzerine davalının zarar görene geçici ödeme yapmasına karar verebilir. Davalının yaptığı geçici ödemeler, hükmedilen tazminattan düşülür; tazminata hükmedilmezse hakim, davacının aldığı geçici ödemeleri yasal faizi ile birlikte geri vermesine karar verecektir.
akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Gecikme Tazminatı

Gecikme tazminatı borç ilişkisinde taraflardan birinin borçlu olduğu şeyi yerine getirmesinde gecikmesi sonucunda talep edilebilen bir tazminattır. Gecikme tazminatının talep edilebilmesi için öncelikle karşılıklı borç içeren bir sözleşme ortada olmalıdır. Bu sözleşmenin yerine getirilmesinde taraflardan biri yükümlülük altına girdiği borcu yerine getirmemeli ve borçlu temerrüdüne düşmelidir. Bunun sonucunda yükümlülüğünü yerine getirmeye hazır olan tarafa sağlanan haklardan, borcun yerine getirilmesi ve kaybedilen zamana ilişkin gecikme tazminatı talebi mümkün olabilecektir.

 

Gecikme Tazminatının Kapsamı

Gecikme tazminatı kapsam olarak borç ilişkisinin ayakta kalması fakat gecikmeden kaynaklı uğranılan zararın giderilmesine yönelik bir taleptir. Tarafların arasındaki sözleşme geçerli olmakla beraber borcunu yerine getiremeyen tarafın, karşı tarafın zararını karşılaması ile birlikte sözleşmenin koşullarına uyulmuş gibi borç ilişkisinin sona erdirilmesidir.

 

Borçlu Temerrüdü

Borçlu temerrüdü, tarafların aralarındaki sözleşme gereğince yerine getirmesi gereken borçlarını taraflardan birinin yerine getirmemesi veyahut getirmekte gecikmesidir. Borcunu getirmeyen ya da getirmekte geciken taraf borçlu temerrüdüne düşecek ve kanunun öngördüğü sonuçlar ile karşı karşıya kalacaktır. Kanun temerrüde düşmeyen taraf için 3 tane seçimlik hak öngörmüştür.

 

Borçlu Temerrüdünün Sonuçları

Borçlu temerrüdünün sonuçları olarak temerrüde düşmeyen tarafa kanunumuz seçimlik 3 tane hak vermiştir. Sayılan bu haklardan temerrüde düşmeyen taraf istediğini seçebilecektir. Bu madde gecikme tazminatına da dayanak oluşturan kanun maddesidir.

  • Aynen ifa ve gecikme tazminatı: Borcun aynen yerine getirilmesi ve yaşanan gecikmeden kaynaklı uğranılan zarara ilişkin gecikme tazminatı talebi
  • Müspet zararın giderilmesi: Olumlu zarar olarakta geçen bu hususta sözleşme devam etmekte fakat borcun yerine getirilmemesinden kaynaklı aradaki farkın tazmin edilmesidir
  • Menfi zararın giderilmesi: Sözleşmeyi feshederek uğranılan olumsuz zararın tazmin edilmesinin istenmesi

olmak üzere kanunumuz açık bir biçimde borçlu temerrüdü olması durumunda karşı tarafın talep edebileceği hususları temerrüde düşmeyen taraf için seçme hakkı tanımıştır.

 

Aynen İfa ve Gecikme Tazminatında Aynen İfa ve Gecikme Tazminatında Kusur


Alacaklı tarafın yani borçlu temerrüdüne düşmemiş olan tarafın aynen ifa ve gecikme tazminatı talep etme hakkı olduğunu söylemiştik. Fakat burada borçlunun temerrüde düşmesinde kusurunun olup olmaması talep edilecekleri etkilemektedir. Borcun kararlaştırıldığı şekilde aynen ödenmesinin talep edilmesi kusura bağlı bir durum değildir. Borçlu eğer temerrüde düşmekte kusuru olmasa bile talep edilen aynen ödeme durumunda kusur sebebiyle borcundan kurtulamayacaktır, borcunu yerine getirmesi gerekmektedir.

Gecikme tazminatında ise kusur önemlidir. Eğer borçlu, borçlu temerrüdüne düşmesinde kusuru olmadığını kanıtlarsa gecikme tazminatı ödemekten kurtulabilecektir.

 

Gecikme Tazminatında Ek Süre Verilmesi

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun yerine getirilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebilir. Uygulamada mehil olarakta geçen bu süre borçlunun ihtar ile temerrüde düşürülmesinden sonra ortaya çıkacaktır. Verilen ek sürenin sonunda da ödenmemesi durumunda aynen ödeme ve gecikme tazminatı talep etmek artık mümkün olmayacaktır. Borçlu temerrüdünün diğer sonuçları olan olumlu veya olumsuz zarar tazmini gündeme gelecektir.

 

Ek Süre Verilmesine Gerek Olmayan Durumlar ve Gecikme Tazminatı İlişkisi


Borçlunun temerrüde düşmesi için önce ihtar çekilir demiştik. Sonrasında ise ek süre borçlunun borcunu söz verdiği şekilde yerine getirmesi için tanınan bir zamandır. Fakat bazı durumlar bu ek sürenin tanınmasının anlamsız olduğu ve gecikme tazminatı talep edilemeyeceğini göstermektedir. Bunlar:

  • Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa
  • Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa
  • Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa

olmak üzere aynen ödeme ve gecikme tazminatı istemek yerine olumlu veya olumsuz zarar tazminine yönelmek gerektiğini gösteren durumlardır.

 

Gecikme Tazminatı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme


Gecikme tazminatı davasında görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Gecikme tazminatı davalarında borçlu temerrüdüne düşen tarafın yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Zilyetlik

Zilyetlik, bir kimsenin taşınır veya taşınmaz malı, bilerek ve isteyerek elinde bulundurması,kullanması, o mal üzerinde hakimiyet kurması halinde oluşur. Eşya üzerindeki fiili hakimiyetin, zilyet olma iradesiyle yani bilerek ve isteyerek kurulması gerekir.

 

Zilyetliğin Çeşitleri

Zilyetliğin çeşitlerini sıralayacak olursak:

  • Hakka dayanan zilyetlik-Haksız zilyetlik: Bu ayrım zilyetliğin korunması bakımından önemlidir. Örneğin: Bir malı kiralayan kiracının zilyetliği hakka dayanan zilyetlik, hırsızın zilyetliği ise haksız zilyetliktir.
  • Asli zilyetlik-Fer’i zilyetlik: Bir malda malik sıfatıyla zilyet olan kimse asli zilyet, diğeri feri zilyettir. Örneğin: Evin kiracısı fer’i zilyet, evin sahibi asli zilyettir.
  • Dolaylı zilyetlik-Dolayısız zilyetlik:Bir kimse mal üzerindeki fiili hakimiyetini doğrudan doğruya kullanabiliyorsa dolaysız zilyetlik;mal üzerindeki fiili hakimiyetini kullanması başka bir kişi aracılığıyla mümkün olabiliyorsa dolaylı zilyetlik söz konusudur. Örneğin: Evini kiraya veren malik dolaylı zilyet, kiracı dolaysız zilyettir.
  • Tek başına zilyetlik-Birlikte zilyetlik: Birden fazla kişinin aynı malda zilyet olması durumunda birlikte zilyetlik oluşur.
  • Zilyet yardımcılığı: Başka bir kişinin zilyet bulunduğu eşyayı hiçbir hakimiyet iddia etmeksizin, sadece kullanma imkanına sahip olan kişilerdir. Örneğin: Evdeki süpürge ile evi temizleyen hizmetçi.

 

Mülkiyet İle Arasındaki Fark

Mülkiyet hakkından farklı olarak, zilyetlik mal üzerindeki hakimiyet durumunun bir göstergesidir,  kişiye malik sıfatını kazandırmaz.Mülkiyet bir haktır, zilyetlik ise hukuken korunan bir durumdur. Örnek vermek gerekirse: Bir evin kiralanması durumunda malik, evin sahibi olan kiraya verendir ve mülkiyet hakkına sahiptir. Kiracı ise evi elinde bulunduran, kullanan kişi olarak evin zilyetliğine sahiptir.

 

Zilyetlikle Mal Kazanma Yolları

1-Sahipsiz Malın İmar İhya Yolu İle Kazanılması:Tapu kaydı bulunmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olmak şartıyla 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Kişi 20 yıl süreyle zilyet olduğunu belgeleyerek ve diğer koşulları sağlayarak imar ihya ile taşınmazın mülkiyetine sahip olabilir. Aksi halde bu arazilerin mülkiyeti hazineye devredilir.

  • Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik

 gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

2-Sahipli Malın Zamanaşımı İle Kazanılması: Tapuya kayıtlı taşınmazlarda söz konusu olan bu kazanma biçiminde, kişinin geçerli bir sebep olmaksızın, gerçek hak durumuna uymayan bir şekilde tapuya malik olarak yazılmış olması (Yolsuz tescil) ve bunun yanı sıra taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyi niyetli şekilde sürdürmesi gerekir.

İyi niyetli olarak sürdürmekle kastedilen ise kendisinden beklenen bütün özeni göstermiş olmasına rağmen, şahsına yapılan tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilmemesidir.

Kişi bu şartları sağlarsa, yolsuz tescil düzelir, adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır, mahkemeden bir karar almaya gerek yoktur.

  • Kamu malı vasfında bir taşınmaz yanlışlıkla tapuya kaydedilmiş olsa dahi bu yolla

mülkiyeti kazanılamaz.

 

Zilyetlik Dava Çeşitleri

1-Zilyetliğin İadesi Davası

Zilyetliğin iadesi davası ile, zilyedi olduğu malı gasp edilen kişi mahkemeden malının geri verilmesini talep eder.Bu davada amaç hak sahipliğini değil, zilyetliği korumaktır.

Dava zilyetliği gasp edene ve onun mirasçılarına karşı açılabilir.

 

Zilyetlik Davasının Şartları

  1. Davacının maldaki zilyetliği gasp edilmiş olmalıdır.
  2. Davacının zilyetliğinin haksız olması veya zilyetliği gasp edenin bu fiili kendi hakkını

sağlamak için yapmış olması davanın açılabilmesini etkilemez. Çünkü başkasının zilyet bulunduğu bir malı gasp eden kimse o mal üzerinde üstün bir hakka(mülkiyet hakkı) sahip olduğunu iddia etse bile malı geri vermekle yükümlüdür. Örneğin: Malı çalınan kişi, bir süre sonra malını hırsızın elinde görse ve zorla alsa, hırsız dahi ona karşı dava açabilir.

Ancak davalı o mal üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu derhal ispat ederse,

malı geri vermekten kaçınabilir.

  1. Malı gasp edenin kusurlu olmasına gerek yoktur.
  2. Zilyetliği gasp dolayısıyla  iade davasıyla birlikte tazminat da istenebilir. Bu

tazminat haksız fiil kurallarına dayanır yani tazminat istenebilmesi için davalının kusurlu olması gerekir.

Zilyetlik Davasında Zamanaşımı

Zilyetliğin iadesi davasında zamanaşımı, zilyedin gasp fiilini ve bunu yapanı öğrenmesinden başlayarak 2 aydır. Bu sürede mahkemeye başvurmazsa dava hakkı düşer

Zilyet, gasp fiilini veya yapan kişiyi veya her ikisini de daha geç öğrenmiş olsa bile, gasp fiilinin gerçekleşme tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava hakkı düşer.

Zilyetlik Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Zilyetliğin iadesi davasında görevli ve yetkili  mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

 

2-Saldırıya Son Verilmesi ve Saldırı Sebebinin Önlenmesi Davası

Zilyetliği saldırıya uğrayan kişi, bu saldırıya son verilmesini dava yoluyla talep

edebilir. Saldırıya son verilse bile saldırının yeniden gerçekleşmesi mümkün ise saldırı

sebebinin önlenmesini de talep edilebilir.  Dava saldırıda bulunana ve mirasçılarına karşı açılabilir.

 

Saldırıya Son Verilmesi Davasının Şartları

  1. Davacının zilyetliği saldırıya uğramış olmalıdır.
  2. Saldırı sebebinin önlenmesi talep edilecekse saldırı sona ermesine rağmen yenilenecek nitelikte olmalıdır.
  3. Saldırıdan doğan zararların tazmini de istenebilir.Bu tazminat haksız fiil kurallarına dayanır yani tazminat istenebilmesi için davalının kusurlu olması gerekir.( Tazminatla ilgili ayrıntılı bilgi için ilgili makalemizi .. buradan ulaşabilirsiniz.)

 

  • Zilyetliğin iadesi davasında söz konusu olan üstün hakkın derhal ispat edilmesi

halinde geri verme zorunluluğunun ortadan kalkması bu davada söz konusu değildir. Saldırıda bulunan kişi üstün hakkını derhal ispat etse bile saldırıya son vermek zorundadır.

 

Saldırıya Son Verilmesi Davasında Zamanaşımı

Saldırıya son verilmesi davasında zilyet saldırıyı ve bunu yapanları öğrenmesinden başlayarak 2 ay içinde bunlardan dolayı dava açmazsa, dava hakkı düşer.

Zilyet,  saldırı fiilini veya yapan kişiyi veya her ikisini de daha geç öğrenmiş olsa bile, saldırının gerçekleşme tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava hakkı düşer.

 

Saldırıya Son Verilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Saldırıya son verilmesi davasında görevli ve yetkili  mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Mülkiyet Hakkı

Mülkiyet hakkı kişi hak ve özgürlüklerinden biridir. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne sonradan eklenen mülkiyet hakkı birçok yasa ve sözleşme tarafından korunan bir temel haktır. Mülkiyet hakkı; kişiye kullanma, yararlanma ve tasarruf etme gibi mülkiyete tabi şey üzerinde sınırsız bir yetki vermektedir. Bazı durumlarda mülkiyet kısıtlanabilmektedir fakat temel olarak mülkiyet hakkını ihlal etmek  Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları gereğince yasaktır.

 

Mülkiyet Hakkının Konusu

 

Mülkiyet hakkına konu olan şeyler Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları temel alınarak belirlenmiştir. Bunlar:

  • Menkul ve gayrimenkul mallar
  • Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi sonucu uygulanan faiz
  • Hisseler
  • Patentler
  • Tahkim kararları
  • Emeklilik maaşı hakkı  
  • Bir faaliyetin yürütülmesine ilişkin ekonomik çıkarlar
  • Bir mesleği icra etme hakkı
  • Belli bir usulün uygulanacağına dair meşru beklenti
  • Hukuki bir hak iddiası

mülkiyet hakkının konusunu oluşturan durumlardır.

 

Mülkiyet Çeşitleri

Mülkiyet türleri olarak ifade ettiğimiz durum bir maddi varlık üzerindeki mülkiyet hakkının kim tarafından ve nasıl kullanıldığıdır. Kim tarafından kullanıldığı sorusu üzerine karşımıza tek başına mülkiyet ve birlikte mülkiyet kavramları çıkmaktadır. Birlikte mülkiyet kavramı ise elbirliği ile mülkiyet ve paylı mülkiyet olarak ikiye ayrılmaktadır. Nasıl kullanıldığına dair olan bu ayrımda kişilerin belirli bir oranda mı yoksa mülkiyet hakkına konu olan cisim üzerinde tamamen eşit haklara sahip olduklarını ayırmaya yaramaktadır. Paylı mülkiyette kişiler arasında mülkiyete dair belirli oranda paylar vardır. Elbirliği mülkiyette ise kişiler arasında bir oran yoktur, herkes mülkiyete konu cismin her zerresinde hak sahibidir.

Mülkiyet Çeşitlerini ele alacak olursak;
a.Tek Başına Mülkiyet       

b.Birlikte Mülkiyet
b.1.Elbirliği Mülkiyet
b.2.Paylı Mülkiyet

 

Mülkiyet Hakkına İlişkin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesindeki Maddenin Koyduğu Kurallar

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi mülkiyet hakkı ile ilgili 3 kural belirlemiştir. Bu kurallara göre ihlalin ve müdahalenin varlığını belirlemektedir. Bu kurallar:

  • Mal ve mülkün dokunulmazlığı kuralı
  • Mal ve mülkten yoksun bırakılmama kuralı
  • Mal ve mülkün kullanımının belli şartlarda devletlerce kısıtlanabileceği kuralı

olmak üzere mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin sayılan kurallardan hangisinin kapsamında değerlendirileceğini belirlemektedir.

 

Mülkiyet Hakkına Müdahalenin Koşulları

Mülkiyet hakkı temelinde dokunulmaz bir haktır. Fakat bazı koşullarda mülkiyet hakkına dokunmak yani ihlal etmek mümkün olabilmektedir. Mülkiyet hakkına müdahale olarak adlandırılan bu durum için belirli şartlar gerçekleştiğinde yapılan ihlal hukuk kurallarına uygun olmaktadır. Bu şartlar:

  • Kamu veya Genel Çıkarlar Doğrultusunda Meşru Bir Amaca Hizmet
  • Orantılılık ve Adil Denge
  • Hukuki Kesinlik veya Yasallık

olmak üzere belirlenmiştir.

 

Mülkiyet Hakkının İhlalinin Belirlenmesi

Mülkiyet hakkının ihlali için öncelikle hak konusu şeye müdahale olmalıdır. Bu müdahalenin hukuka uygunluğuna göre ihlal olup olmadığına karar verilebilecektir.

  • Madde kapsamındaki tanıma uygun bir mülkiyet hakkı veya mülkün bulunması
  • Bu mülke herhangi bir müdahale söz konusu olması
  • Müdahalenin üç kuraldan hangisinin kapsamında olduğu
  1. Mal ve mülkün dokunulmazlığı kuralı
  2. Mal ve mülkten yoksun bırakılmama kuralı
  3. Mal ve mülkün kullanımının belli şartlarda devletlerce kısıtlanabileceği kuralı

sonucunda bu üç madde müdahalenin AİHS de sayılan hangi kuralı ihlal ettiğini tespit amaçlıdır.

 

Mülkiyet Hakkına Müdahalenin Hukuka Uygunluğunun Denetlenmesi

Yapılan müdahalenin ihlal sayılabilmesi için belirli şartlar aranmaktadır. Koşullar başlığı altında saydığımız ilkelere aykırılık söz konusu olduğunda mülkiyet hakkına yapılan müdahale ihlal olmaktadır.

  • Müdahale kamu yararı veya genel çıkarlar doğrultusunda meşru bir amaca hizmet etmemeli
  • Müdahalenin orantısal olmaması ve kamunun genel çıkarlarının gerekleri ile bireyin temel haklarının korunması gereği arasında adil bir denge kurmaması
  • Müdahalenin hukuki kesinlik veya yasallık ilkesi ile uyumlu olmaması

durumlarından bir veya birkaçı gerçekleşmişse mülkiyet hakkına yapılan müdahale ihlal olacaktır. Eğer müdahalenin hukuka uygunluk nedeni varsa üç maddede sayılan şartlara göre hukuki uygunluk denetlenecek ve ihlal olmadığına karar verilecektir. Yani ilkelere ve hukuka uygun olarak mülkiyet hakkına yapılan müdahale ihlal oluşturmamaktadır.

 

Mülkiyet Hakkının İhlali Sonucunda Tazminat Talebi

Mülkiyet hakkının ihlali maddi tazminata gerekçe oluşturmaktadır. Mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde ilgili devlet kişilerin mahrum bırakılan haklarının karşılığını ödemek zorundadır. Her zaman ödenecek miktar müdahalede bulunulan mülkün bedeli olması gerekmemekte olup bazen de mülkün rayiç değerine eşit olabilmektedir.

AİHM, tazminat standardının mülkün türüne ve alınma şartlarına bağlı olarak da değişebileceğini vurgulamıştır. Bir ulusallaştırma olayında uygulanacak tazminat standardı diğer mülk alımlarından örneğin kamusal amaçlar için arazinin alınması gibi durumlardan farklı olabilir.

 

Mülkiyet Hakkının İhlali Davasında Avukat Tutma

Mülkiyet hakkının ihlali davalarında mülkiyet kavramı ve ihlali oluşturan sebepler iyi incelenmelidir. Açılacak davada yapılan müdahalenin hukuka uygunluğu ve gerçekleşen ihlalin tam olarak ne olduğu iyice açıklanmalıdır. Ayrıca AİHS ve Anayasamızın öngördüğü mülkiyet hakkının ve hakların sınırlandırılabilmesine dair hükümlerin iyi bilinmesi gerekmektedir. İhlal sanılan eylem hukuka uygun bir müdahale olabilir ya da ihlal olsa bile ihlale sebebiyet vermeyen eylem gerekçe gösterilebilir. İlkeler ve AİHS gibi kanun metinlerinden ayrı olarak bilinmesi gereken hususlar olması, iç hukuk yollarında çözülemez ise AİHM’e davanın taşınması gerekebileceğinden hukuki deneyim isteyen bir konudur. Bu sebeplerle hak kaybı yaşamamak ve dava sürecinin sonuna kadar takip edilebilmesi için bir avukattan hukuki yardım alınması daha isabetli olacaktır.

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz mülkiyeti çeşitli şekillerde kazanılabilir. Bu çeşitleri ele alacak olursak,

 

  • Devren Kazanma-Aslen Kazanma Mülkiyetin bir kişiden diğerine geçtiği hallerde devren kazanma olur. Bu taşınmazın satışı şeklinde olabileceği gibi, miras yoluyla geçmesi şeklinde de olabilir. Taşınmazın mülkiyetinin daha önce bir kişiye ait olup olmamasına bakılmaksızın mülkiyetin kazanıldığı hallerde aslen kazanma söz konusu olur. Örneğin: Gerçekten hiç kimseye ait olmayan taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması ya da mülkiyeti başkasına ait olan taşınmazın mülkiyet devralınmayıp kazandırıcı zamanaşımı, cebri müzayede-ihalede olduğu gibi doğrudan kazanılması.

 

 

 

  • Tescille KazanmaTescilden Önce Kazanma: Kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuya tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır. Tescilsiz kazanma halleri bu sayılanlarla sınırlı değildir, kanunda başka örnekleri de vardır.

 

 

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ancak tescille kazanılır. Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya mülkiyet hakkı başta olmak üzere diğer ayni hakların da yazılması anlamına gelen bir ifadedir.Tescilin yapılabilmesi için iki şart gerekir:

  1. Yetkili kişinin tescil talebinde bulunması,
  2. Talepte bulunanın taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini ve tescil sebebini belgelendirmesi.

 

  • Kazanma Sebebi:Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescil gereklidir ama yeterli değildir.Tescilin yanında mülkiyetin kazanılmasının geçerli bir sebebinin olması gerekir aksi halde tescil, yolsuz tescil olur.

Buradaki kazanma sebebinin gerekliliğinden anlaşılması gereken ,taraflar arasında mülkiyetin devredileceğini gösteren bir ilişkinin bulunmasıdır.Örneğin: Alım-satım, trampa, miras taksim sözleşmesi ya da önalım veya alım hakkı, taşınmaz vasiyeti gibi.

Şekil Şartı

Mülkiyetin devri borcunu doğuran, kazanma sebebini oluşturan bu sözleşmeler için belli şekil şartları öngörülmüştür ve bunlara aykırılık hallerinde de birtakım sonuçlar oluşur. İlk olarak bu sözleşmeler resmi şekilde, tapuda yapılmalıdır. Tarafların borçlandıkları konular resmi senette yer almalı ve özellikle taşınmaz satış bedeli doğru olarak gösterilmelidir. Bu şartlara uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir. Buna rağmen tescil yapılmışsa ortaya çıkacak olan yolsuz tescile karşı satıcı tapudaki kaydın düzeltilmesini dava edebilir ve zilyetliğin iadesini isteyebilir. Tescil yapılmamış ancak zilyetlik devredilmiş ise, malik el atmanın önlenmesi davası açabilir. 

 

Tescilden Önce Kazanma Halleri

Tescilden önce kazanma halleri istisnai durumlardır ve bunlar ancak kanunda sayılan hallerde mümkün olur.

Mülkiyet tescilden önce kazanılsa da mal sahibinin malını devretmesi, rehnetmesi gibi işlemlerini yapabilmesi için yine de tescil yapılması gerekmektedir.

 

Geçici Tescil Şerhi

Mülkiyetin tescilsiz kazanıldığı hallerde geçiçi tescil şerhi verilmesinde fayda vardır. Aksi halde eski mal sahibi tapuda malik olarak görünmeye devam eder ve malın aslında başkasına ait olduğunu bilmeyen başka kişilerin mal üzerinde kazanacağı haklar geçerli olur. Örneğin: Eski malik malı bu sırada başka bir kişiye satabilir ya da üzerinde rehin kurabilir.

Mülkiyetin tescilden önce kazanılma halleri aşağıda sayılmıştır:

 

  • Miras: Ölümle birlikte tereke yer alan taşınmazlar başka bir işlem yapmaya gerek olmadan mirasçıların mülkiyetine geçer. Birden fazla mirasçı varsa bunlar mirasa elbirliği halinde sahip olurlar.
  • Mahkeme Kararı: Geçerli bir sözleşme sonucunda taşınmazın mülkiyetini alacaklıya geçirmek durumunda olan borçlu, alacaklının tescil yapılmasını tapudan talep etmesine rağmen, tescili yapmaktan haksız olarak kaçınırsa, alacaklı mahkemeden mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.
  • Cebri İcra: Rehnedilmiş olan, haczedilen veya iflas masasına dahil olan taşınmazın paraya çevrilmesi halinde taşınmazı açık artırma ile satın alan kişi, mülkiyeti tescilden önce kazanır.
  • İşgal: İşgal, bir kimsenin, sahibi bulunmayan bir taşınmazın üzerinde  malik olmak için zilyetlik kurmasıdır. Örneğin: Tapuda kayıtlı bulunmayan veya tapuda kayıtlı olup kimsenin üstüne olmayan bir arsaya kişi gelip yerleşiyor. Bu şekilde kazanılan mülkiyet de tescilden önce kazanılmış olur.
  • Kamulaştırma(İstimlak): Sadece taşınmaz sahibinin kamulaştırmaya rıza göstermemesi durumunda mahkeme kararı ile taşınmazın tesciline karar verildiği kamulaştırma halinde mülkiyet tescilden önce kazanılır.
  • Tüzel kişilerde: Kişiliği sona ermiş bir tüzel kişinin(Şirket, vakıf, dernek vs.) malları, aksine bir durum yoksa, onunla en yakın amacı güden kamu kurum veya kuruluşuna geçer.
  • Mal rejimi: Karı-kocanın mal rejimlerinden mal ortaklığını seçmeleri halinde, eşler bu mallar üzerinde elbirliği ile mülkiyete sahip olur ve mülkiyet tescilden önce kazanılır.
  • Yeni Arazi Oluşması: Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.

 

 

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı ile Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılmasının iki yolu vardır. Bunlardan birincisi olağan zamanaşımı ile kazanma iken ikincisi olağanüstü zamanaşımıdır.

 

  • Olağan Zamanaşımı (Sicile Dayanan Zamanaşımı): Kişi tapu sicilinde malik görünmesine rağmen, mülkiyet hakkına sahip değildir, belli şartlar altında zamanın geçmesiyle mülkiyetini kazanır. Söz konusu şartlar aşağıda sayılmıştır:

 

  • Tapuya kayıt:Zamanaşımı ile kazanılacak taşınmaz, tapuya kayıtlı olmalıdır.
  • Kamu malı olmayan:Taşınmaz, özel mülkiyetle kazanılabilmelidir yani kamu malı niteliğinde olmamalıdır.
  • Yolsuz tescil: Zamanaşımı ile mülkiyet kazanacak kişinin adına taşınmaza ait yolsuz tescil bulunmalıdır.
  • 10 yıl süren zilyetlik:Adına yolsuz tescil bulunan kişinin, taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için,  o taşınmaz üzerinde iyi niyetle (Adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmeden), davasız ve aralıksız 10 yıl zilyetliğini sürdürmesi gerekir. Zilyetlik, bir kimsenin taşınır veya taşınmaz malı, bilerek ve isteyerek elinde bulundurması,kullanması, o mal üzerinde hakimiyet kurması halinde oluşur.

 

10 yıllık zamanaşımı tamamlanınca yolsuz tescil düzelir, kişi mülkiyeti kazanır.

 

 

  • Olağanüstü Zamanaşımı (Sicil Dışı Zamanaşımı): Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bunun için de tescil davası açılmalıdır.Aşağıda olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanılmasını şartları sayılmıştır:

 

  • Tapuda kaydı bulunmaması:Tapusuz veya tapuda kime ait olduğu anlaşılamayan bir taşınmaz olmalıdır.
    • Kamu malı olmayan:Taşınmaz, özel mülkiyetle kazanılabilmelidir yani kamu malı niteliğinde olmamalıdır.
    • 20 yıl süren zilyetlik:Kişinin, taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için,  o taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla(Kişi başka birinin malik olmasını tanımadan kendisi malikmiş gibi davranır), davasız ve aralıksız 20 yıl zilyetliğini sürdürmesi gerekir. Zilyetlik, bir kimsenin taşınır veya taşınmaz malı, bilerek ve isteyerek elinde bulundurması,kullanması, o mal üzerinde hakimiyet kurması halinde oluşur.

 

  • İtiraz olmamalı: Kişinin mahkemeye kendi adına tescil yapılması için başvurusu üzerine mahkemenin gazetede vereceği son ilandan itibaren 3 ay içinde kimse itiraz etmemelidir. Eğer bu sürede taşınmaza ve zilyetliğe iişkin şartların gerçekleşmediğine yönelik bir itirazda bulunursa ve bu ispatlanırsa kişi mülkiyeti kazanamaz.

 

 

 

  • İmar İhya: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz arazinin imar ve ihya yolu ile tarıma elverişli hale getirilerek mülkiyetinin kazanılması da zamanaşımı şartını gerçekleşmesine bağlıdır.Aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:

 

  • Taşınmaz tapuya kayıtlı olmamalıdır.
  • Kişi, davasız ve aralıksız olarak en az 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğini sürdürmelidir.

Buna göre, tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan bir veya birden fazla taşınmaz mal,davasız ve aralıksız en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla zilyet olduğunu belgelerle, bilirkişi veya tanıkla ispat eden kişi adına tespit edilir.

 

Kişi bu şartları sağladığı halde mülkiyetin kendisine geçirebilmesi için tapu iptal ve tescil davası açacaktır.

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Mülkiyet hakkı, çeşitli şekilde kısıtlanabilir. Bu kısıtlamalar kanunda yazar. Ancak bunlardan ayrı olarak taşınmazın maliki de kendi yetkilerine birtakım kısıtlamalar koyabilir.

 

A-Malikin Kısıtlamaları

Malik sahip olduğu mülkiyet hakkını aşağıda sayılan şekillerde kısıtlayabilir:

 

  • Sınırlı Ayni Haklarla:

    Sınırlı ayni haklarla malik kendi mülkiyet hakkını başka bir kişiye malında haklar vererek kısıtlayabilir..

 

 

 

  • Şerh Edilmiş Alım Hakkıyla:

    Alım hakkı, taşınmazın malikinin başka bir kişiye taşınmazını satın alabilme hakkını vermesidir. Alım hakkı sahibi  bu hakkını kullanınca malik taşınmazın mülkiyetini devretme, hak sahibi de taşınmazın bedelini ödeme borcu altına girer. Malik taşınmazı mülkiyetini devretmezse alım hakkı sahibi tescil davası açarak mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.Örneğin:Kişi bir taşınmazı satın almak istemekte ve malik de bu taşınmazı ona satmak istemektedir ancak kişinin şu an için yeterli parası yoktur bu yüzden malikin malı başkasına satması ihtimaline karşı malikin kendisine alım hakkı vermesini ister. 

 

Sözleşmenin yapılması ve hakkın devri: Malik bir kişiye bu hakkı vermek isterse alım sözleşmesini resmi şekilde yani tapu sicilinde yapmalıdır.Alım hakkı sahibi, bu hakkının başka bir kişiye devretmek isterse yine resmi sözleşme yapmalıdır. Ancak hakkın devredilebilmesi için tarafların yaptıkları sözleşmede buna izin vermeleri gerekir.

Şerh:Alım hakkı tapuya şerh edilmezse sadece alım sözleşmesi yapılan malike ve onun mirasçılarına karşı kullanılabilir. Tapuya şerh edilirse, sözleşmeyi yapan malik taşınmazı başkasına sattığında alım hakkı yeni maliklere karşı da kullanılabilir. Yani alım hakkının tapuya şerh edilmesi demek, taşınmazın maliki kim olursa olsun hakkın ona karşı da kullanılabilmesi demektir.

Hakkın kullanım süresi:Alım hakkı, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde kullanılabilir ve bu süre en fazla 10 yıl olarak kararlaştırılabilir. Yani bu süre sonunda hak sahibi benim alım hakkım var diyerek malike beyanda bulunursa, bunun bir anlamı olmayacaktır.Alım hakkının şerhi de tapuya düşülmesinden itibaren 10 yıl içinde etkisini kaybeder.

 

  • Şerh Edilmiş Geri Alım Hakkıyla: Geri alım hakkı, taşınmazını başka bir kimseye devretmiş olan malike, belli bir süre içinde taşınmazını geri almasını sağlar. Sözleşmenin yapılması ve hakkın devri:Bu hakkın oluşması için geri alım sözleşmesi yapılır ve bu sözleşmede resmi şekilde tapu sicilinde yapılmalıdır.

 

Bu anlaşma sayesinde o an için malını elinden çıkarmak zorunda kalan satıcıya malını geri alma imkanı sağladığı gibi, alıcıya da ödediği parayı geri alabilme konusunda taşınmaz rehninden daha iyi bir teminat sağlar.Geri alım hakkı sahibi, bu hakkının başka bir kişiye devretmek isterse yine resmi sözleşme yapmalıdır. Ancak hakkın devredilebilmesi için tarafların yaptıkları sözleşmede buna izin vermeleri gerekir.

Şerh: Geri alım hakkı tapu siciline şerh verilmemişse sadece bu hakkı veren kişiye ve onun mirasçılarına karşı kullanılabilir. Eğer geri alım hakkı şerh verilmişse, bu şerhte gösterilen süre içinde taşınmazı satın alan herhangi bir malike karşı da kullanılabilir.

Hakkın kullanım süresi: Geri alım hakkı sözleşmede kararlaştırılan süre içinde kullanılabilir ve bu süre en fazla 10 yıl olarak kararlaştırılabilir.Geri alım hakkının şerhi de tapuya düşülmesinden itibaren 10 yıl içinde etkisini kaybeder.

 

 

  • Şerh Edilmiş Önalım Hakkıyla: Önalım sözleşmesi ile malikin taşınmazını başka bir kişiye satması halinde diğer tarafa öncelikli olarak alım hakkı tanınabilir.

 

 

B- Kanundan Doğan Kısıtlamalar

 

 

 

 

  • Komşuluk İlişkisi Dolayısıyla: Komşuluk sebebiyle oluşan karşılıklı ilişkilerde, komşuların birbirlerini rahatsız etmemeleri, zarara sokmamaları veya birbirlerine yardım etmeleri amacıyla koyulmuş kısıtlamalardır.

  • Taşınmazın kullanılmasına ilişkin kısıtlamalar: Herkes taşınmazını kullanırken ve işletme faaliyetlerini sürdürürken, komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmak zorundadır. Özellikle komşular arasında hoş görülebilecek şekilde olmayan gürültü, duman, kötü koku vs. yaparak komşulara rahatsızlık vermek yasaktır. Bu konuda örnekler arttırılabilir: Malikin taşınmazında kumarhane veya randevu evi işletmesi ya da diğer komşulara güneş ışığının geçişine engel olma gibi. Ancak taşkınlık derecesinde olmayan durumlara komşular katlanmalıdır.

  • Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların, topraklarını sarsacak, tehlikeye düşürecek ya da üzerindeki tesisleri etkileyecek şekilde zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

 

Malik kazı yapacaksa gerekli önlemleri almalıdır, gerektiğinde kazı çalışması da durdurulur. Komşuya bir zarar verirse bunu tazmin eder.

Malikin bu yükümlülüklere uymayarak yaptığı inşaatta zarara uğrayan komşu, süresi içinde itiraz etmezse ve söz konusu inşaat da komşuya zarar vermek amacıyla yapılmamışsa  yapı kaldırılmaz, bu şartlar yoksa komşu yapının kaldırılmasını isteyebilir. Yapı kaldırılmasa da komşusuna zarar veren malik bu zararı karşılamalıdır.

 

  • Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Komşu bu dalları kesmeyip binasının veya ekinlerinin üzerine taşmasına müsaade ederse bu dallarda yetişen meyveleri toplayabilir.

 

Ancak komşu ormanlar söz konusu ise herhalde ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine taşmasına müsaade etmek zorundadır; onları kesemez, meyvelerini alamaz.

 

  • Suların akışına katlanma yükümlülüğü:Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına olacak şekilde değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.

Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.

 

  • Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü: Bir malikin taşınmazından mecra geçirilmesine katlanması için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

 

  1. Mecra geçirilmesi zorunlu olmalıdır.
  2. Mecranın başka yerden geçirilmesi imkansız veya aşırı ölçüde masraflı olmalıdır.
  3. Mecrayı geçirecek kişi, malike uğrayacağı zararı tamamıyla ve peşin olarak önceden vermelidir.
  4. Mecra geçirmek isteyen kişi ile malik arasında komşuluk ilişkisi bulunmalıdır.

Bu yükümlülük sadece su,gaz, elektrik gibi akıcı maddelerin nakline yönelik   tesisatlar için geçerlidir. Bir teleferik geçirmek için bu yükümlülükten yararlanılamaz.

Bu şartlar varsa ihtiyaç sahibi herhangi bir istemde bulunmadan, doğrudan doğruya mecrasına geçirebilir.

 

  • Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü: Genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmayan taşınmaz sahibi, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçit hakkı tanımalarını isteyebilir.  Şartları aşağıda sayılmıştır:

 

  1. Malikin gene yola çıkmak için yeterli ya da hiç geçidi bulunmamalıdır.
  2. Taşınmazların durumu ve çeşitli maliklerin uğrayacakları zararlar göz önünde tutularak, geçidin başka bir komşudan talep edilemeyecek olması gerekir.
  3. Geçit isteyen, yükümlü malike fedakarlığının karşılığında tam bir denkleştirme bedeli ödemelidir.

 

  • Kaynak irtifakı kurma yükümlülüğü: Bir malikin diğerinden kaynak irtifakı kurulmasını isteyebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

 

  1. Kaynak irtifakı istenen malikin suyu kendi ihtiyacından fazla olmalıdır.
  2. İrtifakı isteyen malikin evine, arazisine veya işletmesine gerekli olan suyu başka yerden sağlaması aşırı zahmetli ve masraflı olmalıdır.
  3. İrtifakı kuracak olan malike tam bir bedel verilmelidir.
  • Her taşınmaz maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine kendi yararlandığı oranda katılmakla yükümlüdür. Örneğin: Kurulan bir geçit irtifakı dolayısıyla yapılan yoldan yükümlü taşınmaz maliki de yararlanıyorsa, o da yapılan masraflara yararlandığı oranda katılacaktır.

 

  • Herkesin Yararlanabileceği Kısıtlamalar

 

 

  • Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve merasına girebilir ve oralarda yetişen yabani meyve,mantar ve benzer şeyleri yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayabilir.
  • Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyükbaş ve küçükbaş hayvan, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına arazi maliki izin vermek zorundadır.
  • Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ise ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır. Malik bu yüzden uğradığı zarar için bir miktar bedel isteyebilir.

 

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Taşınmaz Üzerindeki Sınırlayıcı Haklar

Taşınmaz üzerindeki hakların sınırlanması, sınırlı ayni hakların kurulması yoluyla gerçekleşir. Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulması, taşınmazın sahibinin yetkilerinden bir kısmını sınırlarken, bir başka kişiye de aynı taşınmaz üzerinde birtakım haklar verilmesi demektir.

Taşınmazın sahibi başka birine sınırlayıcı hak tanıdığında, o taşınmazı üçüncü bir kişiye satsa da hak sahibinin durumu değişmez.

 

Taşınmaz Üzerindeki Sınırlayıcı Hakların Çeşitleri

Bu sınırlı ayni haklar kanunda tek tek sayılmıştır, yani taşınmazın sahibi her ne kadar tüm yetkilere sahip olsa da taşınmazı sadece belirli şekillerde sınırlayabilir.  Bunlar aşağıda sayılmıştır:

  1. Yararlanma Hakları(İrtifak Hakları)
  2. Rehin Hakları(Teminat Hakları)
  3. Taşınmaz Yükü

 

 

  • Yararlanma (İrtifak) Hakları

 

Yararlanma, diğer adıyla irtifak hakları, kişiye taşınmazdan yararlanma yetkisini verir. Bu hak kapsamında yalnızca taşınmazdan ve taşınmazdan elde edilebilecek menfaatlerden yararlanılabilir.

 

İrtifak Haklarının Çeşitleri

İrtifak hakları aşağıda sayılmıştır:

  1. İntifa Hakkı
  2. Oturma Hakkı
  3. Üst(İnşaat) Hakkı
  4. Kaynak Hakkı
  5. Diğer İrtifaklar

 

 

  • İntifa Hakkı: İntifa hakkı, hak sahibine maldan ve maldan elde edilecek ürünlerden yararlanma hakkı verirken, malın mülkiyeti malikte kalır. ( Detaylı bilgi almak için intifa hakkı isimli makalemize bakabilirsiniz.)

  • Oturma Hakkı: Oturma hakkı, belirli bir kişiye bir binadan veya daireden konut olarak yararlanma, orada oturma yetkisi veren bir haktır.

  • Üst (İnşaat) Hakkı: Üst hakkı bir kişiye başkasına ait arazinin üstünde veya altında bulunan bir yapının(inşaatın) maliki olma yetkisi veren bir haktır. Söz konusu yapı sadece taşınmaz olabilir.

  • Kaynak Hakkı: Kaynak hakkı, hak sahibine bir başkasının arazisindeki kaynağın sularını almak ve kendi arazisine akıtmak yetkisini sağlar.

  • Diğer İrtifaklar: Bir taşınmaz üzerinde bir kişi veya topluluk lehine kurulan ve hak sahibine taşınmazdan sınırlı yararlanma yetkisi veren haklardır. Örneğin:Atış eğitimi, spor alanı, geçit olarak kullanma yetkisi(Geçit irtifakı)

 

 

 

  • Rehin Hakları(Teminat Hakları)

 

Taşınmaz rehni sahibine bir taşınmazın değerinden alacağını elde etme yetkisi verir. Hak sahibi şartların gerçekleşmesi ile rehin konusu taşınmazı icra organlarınca paraya çevirterek alacağını öncelikli olarak elde edebilir.

 

      Rehin Haklarının Çeşitleri

Taşınmaz rehninin çeşitleri aşağıda sayılmıştır:

  1. İpotek
  2. İrat Senedi
  3. İpotekli Borç Senedi

 

 

  • İpotek: İpotek şu anda mevcut veya henüz doğmamış olmakla beraber, ileride doğması kesin ya da olası olan bir kişisel alacağı teminat altına almak için kurulur.(Ayrıntılı bilgi almak için İpoteğin Kaldırılması Davası isimli makalemize bakabilirsiniz.)

  • İrat Senedi: Taşınmaz değerini tedavül ettirmek için irat senedi denilen senet düzenlenir. İrat senedi, taşınmazın alacak için rehin altına alındığını gösterir. Taşınmazın ve borçlunun bireysel sorumluluklarını da kapsar.

  • İpotekli Borç Senedi: Vadesi belirlenmiş kişisel alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmazın rehnedilmesidir.Rehnedilen taşınmazı değeri senette gösterilir.

 

 

 

  • Taşınmaz Yükü

 

Taşınmaz yükü, bir taşınmaz malikinin malı dolayısıyla o taşınmaz karşılık olmak üzere, diğer bir kimse lehine bir şey yapmaya veya vermeye mecbur olmasıdır.

Taşınmaz yükü tapu siciline tescil ile kurulur.

Hak sahibi olarak bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir.

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Taşınmaz Üzerindeki Haksız Yapı

Medeni kanunumuzda da belirtilen prensibe göre bir arazinin üzerindeki taşınmaz niteliğindeki yapının mülkiyeti de arazinin mülkiyetinin içindedir. Yani arazinin maliki olan kişi üzerindeki yapının da maliki olur. Yapı ile kastedilen ise binalar, araziye dikilen elektrik direkleri, arazide inşa edilen demiryolu vs. gibi inşaat tekniğiyle arazi üzerine zaptedilen şeylerdir.

 

Yapıyı bizzat arazinin maliki kendi malzemesi ile yaparsa, yapı hiçbir tartışmaya gerek olmadan arazinin mülkiyetine tabi olur.  Ancak herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmadan yapıda kullanılan malzemenin başkasına ait olması birtakım meseleler ortaya çıkarabilir.

Haksız yapıdan söz edilebilmesi için aşağıdaki şartların oluşması gerekir:

  • Arazi üzerinde bir yapı bulunması
  • Taşınmaz ile taşınmaz üzerinden inşa edilen yapının farklı kişilere ait olması
  • Yapının geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmadan yapılması

 

Bu durum 3 farklı şekilde ortaya çıkabilir:

 

 

  • Yapıyı Arazi Malikinin Yapmış Olması

 

Malik, kendi arazisinin üzerinde yapıyı yaparken, başkasına ait malzemeyi haksız olarak kullanmışsa, malzeme sahibinin bu konuda 3 hakkı vardır:

 

  • Yapının kaldırılması talebi: İnşaat, malzeme sahibinin rızası dışında yapılmış olup, malzemenin sökülerek yapının kaldırılması aşırı zarar yol açmıyorsa, malzeme sahibi, yapının kaldırılarak malzemenin sökülüp kendisine geri verilmesini talep edebilir. Kaldırma masrafları yapıyı yapan arazi malikine aittir. Malzeme sahibi bu talebi sadece yapıyı yapan malike karşı ileri sürebilir.

  • Tazminat Talebi: Malzemenin sökülerek malzeme sahibine geri verilememesi durumunda malzeme sahibi, arazi sahibinden tazminat isteyebilir. Eğer arazi sahibi iyi niyetli ise yani malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyorsa ve bilmesi gerekmiyorsa, malzemenin başkasına ait olduğunu bilse de bunu kullanma konusunda malzeme sahibinin rızası varsa veya arazi maliki böyle bir rızayı var saymakta haklı ise malzeme sahibine uygun bir tazminat vermekle yükümlüdür. Bu genellikle malzemenin değerine eşit bir meblağ olur. Eğer arazi sahibi iyi niyetli değil ise, malzeme sahibinin bütün zararlarını tazmine mahkum edilebilir.

  • Arsanın Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesi Talebi: Malzeme sahibi, eğer yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir. Kısaca bu talebin yapılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

 

  1. Malzeme sahibi iyi niyetli olmalı
  2. Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalı
  3. Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep reddedilmiş olmalı
  4. Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalı

 

Malzeme sahibi bu haklarını arazi malikine karşı aynı dava dilekçesinde, ileri sürerek dava açabilir.

 

 

  • Yapıyı Malzeme Sahibinin Yapmış Olması

 

Malzeme sahibi, başkasının arazisi üzerinde haksız olarak, arazi malikinin rızası olmadan bir yapı yapmış ise, arazi maliki aşağıdaki haklarından birini kullanabilir:

 

 

  • Yapının Kaldırılması Talebi:Malzeme sahibi yapıyı arsa malikinin rızası olmadan yapmış ve malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, arazi maliki yapının kaldırılmasını talep edebilir. Masraflar malzeme sahibine ait olacaktır. Malzemenin sökülüp kaldırılmasına rağmen arazi malikinin bir zararı varsa ayrıca tazminat talep edebilir ve eğer araziden bir yararlanma söz konusuysa ecrimisil verilmesini de malzeme sahibinden isteyebilir.

  • Tazminat Talebi: Arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmediği veya talep etme hakkına sahip olmadığı halde, malzeme sahibinden tazminat isteyebilir.

 

  • Arsanın Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesi Talebi: Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ise, gerek iyi niyetli arazi maliki gerekse iyi niyetli malzeme sahibi adil bir tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir.

     

 

  • Yapıyı Üçüncü Bir Kişinin Yapmış Olması

 

Bu halde yapıyı arazi maliki veya malzeme sahibi değil, başkasının arazisinde ve başkasının malzemesiyle üçüncü bir kişi yapmaktadır.

Bu durumda da arazi maliki veya malzeme sahibi rızaları dışında yapılmış olan bu yapıyı, giderleri yapıyı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilirler. Ancak yapının kaldırılmasının aşırı bir zarara yol açmıyor olması gerekir.  Her ikisi de rızaları dışında yapılan bu yapıdan dolayı zarara uğramışsa tazminat talep edebilirler.

 

akıl hastalığı sebebiyle boşanma

Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde kurulabilen bir mülkiyettir. Bağımsız bölüm, binanın ayrı ayrı, başlı başına kullanılmaya uygun bir bölümü veya bir binanın bütünü için söz konusu olur. Örneğin: Daire, büro, mağaza vs.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır.

Ortak yerler, ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerlerdir.Örneğin: Asansör, kömürlük, bahçe,

Ana taşınmaz kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünüdür.

 

Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat mülkiyeti aşağıdaki şekillerde kurulabilir:

  1. İradi olarak kurulması
  2. Mahkeme kararıyla kurulması
  3. Kat irtifakı ile kurulması

 

Şartları

Kat mülkiyeti ne şekilde kurulursa kurulsun, aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

 

  • Kagir ve tamamlanmış olma:Kat mülkiyeti anca tümü kagir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir. Bir bina tamamlanmadan önce kat mülkiyeti kurulamaz.Kagirden kasıt, taş ve tuğladan yapılan yapıdır.

  • Binanın tamamına özgülenme: Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamında kurulursa geçerli olur. Binanın yalnız bazı bölümlerinde kat mülkiyeti kurulabilme imkanı yoktur.

 

     Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için binadaki bağımsız bölümlerin farklı kişilere ait olmasına gerek yoktur. Binanın tek maliki bile, taşınmazı bağımsız bölümlere ayırıp, her birine arsa payı tahsis ederek binasını kat mülkiyetine çevirebilir.

 

Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması

Kat mülkiyeti iradi olarak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur.

 

Resmi Senet

Kat mülkiyetinin kurulması için resmi senet, taşınmaz tek kişinin malı ise bu kişinin, birden çok kişinin paylı mülkiyetine tabi ise bütün paydaşların talebi üzerine tapu sicil memurunca düzenlenir. Taleple birlikte bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ve buna orantılı olarak arsa payları belirlenir ve resmi senete yazılır.

 

Kat mülkiyetinin kurulması için, o taşınmazın maliki veya bütün paydaşlarının kanunda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. Söz konusu belgeler aşağıda sayılmıştır:

  1. Yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi
  2. Kat mülkiyetini kuran maliklerce imzalanmış yönetim planı

 

Tescil

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Kütükte kat mülkiyetine tabi olan her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılır ve böylece her bağımsız bölüm taşınmaz niteliğini kazanır.

Resmi senet aynı zamanda tescil talebidir. Tapu memuru resmi senedi düzenleyince hem bağımsız bölümlere kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfa açar, hem de ayrıca bir talebe gerek kalmadan kat mülkiyetini tescil eder.

 

Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Kurulması

Bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri talep ettiği takdirde hakim kat mülkiyetinin kurulmasına karar verir.

Bunun için binanın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olması ve her paydaşa birer bağımsız bölümün düşmesi gerekir. Paydaşlara düşen bağımsız bölümlerin değerleri arasında denklik yoksa, değeri daha az olan bağımsız bölümün değeri bedel ilavesiyle denkleştirilir.

Kendisine mahkeme kararı ile kat tahsis edilen maliklerden her biri kanunda sayılan gerekli belgelerle tapu memuruna başvurur ve memur aynı iradi yolla kat mülkiyetinin kurulmasındaki işlemleri yaparak taşınmazı kat mülkiyetine çevirir.

 

Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanarak Kurulması

Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere uyularak paylı mülkiyetin paylarına, inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcunun bağlanmasıdır. Kat irtifakı sahibi paydaş, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun bir şekilde kat mülkiyetine tabi olacak bina yapmalarını isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirme yetkisine sahip olur ve taşınmazdaki diğer paydaşları, ki onlar da aynı zamanda kat irtifakı sahibidir, binayı inşa etme borcu altına sokar.(Konuyla ilgili detaylı bilgi açmak için kat irtifakı makalemizi okuyabilirsiniz.)

Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulduktan sonra yapının tamamı bitirilerek, yapının tamamına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesi ve yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi gerekir. İskan ruhsatını tapu dairesince alınmasından itibaren 60 gün içinde usulune uygun proje  ile kat mülkiyetini kuran maliklerce imzalanmış yönetim planına ve kat irtifakını kuran resmi senede dayalı olarak kat mülkiyetine geçiş tapu dairesince başka bir talebe gerek olmaksızın sağlanır. Bu işlemi aynı zamanda gerekli belgeleri ibraz eden arsa sahibi veya kat irtifakı sahipleri de gerçekleştirebilirler.

Bu mülkiyete geçiş şeklinde sayılan gerekli belgelerden sadece usulune uygun proje ile yönetim planının verilmesi aranır. İskan ruhsatının yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi söz konusudur.

Toplu yapılarda ise yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilir.

 

Satış Vaadi Sözleşmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdikten sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir. Bu sözleşmenin noterde yapılması gerekir.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti aşağıdaki hallerde sona erer:

 

  • Kütükteki kaydın terkini ile: Kat maliklerinin yazılı talebi üzerine ana taşınmazdaki kat mülkiyeti sona erdirilebilir.Bu talep ile kat mülkiyeti kütüğündeki kayıtlar terkin edilir.

  • Ana taşınmazın tamamen yok olması ile:  Ana taşınmazın deprem, sel gibi sebeplerle arsası ile birlikte yok olması halinde kat mülkiyeti sona erer.

  • Ana taşınmazın kamulaştırılması ile: Ana taşınmazın tamamının kamulaştırması da kat mülkiyetini sona erdirir.  Her bağımsız bölüm için kamulaştırma bedeli ayrı ayrı hesaplanır ve o bölümün malikine ödenir.

  • Anataşınmazın harap olması ile: Üzerinde kat mülkiyeti kurulu binanın tamamı yangın, deprem gibi sebeplerle harap olmuşsa, arsa olarak kalan ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Arsa olarak kalan taşınmaza genel kütükte bir sayfa açılır ve arsa payları oranında kat maliklerinin paylı mülkü olarak tescil edilir.

 

 

Ana taşınmazın tamamı değil de, yalnız bir veya birkaç bağımsız bölümü harap olmuşsa, harap olan bağımsız bölümün maliki 2 yıl içinde bağımsız bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri 2 yılın sona ermesinden itibaren 1 yıl içinde o bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında kendilerine devrini hakimden isteyebilirler.  Arsa payını devralanlar devir tarihinden itibaren 2 yıl içinde bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadır. Eğer yaptırmazsa ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Birden fazla harap olmuş bağımsız bölümlerden birinin yapımı diğerine bağlıysa, bu bağımsız bölümlerin malikleri harap olma tarihinden itibaren 6 ay içinde yapıları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmek zorundadır.Bildirmezlerse arsa payları, dava yoluyla bölümlerini yaptırmak isteyen diğer kat maliklerine devredilir.

 

Bize Yazın

İletişim Adresimiz

  • Eski Büyükdere Caddesi No:1,34415 İstanbul Sapphire Plaza
    KAT:16 Residance NO: 1606

logo-beyaz

Copyright 2018 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.