Kat Mülkiyetinde Yönetim

Kat malikleri ana taşınmazda ortaya çıkabilecek ortak yönetim sorunları dolayısıyla birbirleriyle sıkı bir ilişki içindedir ve bu ilişki de zorunlu olarak teşkilatlanmayı gerektirmiştir. Kat malikleri birliğinin yönetimi 2 elden  gerçekleşir: Yönetici ve kat malikleri kurulu. Yönetici ve kat malikleri kurulu ise kat mülkiyetini yönetim planı üzerinden yürütürler.

 

Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı

Yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler.

Yönetim planına ve yapılan değişikliklere bütün kat maliklerinin, mirasçılarının, bağımsız bölümü kullanan diğer kişilerin, yönetici ve denetçinin uyması gerekir.

 

Kat Mülkiyetinde Tapuya Verilmesi

Yönetim planı taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulurken bütün kat maliklerince imzalanıp tapu memurluğuna verilmelidir.

Kat irtifakı söz konusuysa, kat irtifakı kurulurken tapuya yönetim planı verildiği için yeniden bu işlemin yapılmasına gerek yoktur.

Yönetim planının ve planda yapılan değişikliklerin, herkesin uyması zorunlu olduğu bir belge olabilmesi  için tapuda yazması gerekir.

 

Kat Mülkiyetinin Değiştirilmesi

Yönetim planına tüm kat maliklerinin oyuyla yani oy birliğiyle karar verildiği durumda değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5 ‘inin oyu yeterlidir. Yeter sayı sağlanamazsa kat malikleri sözleşmenin değiştirilebilmesi için mahkemeye müracaat edebilir. Hakim durumu değerlendirdikten sonra sözleşmenin değişip değişmeyeceğine karar verir.

Sözleşmenin değişim kararına razı olmayan diğer malikler de mahkemeye başvurabilir.

 

Kat Malikleri Genel Kurulu Yetkileri

Genel kurul, bütün kat maliklerinden oluşur.

Ana taşınmazın yönetimi ile ilgili bütün kararları almaya en yetkilidir. Ancak bu kurul kanunda bulunan emredici hükümlere ve yönetim planına aykırı karar alamaz.

Yöneticiyi bu kurul seçer.

Ana taşınmazın kullanılması ve yönetimiyle ilgili çıkan uyuşmazlıkları çözümler.

 

Kat Malikleri Genel Kurulu Karar ve Toplantı Yeter Sayısı

Genel kurulda kararlar toplantıya katılan kat maliklerinin oy çokluğuyla alınır.

Her bir bağımsız bölüm sahibi kat malikinin  oy hakkı vardır. Eğer bir kat maliki birden fazla bağımsız bölüme sahip ise, sahip olduğu her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı olur. Ancak bu malikin oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Genel kurulda alınacak kararlar bir kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiriyorsa, bu mlik toplantıya katılabilir ama oy kullanamaz.
Genel kurul kararları, noterce mühürlenip, tasdik edilmiş bir deftere yazılarak kat maliklerine imzalatılır.

Genel Kurul sadece ana taşınmazın bütününü yönetimine ilişkin olarak kat maliklerini bağlayıcı karar verebilir. Bu kararlar aleyhine karara katılmayan kat malikleri sulh mahkemesinde dava açabilir.

 

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali

Kat malikleri kurulunun ana taşınmazın yönetimiyle ilgili kararlarının iptalini kurul toplantısına katılan ancak iptal konusu kararla ilgili olumsuz, çekimser oy kullanan veya toplantıya katılmayan kat malikleri isteyebilir.

Yöneticinin dava açma hakkı yoktur.

 

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Süreleri

Toplantıya katılan kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde dava açmalıdır.

Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde bu davayı açmalıdır. Aksi halde dava açma hakları düşer.

Ancak her halde kararın verilmesinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır. Toplantıya katılmayan malik, kararı 6 ay 3 gün geçtikten sonra öğrenirse, dava hakkı her halde ortadan kalkmış olacağı için dava açamaz.

Kararın yok hükmünde olması veya kesinlikle geçersiz olması halinde süre koşulu aranmaz, iptal davası her zaman açılabilir.

 

Kat Malikleri Kararlarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kurul kararların iptali davası ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır.

Yönetici

Yönetici, genel kurul kararlarını uygular, ana taşınmazı idare eder ve kat malikleri birliğinin temsilcisidir.

 

Yönetici Seçimi

Kat malikleri kurulu tek bir yönetici atayabileceği gibi yönetim işlerini 3 kişilik bir yönetim kuruluna da verebilir.

Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışardan bir kişi de olabilir.

Apartmanda 8 veya daha fazla daire var ise yönetici seçilmek zorundadır.

Yönetici her yıl, genel kurulun yıllık olağan toplantısında, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile bir yıl için atanır. Eski yönetici yeniden seçilebilir.

 

Yönetici Seçiminde Anlaşılamazsa

Yönetici seçilmesi gerekmeyen hallerde kat malikleri yönetimde anlaşamazlarsa veya yöneticinin seçilmesi gerekirken kat malikleri kurulu bir yönetici atayamazsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici, o apartmanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesince atanır.  Mahkemece atanan yönetici bu atamadan itibaren 6 ay geçmedikçe değiştirilemez ancak değiştirilmesi için haklı bir sebep ortaya çıkarsa mahkeme değişime izin verebilir.

Yönetici Seçimine Karşı Dava Açılması

Yönetici, genel kurul tarafından seçildiği için yönetici seçiminden memnun olmayan kat malikleri, kat malikleri kurulu kararlarının iptali başlığında anlatılan şekilde yönetici seçimine karşı da iptal davası açabilirler.

 

İşletme Projesi

İşletme projesi, ana taşınmazın yıllık tahmini gelir ve giderleri, bu giderlerden her kat malikine düşecek miktar ve tahmini giderleri karşılamak üzere toplanacak avans miktarını içerir.Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bu projeyi hazırlayıp kat malikleri kuruluna sunmaya mecburdur.

İşletme projesi kat maliklerine veya kiracılara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bu bildirimden itibaren 7 gün içinde kat malikleri işletme projesine itiraz edebilir. İtiraz üzerine durum kat malikleri kurulunca görüşülür, proje kabul veya reddedilir.

 

Yöneticinin Denetimi

Yöneticiyi denetleme, kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Ancak kurul bu yetkisini kat malikleri arasından, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilecek bir denetçi veya 3 kişilik denetim kuruluna bırakabilir.

Denetim kapsamında yöneticinin genel yönetim işlerini usulüne uygun yürütüp yürütmediği, ana taşınmazın gelir ve gider hesaplarını kontrolü yapılır.

Yönetim planında başka bir düzenleme yoksa, hesap denetimi 3 ayda bir yapılır. Haklı bir sebep oluşursa  hesap denetlemesi her zaman yapılabilir.

Denetçiler, yönetim planında başka bir tarih belirtilmemişse her yıl ocak ayında düşünce ve önerilerini de içeren bir rapor hazırlar ve kat maliklerine sunar.

 

Yönetimin Usulsüz Harcamalarına Karşı Dava Hakkı

Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin kat malikleri kurulunca seçilmiş olması, yönetcinin yaptığı usulsüz harcamalardan ve zimmetine para geçirmesinden doğan sorumluluğunu kaldırmaz.

 

Leave a comment



Bize Yazın

İletişim Adresimiz

  • Eski Büyükdere Caddesi No:1,34415 İstanbul Sapphire Plaza
    KAT:16 Residance NO: 1606

logo-beyaz

Copyright 2018 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.