Önalım Şüfa Hakkı Davası Nasıl Açılır

Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı, belirli durumlarda kişiye bir taşınmazın satımı söz konusu olduğunda öncelikli olarak satın alma hakkını veren haktır. Şufa hakkı ikiye ayrılır:

  • Yasal önalım hakkı
  • Sözleşmeden doğan önalım hakkı

 

1-Yasal Önalım Hakkı:

Şufa(Önalım) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını satmak istemesi halinde diğer paydaşların söz konusu payı  üçüncü kişilere göre öncelikli olarak satın alabilmesini sağlayan bir haktır. Bu hak paydaşlardan birinin payını satmak istemesi halinde kullanılabilir hale gelir. Bu hak sadece dava açılarak kullanılabilir.

 

Önalım Davası Açma Şartları

Önalım hakkında dava açma şartlarına bakacak olursak öncelikle söz konusu taşınmaz mutlaka paylı mülkiyete tabi olmalıdır. Davayı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaş açabilir. Paydaşın şufa hakkını kullanabilmesi için taşınmazın diğer paydaşlar dışında bir üçüncü kişiye satılıyor olması gerekir. Şufa hakkı sahibi bu davayı taşınmazı satın alan 3.kişiye karşı açmalıdır. Yani burada dava mülkiyeti devredene karşı değil devralana karşı açılmalıdır. Dava görülürken şufa hakkı sahibinin paylı mülkiyetteki paydaşlığının devam ediyor olması gerekir. Yasal önalım hakkı ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece vardır.

 

Şufa Davası Açmanın Süresi

Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir. Şufa hakkı sahibi bu bildirimin yapılmasından itibaren 3 ay içerisinde dava açmalıdır, aksi halde şufa hakkı düşer.

Alıcı veya satıcı, satışı hak sahibine noter aracılığıyla bildirmediği takdirde, 3 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu durumda, hak sahibi şufa davasını satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde açabilir. İki yıl içinde dava açmazsa şufa hakkı düşer.

 

Şufa Davasının Açılamayacağı Durumlar

 

  • Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz ve dava açılamaz.

 

  • Önalım hakkı sadece satış işleminde kullanılabilir. Devir amacı satış olmayan işlemlerine karşı dava açılamaz. Örneğin: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, trampa, bağışlama, mirasın intikali, vakıf kurulması vs.
  • Pay sahibi, payını karısına, kocasına, çocuğuna veya akrabaya satması halinde satış sözleşmesi bulunsa bile, miras hukukuna ilişkin amaçların veya bağış gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda paydaş, önalım hakkını kullanamaz ve dava açamaz.
  • Paydaş önalım hakkından feragat etmişse, dava açamaz.
  • Payın mülkiyetinin bir hâkim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde, önalım hakkı kullanılarak dava açılamaz.
  • Paydaşlar arasında rızai paylaşım yapılmasına karar verildiği durumlarda da önalım davası açılamaz.

 

 

 

Önalım Hakkından Feragat

Paydaş, önalım hakkından feragat edebilir. Bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Burada hak sahibi önalım hakkından tamamen feragat etmiştir ve tapu kütüğüne şerh verilmesi ile satıcı veya alıcıyı, satış işleminin bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmış olur. Önalım hakkı sahibi hakkından tamamen feragat edebileceği gibi, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan da vazgeçebilir. Belirli bir satış için önalım hakkından vazgeçme, yazılı şekle tabidir. Vazgeçme satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belirli bir satış için hakkından vazgeçen paydaş, bundan başka bir paydaşın payını satmak istemesi halinde o pay için yine önalım hakkına sahiptir.

 

Rızai Paylaşım Yapılması

Paylı mülkiyette taşınmaz, paydaşlarca rızai olarak paylaştırılıp her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasına karar verilebilir. Böyle bir durumda paydaşlardan birinin kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı başka birine satması halinde zamanında bu payda hak iddia etmeyen diğer paydaşların önalım hakkını kullanarak dava açması dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Yargıtay’a göre rızai paylaşımın mevcut olması halinde paydaşın önalım hakkını kullanması dürüstlük kurallarına aykırıdır.Kanuna göre de bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

 

Birden Fazla Paydaş Şufa Hakkını Kullanmak İsterse

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

 

Önalım Hakkında Bedel Tespiti

Önalım hakkı sahibinin ödeyeceği bedel, tarafların taşınmazın satışı için belirledikleri, tapuda gösterdikleri satış bedeli olacaktır.Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

 

Bedelde Objektif Değer Artışı

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.Objektif bedel artışı, satış tarihi ile dava tarihi arasında olağanüstü durumlarda gerçekleşen artışlar hariç, herkes için söz konusu olabilecek durumların oluşması sonucu gerçekleşebilecek artışlar girer.Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir süre geçmesi durumunda,  objektif değer artışı meydana gelmişse,bedel yeniden belirlenmelidir.

Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir süre geçmemişse, objektif değer artışı meydana geldiği gerekçesiyle yeniden bedelin belirlenmesi  istenemez.

Alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmemişse  satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendisi sebebiyet verdiğinden değer artırıcı unsurlar dikkate alınarak önalım bedelinin belirlenmesini isteyemez.

 

Davacının Önalım Bedelini Yatırması

Davanın karara bağlanabilmesi için, davacının (önalım hakkı sahibinin) önalım bedelini hâkimin göstereceği yere, yine hâkimin belirleyeceği süre içinde nakden yatırması gerekir.

 

Tapudaki Bedelin Düşük Veya Yüksek Gösterilmesi

Uygulamada bazı durumlarda tapuda taşınmazın satış bedeli belli sebeplerle olduğundan farklı gösterilmektedir, bu duruma muvazaa adı verilir. Taraflar kimi zaman daha düşük vergi ödemek amacıyla tapuda bedeli olduğundan düşük gösterirler. Önalım hakkı sahibi tapuda gösterilen bedelle taşınmazı almak istediğinde de taraflar mahkemede itirazda bulunarak aslında satışın daha yüksek bir bedelle gerçekleştiğini öne sürebilirler. Yargıtay’ın görüşüne göre taraflar kendi yaptıkları muvazaaya dayanarak bedelin tapuda olduğundan daha yüksek ödenmesini sağlayamazlar, taşınmazı tapuda gösterilen düşük bedelle satabilirler. Kimi zaman da taraflar önalım hakkı olan paydaşı caydırmak adına tapudaki bedeli olduğundan daha yüksek gösterebilirler. Bu durumda da önalım hakkı sahibi mahkemeye itiraz eder. Önalım hakkı sahibi muvazaanın tarafı olmadığı için de bu iddiasını tanık ve diğer her türlü delille ispat edebilir.

 

Önalım Davasında İkinci Satış

Paydaş malı sattıktan sonra payın mülkiyetini kazanan yeni malik bu payı tekrar başka birine satarsa, davacı olan paydaş veya paydaşlar, yeni alıcıya karşı da önalım hakkını kullanabilirler. Şu halde her satış, öncekinden bağımsız olarak paydaşlara yeni bir önalım hakkı kullanma, dolayısıyla önalım davası açma imkanı sağlamaktadır.

 

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Burada açılacak dava önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası olduğu için görevli mahkeme Asliye hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

 

2-Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşme ile taraflar, malikin taşınmazını başka bir kişiye satması halinde diğer tarafa öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Sözleşme adi yazılı şekilde yapılabilmektedir.

Şerh

Önalım sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerhte sözleşmeyle belirlenen önalım hakkının kullanım süresi ve koşulları belirtilir ve bu şartlar altında her malike karşı kullanılabilir.

Şerhte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki kurallar uygulanır.

Şerhin Süresi

  • Şerhin etkisi, şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yılın geçmesiyle sona erer. Eğer

önalım hakkının devam etmesi isteniyorsa tekrar tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekecektir.

  • Önalım hakkı şerh edilse de edilmese de, sözleşmede kararlaştırılan süre boyunca

devam eder ve bu süre en fazla 10 yıl olabilir.

  • Önalım hakkı, yukarıdaki süreler içinde 3.kişiye yapılan satışın alıcı veya satıcı

tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın yapılmasından itibaren 2 yıl içinde dava yolu ile kullanılmaz, düşer.

 

Leave a comment



Bize Yazın

İletişim Adresimiz

  • Eski Büyükdere Caddesi No:1,34415 İstanbul Sapphire Plaza
    KAT:16 Residance NO: 1606

logo-beyaz

Copyright 2018 bilalcelik.av.tr © Tüm Hakları Saklıdır.